Sentencia nº 84042 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 28 de Septiembre de 2004

• Fecha de Resolución: 28 de Septiembre de 2004
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

//la ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de Jujuy, a los veintiocho días del mes de setiembre del año dos mil cuatro, reunidos los Señores Vocales de la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial, D., N.D.D.A., E.R.M. y J.D.A., presidencia de la primera de los nombrados, vieron el Expte. Nº B-84.042/02: "ORDINARIO POR DAÑOS Y PERJUICIOS y DAÑO MORAL, R.P., C.E.G., M.A.A., R.R.R., G.N.A., E.J.R., I.B.L., P.J.Z., S.A.O., A.B.C., M.I.G., J.H.M., C.D.V., C.R.R., M.I.A., MARTA DEL VALLE CRUZ, J.T.T., M.A.R., M.F.E., ANATOLIA CIRILA CAZÓN, I.P.B., J.A.V., JULIO G.D., T.S.C., C.C.G., D.D.O., J.L.R., F.A.L. y A.W.M. c/ INSTITUTO DE VIVIENDA y URBANISMO DE JUJUY (I.V.U.J)” (siete cuerpos) y su agregado Expte. Nº: 43.369/99 “MEDIDA CAUTELAR DE ASEGURAMIENTO DE PRUEBAS: L.A. TINTE y OTROS c/ INSTITUTO DE VIVIENDA y URBANISMO DE JUJUY y ESTADO PROVINCIAL” y luego de deliberar,

La Dra. N.A.D. de ALCOBA, dijo:

I.V. elD.P.O.F. (h) (fs. 10/14 vta) en nombre y representación de R.P., C.E.G., M.A.A., R.R.R., G.N.A., E.J.R., I.B.L., P.J.Z., S.A.O., A.B.C., M.I.G., J.H.M., C.D.V., C.R.R., M.I.A., MARTA DEL VALLE CRUZ, J.T.T., M.A.R., M.F.E., ANATOLIA CIRILA CAZÓN, I.P.B., J.A.V., JULIO G.D., T.S.C., C.C.G., D.D.O., J.L.R., F.A.L. y A.W.M. a mérito de las copias de los poderes generales para juicios que acompaña (fs. 1/9 vta.), debidamente juramentadas; formula formal demanda ordinaria por DAÑOS Y PERJUICIOS y DAÑO MORAL en contra del INSTITUTO DE VIVIENDA Y URBANISMO DE JUJUY (I.V.U.J.); solicita que oportunamente se lo condene a resarcir todos y cada uno de los daños y perjuicios, incluso el moral ocasionado a sus mandantes producidos como consecuencia de los injustificados incumplimientos contractuales a partir de la adjudicación-venta, transmisión y entrega de las unidades habitacionales construidas defectuosamente e individualizadas como “370 Viviendas II Etapa”, con costas.

En el relato de los hechos manifiesta que sus mandantes son adjudicatarios de unidades habitacionales comprendidas en la operatoria “370 Viviendas II ETAPA” que tenía a su cargo el Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy. Como consecuencia de que sus mandantes cumplieron todos y cada uno de los requisitos y condiciones que el I.V.U.J. requería, resultaron adjudicatarios de las viviendas que el accionado construyó en la zona de Alto Comedero.

Afirma que de la resolución por la que se les adjudican las viviendas se efectúa una venta, es decir, el IVUJ les vende una vivienda de determinadas características, asumiendo el comprador la obligación de abonar el precio en un determinado plazo, también fijado por el citado organismo. Expresa que se trata de un plan de vivienda de tipo social, cuyo destino es la habitación, habiendo el accionado seleccionado a los compradores mediante un riguroso sistema y requisitos, transfiriéndole a sus mandantes, conforme actas de entrega, una vivienda para el uso y goce propio y de su grupo familiar, en perfectas condiciones para cumplir con dicha finalidad.

Seguidamente expresa que el I.V.U.J. no ha cumplido con su obligación; ha entregado viviendas sin reunir con los requisitos que el mismo Instituto había prometido, dotando a una familia de escasos recursos económicos de una vivienda digna en la cual puedan, no sólo habitar bajo techo, sino conformar y desarrollar el grupo familiar. Destaca que la modalidad de esta operación de venta es conocida y consiste en que una parte adhiere a la forma de venta que el I.V.U.J. impone para estos planes y no es posible conversar o discutir cláusula alguna en estos contratos.

Luego de habitar las viviendas durante un tiempo, se fueron detectando fallas en la construcción, en los suelos, en el sistema eléctrico, en el de provisión de agua, en el de desagües, en los pisos, todo ello exteriorizado en rajaduras en las paredes, goteras en los techos, corriente eléctrica defectuosa, filtraciones, pisos desnivelados, cañerías rotas, sin que el I.V.U.J. diera solución a tamaño problema. Dichos problemas fueron puestos en conocimiento de las autoridades del organismo, obteniendo como única respuesta que la demandada enviara una cuadrilla de 4 o 5 operarios con baldes con enduído para tapar las grietas, continuando hasta hoy los defectos y desperfectos agravados por el transcurso del tiempo y las inclemencias climáticas, mientras que las autoridades del ente siguen percibiendo las cuotas a las que sus mandantes se obligaron. Ante el panorama descripto, la accionada es la única responsable y el organismo demandado no ha demostrado voluntad de arribar a un arreglo. Describe los deterioros que presentan las viviendas de sus mandantes, a los que me remito. Ofrece prueba, cita derecho y peticiona.

Corrido el traslado de la demanda, comparece a contestarla el INSTITUTO DE VIVIENDA y URBANISMO DE JUJUY (IVUJ) por intermedio del Dr. H.A.L. en su carácter de Procurador Fiscal de Fiscalía de Estado (fs. 18, 23/28); opone al progreso de la acción dos defensas: a) la improcedencia formal de la misma dado que ninguno de los actores dio cumplimiento con lo normado por la Ley Nº 5062 y b) la exceptio non adimpleti contractus. En este último caso, porque los actores se encontraban en mora en el pago de las cuotas de sus viviendas.

En subsidio, contesta demanda y luego de una negativa general y puntual de los hechos afirmados por los actores, reconoce: a) que los accionantes con el IVUJ en forma particular y previa una selección de adjudicatarios contrataron a título de compraventa la respectiva vivienda; b) que todas las casas fueron mandadas a construir por su mandante pero en el marco de la Ley Nº 21.581 que dispone que los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda serán destinados exclusivamente a financiar total o parcialmente viviendas económicas, considerándose tales las que cumpliendo las condiciones mínimas de habitabilidad que determine la Secretaría de Estado de Desarrollo Urbano y Vivienda, acordes con la ubicación geográfica, condiciones climáticas y evolución tecnológica, constituyan un centro de atracción y reunión de la familia y aseguren el mejor rendimiento de la inversión. Dichos textos legales fueron reeditados en la Ley Nº 24.464 y en nuestra Provincia por la Nº 4845; c) que su parte actuó frente a los adjudicatarios como vendedor y éstos como compradores; d) que los actores son adjudicatarios en venta de las unidades habitacionales en el Programa “370 Viviendas II Etapa en Alto Comedero”, aclarando que todas las viviendas del grupo fueron construidas por la empresa MAROCCO S.A.

Manifiesta que como bien lo señalan los actores éstos celebraron con el IVUJ un contrato de compraventa por las unidades habitacionales que ocupa el programa “370 Viviendas (II ETAPA en Alto Comedero)” y que dicha contratación se realizó previa selección de adjudicatarios por parte del Organismo, aclarando que dicha selección no es arbitraria, sino metodológica, conforme los lineamientos de la Secretaría de Vivienda y Ordenamiento Ambiental (SVOA) que coordina y establece las políticas a seguir en todo el País. En ese contexto, la mencionada Secretaría otorgó al IVUJ la certificación de factibilidad del proyecto y luego la certificación de Aptitud Técnica y Financiera para la construcción del referido grupo de viviendas. Indica que la SVOA fija según las zonas bioclimáticas y la sismicidad local, las tipologías que deberán utilizarse en cada proyecto que los organismos ejecutores someten a consideración de la SVOA. Las tipologías actuales comprenden dos categorías: TM (terminación mínima) y TAB (terminación AB), a las cuales el referido Organismo Nacional les adjudica precios mínimos y máximos y finalmente tiene ya dispuesto el espectro socio económico que podrá ser objeto de las respectivas adjudicaciones. Las viviendas objeto del presente juicio, no corresponden a ninguna de dichas categorías y han sido construidas bajo un Sistema Pre-industrializado que fue aprobado mediante Certificado de Aptitud Técnica otorgado por la SVOA. En función de esa metodología el IVUJ realizó un llamado a inscripción de postulantes y se explicitó, sin lugar a dudas, que se trataba de viviendas preindustrializadas; los actores no acudieron a su postulación ignorando lo que el IVUJ le estaba ofreciendo vender; conocían perfectamente la categoría de vivienda que adquirían. Se realizó una oferta pública de vender viviendas preindustrializadas, en un sistema de competencia leal en donde la demanda rebasó la oferta y en ese contexto los ahora actores resultaron adjudicatarios. Las viviendas objeto del presente proceso son de la calidad prometida, aptas para el fin al que fueron destinadas, no existe peligro de vida para sus moradores y las fallas menores que pudieren presentar son desperfectos ajenos a la responsabilidad de su mandante, propios del uso y del transcurso del tiempo lo que amerita el rechazo de la demanda. Ofrece prueba ajustada a su pretensión, cita derecho y solicita que oportunamente se rechace la demanda con costas.

La parte actora contesta las defensas planteadas (fs. 31/31 vta.) y manifiesta que la primera no puede prosperar por cuanto se debe tener en cuenta que la demanda plantea cuestiones distintas a los supuestos contemplados en la Ley 5.062 toda vez que su requerimiento es más amplio y está definido a través de las disposiciones del artículo 1.646 del Código Civil; seguidamente rebate la exceptio non adimpleti contractus; manifiesta que no existen hechos nuevos que denunciar; solicita se continúe con el trámite de la causa.

Integrado el Tribunal y fracasada la instancia conciliatoria, se abre a prueba el proceso (fs. 42); producida la que obra en autos, oídos los alegatos por intermedio de los Dres. P.O.F. (h) por la parte actora y H.A.L., por la demandada, agregado el Expte. Nº B-43.369/99: "MEDIDA CAUTELAR DE ASEGURAMIENTO DE PRUEBAS: L.A. TINTE Y OTROS C/...