Sentencia de Suprema Corte de Justicia (Argentina), 24 de Marzo de 1994, C. 654. XXIII

• Emisor: Suprema Corte de Justicia (Argentina)

C. 654. XXIII.

Constructora Inmobiliaria Monumental S.R.L. s/ quiebra s/ inc. de escrituración por P., A.A..

Buenos Aires, 24 de marzo de 1994.

Vistos los autos: "Constructora Inmobiliaria Monumental S.R.L. s/ quiebra s/ incidente de escrituración por P., A.A.".

Considerando:

Que el recurso extraordinario es inadmisible (art. 280 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).

Por ello, se declara improcedente el recurso extraordinario. N. y remítase.JULIO S. NAZARENO - CARLOS S. FAYT - AUGUSTO CESAR BELLUSCIO - ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - RICARDO LEVENE (h) - EDUARDO MOLINE O'CONNOR (en disidencia)DISI

C. 654. XXIII.

Constructora Inmobiliaria Monumental S.R.L. s/ quiebra s/ inc. de escrituración por P., A.A..

DENCIA DEL SEÑOR MINISTRO DOCTOR DON EDUARDO MOLINE O'CONNOR Considerando:

1. ) Que contra la sentencia de la Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, dedujo el incidentista recurso extraordinario, el que fue concedido por el tribunal de grado.

2. ) Que el recurrente afirma que la cámara de apelaciones incurrió en arbitrariedad al rechazar la demanda de escrituración del inmueble que motiva el litigio, en razón de hallarse afectado a un destino comercial, distinción que estima irrazonable, y fundada en una equivocada aplicación de los arts. 1185 bis del Código Civil y 150 de la ley 19.551, de la que resulta grave lesión a los derechos constitucionales de igualdad, de propiedad y de ejercer el comercio.

   Sostiene también que el mencionado art. 150 de la ley 19.551 se halla en pugna con los arts. 14, 17 y 18 de la Constitución Nacional, lo que peticiona así se declare.

3. ) Que el incidentista ha solicitado la escrituración de un local comercial, invocando ser poseedor del inmueble en virtud de un boleto de compraventa, y haber pagado íntegramente el precio de compra antes de que la vendedora cayese en estado de falencia.

   El tribunal de grado rechazó la demanda, con apoyo en lo preceptuado en el art. 150 de la ley 19.551, que limita la aplicación del art. 1185 bis del Código Civil a los inmuebles destinados a vivienda, calidad que no reviste el que motiva la cuestión.

4. ) Que la ley 19.551 establece que el fallido queda desapoderado de pleno derecho de sus bienes existentes a la fecha de declaración de quiebra, y de los que adquiera hasta su rehabilitación; desapoderamiento que implica la pérdida de los derechos de disposición y administración de tales bienes, que pasan a ser ejercitados por el síndico en la medida dispuesta por la ley (arts. 111 y 113 de la ley 19.551).

   Como lo indica la terminología empleada en la ley, los efectos patrimoniales de la quiebra a que se ha hecho referencia, sólo alcanzan a aquellos bienes que se encontraban bajo el poder del deudor en el momento en que se declaró el estado de falencia -o a los que ulteriormente llegase a adquirir-, pues de lo contrario no podría el síndico hacerse cargo de ellos, administrarlos o efectuar actos de disposición. En ese sentido, el desapoderamiento afecta a las cosas sobre las que el fallido ejercía la posesión -y eventualmente la tenencia, sin perjuicio del derecho de terceros y de la regulación especial falimentaria sobre el caso-, instituto que abarca en su contenido los efectos del poder de hecho sobre una cosa.

5. ) Que, si el vendedor de un inmueble otorgó su posesión en virtud de un boleto de compraventa, el adquirente se halla en ejercicio de la posesión legítima regulada en el art. 2355 del Código Civil.

   En consecuencia, si con posterioridad el vendedor es declarado en quiebra, resulta evidente que ese bien no se encuentra sometido al régimen de desapoderamiento previsto

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   Constructora Inmobiliaria Monumental S.R.L. s/ quiebra s/ inc. de escrituración por P., A.A.. en la ley 19.551, ni -por ende- sujeto a la administración del síndico, pues su posesión había sido conferida anteriormente al comprador, con los efectos establecidos en el art. 2355 del Código Civil. En tales condiciones, la quiebra sólo podría recuperar la posesión de ese inmueble, mediante una acción que le restituyese su ejercicio, efecto que no produce per se la declaración de falencia.

6. ) Que, en el caso, se ha celebrado un contrato de compraventa de inmueble, en virtud del cual el adquirente pagó íntegramente el precio, y fue investido de la posesión legítima, con el alcance que le asigna el art. 2355 del Código Civil, actos todos que se cumplieron cuando el vendedor se encontraba in bonis. La falta de escrituración constituye un recaudo para perfeccionar la transmisión del dominio, que no puede ser ponderado sino en consonancia con el negocio jurídico al cual accede.

   El pago del precio por el adquirente hizo ingresar en el patrimonio del vendedor la contraprestación debida, y éste, a su vez, otorgó la posesión legítima de la cosa enajenada, por lo que la obligación pendiente para la transmisión del dominio, se verifica respecto de un bien que no se hallaba a disposición del vendedor en el momento en que fue declarada su quiebra, ni -por lo tanto- sujeto al régimen especial de desapoderamiento.

7. ) Que, en orden a las circunstancias descriptas, resultan inaplicables al caso los arts. 150 de la ley 19.551 y 1185 bis del Código Civil, ya que se refieren a hipótesis diferentes de la que es aquí analizada. Las normas de refe

   rencia contemplan la oponibilidad del boleto de compraventa frente a la quiebra, cuando se haya abonado determinado porcentaje del precio, y además el bien se encuentre destinado a vivienda.

   Distinta es la situación configurada en el sub lite, pues se trata de un adquirente por boleto de compraventa -que, además, en el caso pagó íntegramente el precioal que le fue otorgada la posesión legítima del inmueble, por lo que esa posesión es oponible a terceros y -con mayor razón aún- al concurso del propio vendedor. En efecto, cuando el vendedor fue declarado en quiebra, el adquirente poseía ya un título que válidamente excluía el bien del régimen general de desapoderamiento, con lo cual, en apoyo de su pretensión de escriturar, cuenta no sólo con el boleto de compraventa hipótesis en que la viabilidad de tal pretensión se hallaría sujeta a las condiciones supra mencionadas-, sino que añade el título derivado de la posesión legítima conferida en su virtud, que no encuentra semejantes restricciones en la esfera de legislación concursal.

8. ) Que el descripto, es un supuesto no regulado en la ley 19.551, que sólo refiere el requisito de que el inmueble se encuentre destinado a vivienda, a los casos alcanzados por el art. 1185 bis del Código Civil, que no conciernen al adquirente que se encuentra amparado por lo dispuesto en el art. 2355 del Código Civil.

   Por consiguiente, la cuestión debe resolverse mediante la aplicación de las normas vigentes para situaciones análogas, atendiendo a la debida protección del crédito, la

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   Constructora Inmobiliaria Monumental S.R.L. s/ quiebra s/ inc. de escrituración por P., A.A.. integridad del patrimonio del deudor y de su empresa, el estado del concurso y el interés general, como lo prescribe el art. 163 de la ley 19.551.

9. ) Que la compraventa celebrada en autos, con los alcances indicados, se encuentra perfeccionada, y no ha sido atacada por las vías previstas en la legislación concursal, en protección del interés de los acreedores.

   El incumplimiento de la obligación de escriturar para efectivizar la transmisión del dominio, traería como consecuencia la desarticulación del negocio esencial, sin fundamento alguno que lo autorice. De ese modo, se privaría al comprador de la posesión legítima de que fue investido, en favor del concurso, sin que éste haya ejercido acción idónea para lograr tal fin pues no ha cuestionado la validez de la compraventa inmobiliaria, y el bien al que se refiere el contrato, no se hallaba bajo la administración del síndico, ni sometido al régimen general que tiende a la preservación del patrimonio del deudor, con miras a su ulterior liquidación para la satisfacción de los créditos verificados.

   Es por ello que asiste al adquirente el derecho de obtener la escrituración del bien en cuya posesión legítima se encuentra, para perfeccionar la transmisión del dominio. El cumplimiento de la obligación pendiente, por aplicación de los arts. 1185 y 2355 del Código Civil, no afecta la especialidad del sistema concursal, en orden a la remisión que contiene el art. 163 de la ley 19.551, y responde a las pautas que señala dicha norma, en tanto la integridad del patri

   monio del fallido se encuentra preservada por el puntual cumplimiento de la contraprestación a cargo del comprador.

   10) Que, en esas condiciones, la solución propuesta por el a quo conduce a un resultado inicuo, mediante el cual el adquirente de un inmueble, a título oneroso, que ha recibido la posesión y pagado la totalidad del precio, pierde el inmueble y obtiene en cambio una mera expectativa de recuperar las sumas abonadas, que -en la mayoría de los casos- no se verá sino mínimamente satisfecha.

   11) Que la legislación concursal se funda en el respeto de la par conditio creditorum, como una exigencia inspirada en el reparto igualitario -en principio- del patrimonio del deudor. Esa solución, si bien hiere la intangibilidad de la propiedad (art. 17 de la Constitución Nacional), se ubica en un cauce admisible en virtud de la distribución del sacrificio entre todos los acreedores del fallido (art. 16 de la Constitución Nacional). El tratamiento uniforme que se dispensa legalmente a los acreedores, es la razón última que justifica el cercenamiento de su derecho de propiedad dentro del proceso de ejecución universal. En consecuencia, la ruptura de ese equilibrio crea una sospecha de inconstitucionalidad sobre las normas que lo fracturan, o sobre la interpretación de la ley aplicable que conduce a ese resultado.

   12) Que, en el sub lite, la interpretación queel a quo ha efectuado de las normas que procuran mantener la igualdad entre los acreedores, desemboca en una solución que, al provocar un exceso en el sacrificio patrimonial de

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   Constructora Inmobiliaria Monumental S.R.L. s/ quiebra s/ inc. de escrituración por P., A.A.. uno de ellos -o de una categoría de ellos- resulta constitucionalmente inadmisible.

   En efecto, por medio de la decisión recurrida la quiebra recupera la disponibilidad del inmueble, pero podría conservar -total o parcialmente, según sea el estado patrimonial del fallido- el precio pagado, en tanto el comprador se ve privado de la posesión regularmente obtenida, después de haber satisfecho la totalidad de las obligaciones a su cargo. En una situación que admite comparación con la que se examina, la ley establece que si se encuentra totalmente cumplida la prestación a cargo del fallido, el otro contratante debe cumplir la suya (art. 147 inc. 1° de la ley 19.551). Por consiguiente, si en el caso el fallido hubiera otorgado la posesión y la escritura pública sin percibir el precio, la quiebra sólo tendría derecho a exigir el pago, con lo que -en la interpretación que el a quo formula de las normas concursales- el cumplimiento del adquirente lo perjudica notoriamente, a la vez que mejora la situación del fallido más allá de lo que hubiese sido posible si se encontrara in bonis. Debe tenerse en cuenta al respecto que, comose expresó supra, el bien en cuestión no se hallaba a disposición del vendedor en el momento en que fue declarada su quiebra ni, por ende, sujeto al régimen de desapoderamiento, de modo que el otorgamiento de la escritura no incide en la consideración de la situación analizada.

   13) Que el respeto a la integridad del patrimonio del deudor que impone el art. 163 de la ley 19.551, ya cita

   do, debe guardar armonía con el tratamiento igualitario a los acreedores del fallido, cuyo sacrificio patrimonial no cabe agravar en forma particular y discriminada, con lesión de las garantías constitucionales en que reposa el equilibrio del sistema concursal.

   14) Que la nueva redacción del art. 280 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ha otorgado a esta Corte la grave autoridad de seleccionar los asuntos que tratará sustancialmente, y así como se encuentra habilitada para desestimar los asuntos que carezcan de trascendencia, también lo está para intervenir cuando de un modo claro aparezca dicha trascendencia (causa E.64.XXIII, "Ekmekdjian, M.A. c/S., G. y otros", del 7 de julio de 1992, disidencia de los jueces P. y M. O'Connor).

   15) Que, en el caso, la solución adoptada por el a quo agrava la situación de una categoría de acreedores más allá de los límites constitucionalmente aceptables, en tanto quiebra el principio de igualdad que rige la dimensión de su sacrificio, principio cuyo cumplimiento constituye condición esencial para admitir el recorte de sus derechos patrimoniales. Por otro lado, la dispersión de soluciones jurisprudenciales crea un estado de incertidumbre acerca de los alcances del derecho de propiedad en el contexto descripto, que es deber de esta Corte despejar (causa: R.317.XXIII "R., J.R. c/ Compañía Embotelladora Argentina S.A. y otro", del 15 de abril de 1993).

   La inadecuada interpretación que el tribunal efectuó de las normas en juego, determinó que fueran aplicadas

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   Constructora Inmobiliaria Monumental S.R.L. s/ quiebra s/ inc. de escrituración por P., A.A.. fuera del ámbito al cual acceden, por lo que omitió decidir la cuestión planteada de conformidad con la normativa vigente para el supuesto fáctico objeto de juzgamiento, con grave afectación de los derechos constitucionales invocados por el recurrente. Los defectos de tal modo configurados tienen trascendencia que excede el mero interés de las partes, en tanto se proyectan como una solución que afecta indebidamente a una categoría de acreedores, alterando el regular funcionamiento del sistema concursal, con agravio de las garantías de igualdad y propiedad (arts. 16 y 17 de la Constitución Nacional), lo que exige la intervención de esta Corte (art. 280 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación) y la descalificación del fallo recurrido.

   Por ello, y lo dictaminado por el señor P. General, se declara procedente el recurso extraordinario interpuesto y se deja sin efecto el fallo. Costas por su orden, en atención a los fundamentos de la decisión.

   N. y devuélvase.EDUARDO MOLINE O'CONNOR