Sentencia nº 24986 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala I de Provincia de Jujuy, de 13 de Diciembre de 2000

• Fecha de Resolución: 13 de Diciembre de 2000
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala I

En la Ciudad de San Salvador de Jujuy , Provincia de Jujuy , República Argentina , a los 13 días del mes de diciembre del 2000 , los Sres. Vocales de la Sala Primera de la Cámara Civil y Comercial , D.. V.E.F. , M.P. de Frías y M. delP.M. , vieron el Expte . n° B - 24986 /97 , caratulado : “ Ordinario por resolución de contrato y daños y perjuicios : TOMAS MARTINEZ c / S.C.D.B. ”, en el que :

El D.V.E.F. ,dijo :

Por estos obrados ,comparece la Dra. H.D.C.M. , como apoderada del Sr. TOMAS MARTINEZ promoviendo demanda ordinaria por resolución de contrato con más daños y perjuicios en contra de la Sra. S.C.D.B. .

Sustenta su acción en las razones de hecho y derecho que invoca y conforme a las cuales dice , que su mandante inició una relación con la demandada el 16 de noviembre de 1992 , mediante la celebración de un contrato de compraventa que ha quedado en poder de la demandada , quién nunca hizo entrega del mismo a su parte .

Manifiesta que , el objeto del mencionado contrato consistía en la transferencia de la propiedad por parte de la accionada a su representado , de un terreno invidualizado como lote n° 20 , de la Manzana 3, del loteo n°3. En cuanto a la forma de pago , se acordó que el comprador debía entregar un anticipo de pesos 2.000,00 , pagándose el saldo en cuotas mensuales de pesos 200,00 ; y adjunta los recibos de los pagos efectuados .

Agrega que , su representado tuvo conocimiento de que la demandada había vendido a un tercero el terreno que fuera objeto del mencionado contrato , y ante esa situación MANTINEZ requiere extrajudicialmente a la contraria la devolución de todo lo aportado por la compra del terreno , ofrecimiento que es aceptado por la demandada quien inicia parcialmente la restitución de lo pagado en el mes de agosto de 1994 mediante el pago de pesos 50,00 , en concepto de devolución de pago del Lote 20, Manzana 3, Loteo 3 y reconociendo un saldo de pesos 2.350,00 .

Afirma ,que ese es el único pago que hizo la demandada , por lo que su parte procedió a intimar , mediante carta documento la devolución de lo aportado , bajo apercibimiento de iniciar las acciones pertinentes .

Añade que , ante este requerimiento , la contraria de manera sorpresiva y demostrando su mala fe contractual ,contesta negando la relación comercial que mantenía con su poderdante . Realiza otras consideraciones de hecho en las que sustenta la pretensiones de su parte , ofrece pruebas y concluye solicitando que oportunamente se condene a la accionada al pago de lo debido , con más los daños y perjuicios que correspondan , con costas .

Corrido el traslado de ley , comparece a fs. 39/40 la Dra. M.S.B. , en representación de la Sra. S.A.D.C.C.D.B. , y en tal carácter dice que se presenta a contestar la demanda incoada por TOMAS MARTINEZ en contra de su representada , peticionando que la misma se rechace en su integridad , con costas .

En su presentación , realiza una negativa genérica y puntual de los hechos invocados por el actor que no fueran reconocidos por su parte . Luego , por las razones de hecho , derecho y pruebas que ofrece , solicita que oportunamente se rechace la acción incoada por MARTINEZ en todas sus partes , con expresa imposición de costas.

A fs. 43 , el actor contesta el traslado conferido a los fines de lo dispuesto por 301 del C.P.C., incorporadas las pruebas ofrecidas por las partes y oídos los alegatos de bien probado , está causa ha quedado en estado de dictar sentencia .

En virtud del principio iura novit curia ( art. 17 del C.P.C.), corresponde al órgano jurisdiccional calificar la relación sustancial en litis y determinar la norma jurídica que la rige , aunque las partes no la invoquen o lo hagan en forma errónea. En tal entendimiento he de entrar al análisis de los hechos acreditados en la causa .

Según el contrato agregado a fs. 24/vta., del expte.n° B 13.563/96 , caratulado : " CAUTELAR DE ASEGURAMIENTO DE PRUEBA . TOMAS MARTINEZ C/ SILVIA DEL CARMEN CARRETERO DE BARCENA " , entre el Sr. L.M.B. por una parte , y por la otra TOMAS MARTINEZ , el día 11 de marzo de 1993 , celebran un contrato - llamado BOLETO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLES - ; mediante el cual el primero de los nombrados vende, cede y transfiere a favor del comprador ( M. ), un inmueble con todo lo plantado, cercado y demás adherido al suelo , individualizado como Lote 20, de la Manzana 03, del Loteo 03 , con una superficie de 250 m2 , que mide 10 metros de frente por 25 de fondo , que se disgrega de la Finca Santa Rita de esta Ciudad , según expte . de loteo que se encuentra en trámite en la Dirección de Inmuebles de la Provincia .(cláusula Primero ) ; mediante la concertación del precio establecido en su cláusula cuarta . Se dispone en la cláusula segunda :" El comprador conoce y acepta los trámites y el estado de los mismos para la aprobación en la Dirección General de Inmuebles renunciando a cualquier tipo de reclamo para solicitar la escritura traslativa de dominio , la que se celebrará una vez finalizado la aprobación del loteo por la repartición aludida, en consecuencia , y , por tal motivo , renuncia a constituir en mora al vendedor hasta tanto se obtenga la aprobación del loteo , aunque este hubiese cancelado la totalidad del precio pactado"; luego se conviene : " La toma de posesión será dada al comprador a los treinta días de la firma del presente boleto ". Se establece en la cláusula noveno : "en caso de mora de más de una cuota , el vendedor podrá : a) si el comprador no hubiese abonado el 25 % del precio ; b) dar por rescindido el contrato notificando en forma fehaciente al comprador su decisión , en este caso las cuotas pagadas quedarán a cuenta del vendedor como daños y perjuicios ; c): exigir el cumplimiento es decir , el pago de lo adeudado con los correspondientes reajustes de la deuda , conforme lo establecido en la cláusula sexta , o a su elección el cobro de la deuda más los intereses que percibe el Banco de la Nación Argentina , para las operaciones de descuentos de documentos a 30 días , requerir el cumplimiento en las condiciones indicadas en el punto "C". En la cláusula décimo , se pacta : " En caso de producirse la rescisión del boleto de compraventa , y no desocupar el inmueble el adquirente en el plazo de 15 días de producido , tiene este contrato el carácter de desocupación , por el cual renuncia a los trámites del juicio , estando facultado el vendedor a solicitar el inmediato lanzamiento , sin trámites legales ". Por cláusula décimo primera , se convino : " En caso de rescisión por la falta de efectivo y real pago el vendedor no devolverá suma alguna en el caso de que se hubiera abonado hasta la cuota n° 10- dicha cláusula punitoria penal se aplicará por el perjuicio creado a los demás adquirentes para el avance de la obra de infraestructura del loteo . De las cuotas abonadas posterior a la 11.- El vendedor devolverá el 50% de la suma entregada de las cuotas mencionadas en delante de las efectivamente abonadas , teniendo el adquirente hasta el día de la fecha la cantidad de tres cuotas abonadas ".

A tenor de las cláusulas citadas , ninguna duda cabe que las partes por ese instrumento , celebraron un contrato de compraventa , en los términos del articulo 1323 del C.C.

Es así , habida cuenta que los lineamentos descriptos encuadran en la compraventa . El art. 1323 establece : "Habrá compra y venta cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa y que está se obliga a recibirlo y a pagar por ello un precio cierto en dinero ". Es decir , mediante el concepto transcripto, está , claro que el vendedor se obligó a transmitir la posesión y el dominio del inmueble vendido y , por su parte , el adquirente a pagar como contraprestación ,al recibirlo , el precio cierto estipulado en dinero. Por otra parte , también cabe destacar que , este tribunal tiene resuelto que el boleto de compraventa no sólo es una promesa de venta, sino una venta...