Sentencia nº 60685 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 3 de Julio de 2007

• Fecha de Resolución: 3 de Julio de 2007
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

///la ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de Jujuy, a los tres días de julio de dos mil siete, reunidos los Señores Vocales de la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial, D.N.A.D.D.A., E.R.M. y E.B. (esta última por habilitación; presidencia de la primera) vieron el Expte. Nº B-60.685/00: “ORDINARIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO: E.L. c/ ALDO RAFAEL NICITA y N.N.F.” (dos cuerpos) y sus agregados: E.. Nº: B-58.797/00: “CAUTELAR DE ASEGURAMIENTO DE BIENES...” (dos cuerpos); E.. Nº: B-67.637/00: “INCIDENTE DE PROHIBICIÓN DE INNOVAR EN B-60.685/00 ...)” y Expte. Nº: B- 116.619/04 “INCIDENTE DE LEVANTAMIENTO DE EMBARGO SIN TERCERÍA EN B-58.797/00 ATEPSA c/ LIZARRAGA, ELIZABETH.

La Dra. DEMATTEI de ALCOBA, dijo:

1. - Vienen E.L. y OSCAR NUTTINI, con el patrocinio letrado del Dr. M.R.F. promoviendo formal demanda ordinaria por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS en contra de ALDO RAFAEL NICITA, Z.R.B., S.B.B. y SILVIA ANTONIA DEL CARMEN CARRETERO. Solicitan que al momento de resolver se condene a los demandados a cumplir con su obligación contractual y se les indemnicen los daños y perjuicios causados y las costas del proceso.

   Relatan que contrataron con A.N. la venta de un terreno y la construcción de una vivienda. En principio individualizada “Unidad Habitacional 110-3D2B-Lote 01 Esquina” luego “Prototipo 3D UF Nº 8 PA”. La obra se concretaría en inmueble Cir. 1, Sec 4, Parcela 1, Padrón A - 35.482, Matrícula A-4.871-35.482 de propiedad de los demandados.

   La oferta se hizo por folletería personalizada con detalle de precio, fecha de entrega (junio/99) plano ilustrado de ubicación, memoria descriptiva, ilustración de plano interior en dos escalas y corte de fachada y lateral. Se hacía en terreno de 366,85 (11,5 m. de frente por 31,9 m. de fondo) manifestando N. que era de su exclusiva propiedad. La vivienda vendida constaba de 112 m2, tres dormitorios, dos baños, living-estar, hall de acceso, cocina comedor, lavadero y patio; sistema “Llave en mano”; precio final de $ 54.900.

   Abonaron $ 29.725 (recibos fs. 17/23 E.. B-58.797/00). Inicialmente se entrega: $ 13.725; adicionales $ 3.852,68 (ampliación baño, galería posterior con su techo). A cuenta de posesión $ 12.147,32; $ 1.577,68 se ofreció para completar la entrega de la posesión y el demandado se negó a recibir.

   Tienen crédito por $ 7.153,20 pactado con N. para que sean compensados del saldo de precio; son importes de honorarios por servicios prestados al mismo.

   El saldo de $ 20.296,80 se pagaba en 36 cuotas de U$S 563,80 cada una, con vencimiento la primera el día 10 del mes subsiguiente a la entrega de la posesión y así hasta su cancelación. Demostrando buena fe, ponen a disposición dicho importe.

   Se hizo intercambio epistolar, surgiendo con claridad que N. no ha negado la operación ni los pagos; se limita a cuestionar y reclamar importe por ampliación que está cancelado. Se dio estricto cumplimiento a las obligaciones ofreciendo abonar en forma anticipada la totalidad del saldo del precio no vencido, pero el demandado no cumplió con la suya de entregar el inmueble.

   Pide que se condene a hacerlo, libre de ocupantes y se otorgue la escritura de dominio bajo apercibimiento de hacerlo judicialmente. Se reclama íntegra reparación de daños y perjuicios. Explican porqué se acciona a las donatarias beneficiadas por M. delC.B. de B..

   C. derecho, ofrecen pruebas y piden se haga lugar a la demanda con costas.

   Posteriormente la Dra. E.L. se presenta como única titular del derecho por convenio efectuado con el Dr. Nuttini a su favor.

   Como apoderado de la actora el Dr. MARIO R.A.M. (fs. 81/88 vta.) modifica y amplía demanda. Relata que la esposa del demandado N.: N.N.F., ha obtenido la transferencia del inmueble a su favor de las donatarias cuando ningún vínculo jurídico existía; los gravámenes dispuestos en la cautelar E.. Nº: B-58.797/00 fueron por ella reconocidos. Por eso desiste formalmente de la acción en contra de las Sras. B. y pide se la tenga por parte accionada a la mencionada cónyuge. Solicita corrección de carátula. Realiza depósito de $ 1.577,68 por capital y $ 952,27 por intereses calculados al 01/04/03 para que se impute al pago cancelatorio de las sumas dinerarias que se adeudaba para obtener la posesión del inmueble. Explica que por honorarios profesionales deben compensarse $ 6.368 a favor de la Dra. L.. Por lo tanto considera que tiene un saldo de precio no exigible legalmente (ya que no se entregó la posesión) de $ 21.082. Si bien no existe instrumento de compraventa firmado, hubo oferta, aceptación y principio de cumplimiento del contrato; N. recibió sin reparos el dinero que dan cuenta los recibos y se consensuaron modificaciones; la actora envió carta documento con el texto del boleto y no fue objetado por N.. Por ello pide la entrega de la vivienda a su dueña en impecable estado, porque era “Llave en mano” es decir: nueva a estrenar. La codemandada F. realice la división en propiedad horizontal, suscribiendo la escritura de dominio a favor de la actora, entregándole planos aprobados.

   Los daños y perjuicios por no entrega de la posesión de la vivienda solicita sean resarcidos. Explica que en 16/02/00 puso la actora en mora al demandado ofreciendo la cantidad de $ 1.577,68 que completaba la segunda etapa del contrato. Al verse privada del uso y goce deberá abonarse el valor locativo mes por mes con intereses hasta la fecha del efectivo pago. Está siendo usada la casa, sufriendo depreciación que también se ha de indemnizar. Describe la tarea realizada por el Arq. A.A.F. que da cuenta de materiales distintos y de menor calidad que los ofrecidos junto a terminaciones incompletas que demandan importantes sumas de dinero para darles solución. En el supuesto que se entregue la vivienda en las condiciones actuales, con materiales de menor calidad y sin terminar, deberá compensarse del saldo de precio las sumas necesarias a ese efecto. La diferencia, de existir será depositada al firmarse la escritura de dominio. De lo contrario será cobrada a los demandados por el procedimiento de ejecución de sentencia. Pide aplicación de la Ley de emergencia y decretos del Ejecutivo Nacional. Si legalmente la obligación fuera de imposible cumplimiento se deberán abonar las sumas entregadas con más los daños y perjuicios.

   Ofrece prueba y peticiona.

   Corrido el traslado de la demanda, comparece a contestarla (fs. 112/117) el Dr. H.P.B. apoderado de ALDO RAFAEL NICITA y N.N. FLORES de NICITA. Luego de efectuar una negativa general y particular de los hechos invocados, manifiesta que la demanda es improcedente y solicita su rechazo, con costas.

   Relata que en 1.998 el Dr. O.N. y su cónyuge J.R. encomiendan a N. un anteproyecto de obra con la única y puntual información de: superficie 112 m2, costo, plan de financiación y plazo de obra. Se les ofrecía gestionar un crédito en el Instituto de Vivienda de la Provincia, que no se llevó a cabo por razones ajenas a su mandante.

   La obra se fue construyendo normalmente a medida que los Dres. N. y L. disponían de dinero, haciendo pagos a cuenta; N. recibió un total de $ 25.725. Adeudando la actora $ 27.450 que se financiaba en 36 cuotas más el 1% mensual, hasta su efectiva cancelación. No recibió $ 4.000 (fs. 23 suscrito por A.. A.A.F.). Incumplió sus obligaciones la actora por eso le opone la excepción prevista en el art. 1.201 del Código Civil. No acepta que se deban honorarios y que puedan ser compensados. Se opone a que el informe del A.. F. de fs. 127/133 sea valorado; lo realizó el hermano de la demandada; su actuación es dolosa; fue quién generó la situación litigiosa. La actora promovió aseguramiento de pruebas en junio de 2.000 y esta demanda la notifica luego de tres años, solicita sea tenido en cuenta. Las contingencias que llevaron a la Dra. L. a obrar así, no pueden generar responsabilidad de su representado. Ofrece prueba, cita derecho y peticiona.

   A fs. 121 se contesta el traslado del art. 301 del Código Procesal Civil. Realiza la actora negativas particularizadas y argumenta acerca de la prueba ofrecida por los demandados.

   Fracasada la instancia conciliatoria (fs. 124) integrado el Tribunal, es abierta la causa a prueba (fs. 145/145 vta.). Se le revoca el poder al Dr. B. presentándose el Dr. MARIO H.J.A. como mandatario del demandado N. (fs. 160/160 vta.). Presenta el Arq. G.D.E.D. su informe (fs. 207/210); observado por la parte actora (fs. 234) y por la parte demandada (fs. 254/254 vta.) contesta el perito a fs. 248 y 265.

   Se comunica la revocación del poder otorgado por los demandados al Dr. J.A. presentándose A.R.N. y N.N.F. de Nicita con patrocinio letrado del Dr. HORACIO CHAUQUE HERRERA (fs. 267 y fs. 269). Solicitan aclaraciones a la pericia realizada las que son brindadas en la oportunidad establecida. En la audiencia de vista de causa, se produjo absolución de posiciones y testimonial; oídos los alegatos de las partes por los Dres. M.M. y C.H., se dispone realizar la inspección ocular en la vivienda; se agregan aclaraciones del A.. D., formulando observaciones los demandados. Queda este proceso en estado de ser resuelto en definitiva, conforme lo decidido en la audiencia de vista de la causa.

2. - La legitimación activa y pasiva en este proceso no fue cuestionada. Por lo tanto es de aplicación la doctrina que establece: “En principio no corresponde que el juez haga valer de oficio la falta de legitimación, salvo que estén comprometidos valores jurídicos o morales de particular jerarquía (conf. Palacio, “Derecho procesal civil” t. I, p. 419; L.L. t. 135, p. 565, entre otros). Lo que en el caso específico no se presenta.

3. - En la tarea de formar convicción no tenemos el deber de expresar la valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las que fueren esenciales y decisivas para considerar las cuestiones conducentes (conf. art. 17 del C.. P.. Civil). De conformidad a las reglas de la sana crítica, una adecuada aplicación de las normas que...