Sentencia nº 41129 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 19 de Noviembre de 2001

• Fecha de Resolución: 19 de Noviembre de 2001
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

////la ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de Jujuy, a los diecinueve días del mes de noviembre del año dos mil uno, reunidos los Señores Vocales de la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial, D.E.R.M., J.D.A. y N.D.D.A., bajo la presidencia del primero de los nombrados, vieron el Expte. Nº B-41.129/99: "ORDINARIO POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CONTRATO: S.F., CRISTINA DE FASCIO, MARÍA JOSÉ DE GARCÍA Y CARMEN DE FIAD C/ CARLOS SAVIO y PEDRO MARIO CAMPOS” (III CUERPOS) y los Exptes. Nº B-37728/98: “ASEGURAMIENTO DE BIENES: S.F., CRISTINA DE FASCIO, MARÍA JOSÉ DE GARCÍA Y CARMEN DE FIAD C/ CARLOS SAVIO y PEDRO MARIO CAMPOS” y el Administrativo de la Municipalidad de San Salvador de Jujuy, Dto. M.B., Nº 001363-00-98 “S/AUTORIZACIÓN PARA EJECUTAR UN CANAL DE DESAGÜES PLUVIALES” y luego de deliberar,

El Dr. ENRIQUE MATEO dijo:

1. A fs. 24/28 de autos comparece el Dr. E.G.I., con el patrocinio letrado del Dr. C.E.S.M., en nombre y representación de las Señoras SARA SUSANA FASCIO; C.R.P. DE FASCIO; M.J.F.D.G. y CARMEN MARÍA FASCIO DE FIAD a mérito de la copia del poder general para juicios que debidamente juramentado acompaña a fs. 1/2 y deduce formal demanda ordinaria tendiente a la resolución de la cláusula CUARTA inc. f) del contrato de compraventa que celebraran con los Ingenieros CARLOS ENRIQUE SAVIO y PEDRO MARIO CAMPOS en fecha 26 de agosto de 1991. Solicita que al momento de dictar sentencia se condene a los accionados a devolver la suma de $ 60.000, en concepto de daños y perjuicios, más la suma que resulte de los intereses pactados.

   En el relato de los hechos manifiesta -en síntesis- que sus mandantes, en la fecha antes indicada celebraron con los accionados un boleto de compraventa mediante el cual sus mandantes transfirieron un inmueble de su propiedad, ubicado en el Barrio Los Perales, Departamento Dr. M.B., que se individualiza como fracción DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO -FRACCIÓN A UNO, MATRICULA A-52.507 de una superficie aproximada de 10 hectáreas 8.000 metros cuadrados. Por dicha operación se pactó de común acuerdo la suma de U$S 240.000 suma que a la fecha se encuentra totalmente satisfecha. En el contrato, en la cláusula CUARTA, los compradores tomaron a su exclusivo cargo y costa las siguientes obligaciones “inciso f) la construcción de un canal colector pluvial que atraviesa la fracción que adquieren posibilitando la aprobación del fraccionamiento o loteos en el remanente del inmueble que se reservan las vendedoras, canal que deberá estar terminado en un plazo no mayor de 24 meses y cuya construcción corre a cargo exclusivo de los compradores”. En la cláusula tercera pactaron como intereses punitorios, en caso de atrasos en el pago del precio pactado y de las construcción del canal, el doble de la tasa Libor vigente al momento del vencimiento, produciéndose la mora de pleno derecho. Asimismo las partes es una especie de valuación o liquidación anticipada, convinieron libremente el valor que le asignarían al canal colector, estableciéndose en la suma de U$S 60.000, a efectos de no sólo aplicar la mora establecida en la cláusula tercera, sino también en el caso de que se opere el incumplimiento de su construcción. Resalta que fueron innumerables las oportunidades en las que sus mandantes le requirieron a los demandados el cumplimiento del compromiso asumido en cuanto a la construcción del canal colector, sin haber obtenido hasta la fecha respuesta alguna, debiendo recurrir a esta vía para lograr una justa recomposición de sus intereses.

   En otro capítulo de la demandada se refiere a la procedencia de la demanda, así manifiesta que resulta indudable que el incumplimiento de las obligaciones pactadas por parte de los accionados, han ocasionado a sus mandantes un serio perjuicio, es así que pese a expresar en el boleto de compraventa ya referenciado su intención de lotear el remanente de la fracción vendida, no han podido concretar tal determinación, en razón de que el artículo 26 de la Ley Nº 2.903/72 de fraccionamiento de tierras, exige -entre otras cosas- como servicio básico indispensable para la aprobación de un loteo la existencia de desagües pluviales. Y para la procedencia de la acción tentada solo es necesario acreditar dos requisitos: 1) constitución en mora de los deudores del cumplimiento de la obligación asumida y 2) imputabilidad de esa mora a los mismos. El primer requisito -sostiene- se encuentra cumplido con la intimación cursada mediante carta documento de fecha 19 de febrero de 1998 y el segundo elemento, con el acta de constatación que fue realizada por la E.R.E.A. de Z., de fecha 12 de febrero de 1998, donde se pudo constatar que no existía vestigio alguno de construcción de la obra referida.

   En otro capítulo de la demanda hacen referencia al lo que reclama o sea a la suma de $ 60.000 más lo que corresponde en concepto de intereses punitorios desde el día 27 de agosto de 1993 hasta la fecha de su efectivo pago. Cita derecho, ofrece prueba y peticiona.

   Corrido el traslado de la demanda, comparecen a contestarla los demandados C.E.S. y PEDRO MARIO CAMPOS a fs. 79/87 por intermedio del Dr. L.A.C., quien actúa en esa emergencia con el patrocinio letrado del Dr. R.J.M., a mérito de la copia del poder general para juicios que debidamente juramentado acompaña a fs. 76/78 de autos. Luego de realizar una negativa general y particular de los hechos enunciados por la parte actora, manifiesta que efectivamente entre las partes se celebró un contrato de compraventa de un inmueble, el que se instrumentó en boleto de compraventa suscripto en fecha 26 de agosto de 1991. El inmueble enajenado corresponde a una fracción que se digrega del bien individualizado como lote 275, Fracción A-uno, matrícula A-52.507, con una superficie aproximada de 10 hectáreas 8.000 metros cuadrados. El precio de la operación se pactó en la suma de U$S 240.000 que se haría efectivo mediante el pago de un adelanto de U$S 40.000 y el saldo en 5 cuotas. Además de esa obligación los compradores asumieron las obligaciones mensurar y obtener la aprobación del fraccionamiento, soportar los gatos y honorarios de escrituración, afrontar el pago del impuesto a la transferencia del inmueble y en el inciso f) se obligaron a la construcción de un canal colector pluvial que atraviesa la fracción que adquieren posibilitando la aprobación del fraccionamiento o loteos del remanente del inmueble que se reservan las vendedoras, canal que debía estar terminado en el plazo de 24 meses y cuya construcción corría por cuenta y cargo de los compradores. Dicho compromiso -relata- ha sido precedido de las siguientes alternativas previas al litigio: 1) Con fecha 14 de octubre de 1992 los compradores presentaron un estudio hidrológico y un proyecto a la Dirección de Hidráulica de la Provincia a fin de cumplir con la obligación, lo que mereció aprobación por resolución Nº 0321 DHJ de fecha 6 de noviembre de 1992. Del estudio y del proyecto surge la existencia de dos tramos del canal perfectamente diferenciados, el tramo I que atraviesa el fundo adquirido por sus mandantes y el tramo II que resulta ser su continuación y atraviesa el remanente del loteo que quedó en poder de las vendedoras. En razón de que para concretar la ejecución del tramo I que se extiende desde el badén colector ubicado en la calle El Picaflor y la boca de la alcantarilla para el cruce de la Ruta Provincial Nº 57, resultaba necesario que las vendedoras ejecutaran el tramo II, que se extiende de la alcantarilla de cruce de ruta y la obra terminara de descargar en el Río Grande. En razón que en caso de no ejecutarse el II tramo, el descontrol de las aguas a la salida del tramo I que se realiza a la altura de la cuneta de la ruta Nº 57 y dada la magnitud del volumen de las aguas, se produciría el desborde de las mismas con el consiguiente peligro de inundaciones de su remanente y de otros terceros, lo que sería aún mas grave ante la posible erosión de la banquina y del pavimento que se convertiría en un riesgo a terceras personas. La respuesta a sus representados fue que por el momento las vendedoras no concretarían el loteo, ya que la construcción del canal no demandaba urgencia, siendo prueba de ello la inexistencia de antecedentes en la Dirección Provincial de Inmuebles tendientes a concretar el mismo y la inexistencia de intimaciones a los compradores hasta el año 1998.

   En otro acápite de la contestación se refiere a la improcedencia de la resolución de la obligación pretendida; destaca que la naturaleza jurídica de la misma es una obligación accesoria impuesta por las vendedoras a fin de viabilizar la aprobación de un loteo que tenían intención de realizar sobre los terrenos remanentes, que permanecían en su propiedad. Entiende que tal obligación constituye un “cargo” y que como tal tiene el carácter de obligación unilateral y accesoria del contrato de compraventa del inmueble. Siendo ello así el beneficiario de un cargo solo puede pedir su cumplimiento a tenor de lo normado por el artículo 560 del Código Civil y no su resolución por el artículo 1204 del Código Civil tal como lo pretenden las actoras.

   En otro pasaje de la contestación señala que para que la indemnización tenga lugar se debe demostrar la existencia de un daño...