Sentencia nº 78217 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 9 de Septiembre de 2005

• Fecha de Resolución: 9 de Septiembre de 2005
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

///en la Ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de Jujuy, República Argentina, a los nueve días del mes de septiembre del año dos mil cinco, reunidos los Sres. Vocales de la Sala Segunda de la Cámara Civil y Comercial, D.. E.M., D.A. y ELSA BIANCO, presidencia del nombrado en primer término, vieron los Expedientes Nº B-78.217/01: "ORDINARIO POR DAÑOS Y PERJUICIOS: BIOCEÁNICA S.A. C/ ESTADO PROVINCIAL” (4 cuerpos) y el agregado Nº B-78.217/01: “CAUTELAR DE ASEGURAMIENTO DE PRUEBAS: BIOCEÁNICA S.A. C/ SHELL S.A.”; y luego de deliberar,

El Dr. ENRIQUE MATEO dijo:

1. Que, a fs. 537 de autos el Dr. N.A.L. actuando en nombre y representación de la razón social BIOCEÁNICA S.A. deduce formal demanda ordinaria por indemnización de daños y perjuicios en contra del ESTADO PROVINCIAL. En el relato de los hechos manifiesta que su representada es una empresa cuya formación y destino es la comercialización y explotación de productos derivados del petróleo. Que, a fin de cumplir con su objeto social, a principios del año 1.995, tomó contacto con la empresa “Shell C.A.P.S.A.”, cuya actividad, prestigio, etc., son por todos conocidas, con la finalidad de establecer un negocio cuyo ramo principal sería la venta de productos de dicha marca, o sea combustibles, aceites, lubricantes, etc., es decir una estación de servicios o agencia de la marca. Afirma que tratándose de una marca de primera línea, “Shell C.A.P.S.A.” puso condiciones muy estrictas y algunas insoslayables; la principal de estas últimas fue que su representada fuera la propietaria del inmueble donde se levantaría la futura estación de servicios. Sin embargo, se apresura a señalar que el proyecto no se limitaba a una simple boca de expendio de combustible, sino que preveía una hostería, un restaurante de comidas rápidas (de los denominados “fast-food”), un supermercado y otras instalaciones.

   Que, conocedora del tema y luego de un minucioso estudio de factibilidad para tamaño emprendimiento, su representada concluyó que el lugar ideal para ello sería el acceso Sur de la ciudad, en la intersección de la ruta Provincial 66 con la Nacional 9, que es la vía principal al Barrio Alto Comedero donde residen más de 50.000 personas y es el más populoso de esta Capital, lo que en términos empresarios significa una gran clientela potencial. En dicho afán detectó que existía un predio que cumplía tales condiciones que era de propiedad del Estado Provincial y atento la política declarada por parte de las autoridades del Estado Provincial de promover el desarrollo en la región, los directivos de la Empresa se entrevistaron con los entonces funcionarios del Ministerio de Economía proponiéndoles la compra de dicho inmueble y en esa oportunidad sus gestiones tuvieron un resultado positivo. Es así que el Estado Provincial accedió a vender a su instituyente el predio referido y con fecha 15 de noviembre de 1995 se formalizó el contrato suscripto por el C.P.N. JORGE EDUARDO MERILES, entonces Ministro de Economía interino en representación del Estado Provincial y los Sres. L.A. y J.C.C., como P. y V., respectivamente de “BIOCEANICA S.A.”. Sostiene que como es de rigor en los contratos con el Estado, no hubo ninguna discusión paritaria, pues todas las condiciones fueron fijadas por la Administración que se atiene -por tratarse de tierras fiscales- a reglamentaciones preestablecidas, tratándose en verdad de un verdadero contrato de adhesión a cláusulas predispuestas, donde no se concibe la discusión de sus términos (conforme Ley Nº 3169/74 y Decreto Nº 4010-H-78). Que, por dichos ordenamientos el Estado Provincial vende a la empresa los inmuebles ubicados en el “Barrio El Arenal” individualizados como lote 49-B Padrón A-15.722 con una superficie de 78.066 m2 y lote 49-B-3 con una superficie de 19.369,43 m2 (Cláusula primera). Allí se puso como condición que el destino de los inmuebles sería exclusivamente la construcción de una playa de transferencia de carga, una estación de servicio, una gomería, un taller, galpones para almacenamiento y estibaje de cargas y de vehículos pesados, una hostería, un restaurante, baños, un supermercado, un salón para cabinas telefónicas, playas de estacionamiento, oficinas y otros edificios, estableciéndose que en ningún caso los terrenos podían tener otro destino hasta que no se cancelara el total del precio (cláusula segunda), por lo tanto el Estado no podía desconocer la finalidad netamente comercial del negocio ni su extensión.

   Afirma que el precio de venta de ambos lotes en conjunto se convino en la suma de $ 390.022 correspondiendo la de $ 299.373 al lote 49-B y $ 90.649 al lote 49-B-3 (cláusula tercera).

   En otro pasaje de la demanda señala que el pago de los inmuebles se acordó en 216 cuotas mensuales iguales y consecutivas de $ 1.805,16 cada una, con más una actualización compuesta por la tasa anual LIBOR a la que se le aditaría un 3% (cláusula cuarta). Que, atendiendo a la promoción del desarrollo, la vendedora otorgó a la compradora, un plazo de gracia de 2 años para comenzar a abonar el precio, a partir de la notificación fehaciente del Decreto que aprobara el contrato. Que, dentro de ese plazo, la empresa se comprometía a tener en funcionamiento parte de la infraestructura comprometida y en avance de obra el resto (cláusula quinta). Enfatiza que el Estado Provincial impuso duras condiciones a la Empresa para el caso de incumplimiento de ésta, cuáles eran: la falta de pago de 4 cuotas consecutivas y/o el no comenzar a funcionar y operar parcialmente en el plazo de 2 años. Que, de configurarse tales supuestos el contrato se resolvería de pleno derecho, en los términos del artículo 1204 del Código Civil, surtiendo efectos a partir de la pertinente comunicación fehaciente por parte del Estado (cláusula sexta).

   Continúa diciendo que en todo lo que se encontrara expresamente enumerado en el contrato, se sujetaría a las disposiciones de la Ley Nº 3169/74 y los Decretos Nº 6038-H-79 y Nº 4010-H-78 (cláusula séptima). Que, la inscripción dominial en cabeza de la empresa se efectuaría una vez abonado el 25 % del total de cuotas, es decir, con el pago de la cuota N° 54 (cláusula octava). Resalta que la venta fue aprobada por Decreto 4886-E del 5 de diciembre de 1.995, firmado por el entonces gobernador de la Provincia O.A.P., el nombrado C.P.N. MERILES a cargo del Ministerio de Economía y el C.P.N. G.W. como Secretario de Economía; y que el Tribunal de Cuentas de la Provincia tomó razón del mismo mediante Resolución N° 835-T/G-96 y finalmente inscripto en la Dirección de Inmuebles a nombre de BIOCEÁNICA S.A. en fecha 01-IV-96, habiéndose pagado -inclusive- la suma de $ 877,55 en concepto de anticipo por facilidad de pago del impuesto a los sellos y tasa por protocolización, actos que evidencian de manera palpable el objetivo claro de su representada.

   En cuanto a las gestiones realizadas por la empresa manifiesta que apenas adquirido el inmueble, su mandante se abocó a las gestiones acordes a la importancia del proyecto como ser fuentes de financiamiento, garantías, materiales y mano de obra para construcción etc. y sobre todo, cerrar el trato con la proveedora, lo que en verdad insumió arduas negociaciones y varios meses de trabajo. Reitera que el plan económico de la empresa, era la venta de combustibles y accesorios lo que permitiría no solo abonar la cuota pactada sino ir financiando el resto del emprendimiento en un plazo razonable. Que, con fecha 25 de junio de 1.997 se suscribió el contrato de suministro firmado por el Sr. A.R.P. en su carácter de representante comercial de “Shell C.A.P.S.A.” y los Sres. L.A. y J.C.C. como P. y V., respectivamente de BIOCEANICA S.A. -conforme es corroborado por proveedora de combustibles en el expediente cautelar que ofrece como prueba- y cuyos términos no consigna dado que ellos no tienen virtualidad a los fines del litigio. Lo que sí remarca es que este contrato nunca llegó a desarrollarse por culpa de la arbitraria resolución de la venta, articulada por el Estado Provincial, toda vez que sorpresivamente, una vez ocurrido el acceso de C.A.F. a la titularidad del Poder Ejecutivo, se dictó el Decreto N° 960-E de fecha 17 de julio de 1.996, revocando la aprobación del contrato de venta; es decir nueve meses después del primero, cuando la Empresa había tomado posesión del predio, contratado con la Empresa “Shell C.A.P.S.A.” y logrado un acuerdo financiero para comenzar la obra.

   Que, la administración de C.A.F. utilizó como pretexto un dictamen del Tribunal de Cuentas que según las propias expresiones de ese Cuerpo (y también nueve meses después de la toma de razón del decreto aprobatorio), se enteró -llamativamente- por “versiones periodísticas” que las condiciones de venta no cumplirían los requisitos de la Ley de Tierras Fiscales. Destaca que es el Estado Provincial el que resolvió unilateralmente el contrato de venta, actuando con arbitrariedad manifiesta, sin razón jurídica alguna y sin notificar a su parte, pese lo expresamente previsto en la cláusula sexta. Manifiesta que vanas fueron las gestiones intentadas por la Empresa para tratar de solucionar el problema; así la mejor explicación que recibió es que en ese predio existía una “canchita” donde jugaban al fútbol los “muchachos del Club de Agua Potable y de Agua de los Andes y que no podían quitársela”. Pero desde la óptica jurídica -que es como debe ser considerada y resuelta la cuestión- resulta que su parte no incumplió ninguna de las condiciones del contrato como para justificar la resolución del mismo, la que tuvo consecuencias mediatas e inmediatas para el patrimonio de la empresa, generando perjuicios de envergadura y que corresponde que el Tribunal ordene sean indemnizados por la contraria.

   Seguidamente expone los fundamentos jurídicos a los que nos remitimos en homenaje a lo breve y que tres son los cuestionamientos que formula el Organo de Contralor: a) que al pactarse el pago en 216 cuotas se excede el máximo previsto...