Sentencia nº 38742 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 19 de Noviembre de 2001

• Fecha de Resolución: 19 de Noviembre de 2001
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

///la Ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de Jujuy, República Argentina, a los 19 días del mes de noviembre de 2.001, los Sres. Vocales de la Sala Segunda de la Cámara Civil y Comercial, D.. N.A.D.D.A., E.R.M. y J.D.A., presidencia de la nombrada en primer término, vieron el Expte. Nº: B- 38.742/98, caratulado: "ORDINARIO POR OBLIGACION DE HACER O.S.V. y RICARDO ALARCÓN c/ JOSE ANTONIO GERONAZZO” (tres cuerpos) y sus agregados Expte. Nº: B-40.032/99 “Embargo Preventivo e Inhibición general de bienes y medida cautelar de no innovar: J.A.G. c/ O.S.V. y R.A.”; E.. Nº: B-37.666/98 “Ejecutivo Odstrcil, H. c/G., V.A., J.A.G. y M.T.G.” del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº: 4, Secretaría Nº: 8; E.. Nº: 867/98 “A., R. p.s.a. de Usurpación” del Juzgado de Instrucción Penal Nº: 3, Secretaría Nº: 5 y luego de deliberar.- - -

La Dra. DEMATTEI DE A., dijo:

1. - Viene en los presentes autos O.S.V. y R.A., con el patrocinio letrado del Dr. M.A.I., a promover demanda ordinaria por OBLIGACION DE HACER y DAÑOS Y PERJUICIOS, en contra de JOSÉ ANTONIO GERONAZZO.

   Peticiona que se declare el incumplimiento de la demandada. Se determine el real valor del saldo deudor por lo que acumula la acción “cuanti minoris”. Se mande pagar daños y perjuicios. Se disponga la realización de la escritura pública a favor de los actores y en caso de imposibilidad se resuelva en daños y perjuicios.

   Al relatar los hechos expresan que el 14 de octubre de 1997 firmaron con el accionado el "boleto de compraventa” por el cual G. vendió el inmueble ubicado en Alto Comedero, individualizado como Lote Uno, manzana 68, padrón A-58.649, originariamente con vivienda construida por la Cooperativa Protecho Ltda., a través del Banco Hipotecario Nacional. Se convino como precio de su valor, la suma de $ 44.000 que se abonarían de la siguiente forma: A la fecha del contrato $ 8.000 pagados en esa ocasión; el 30 de diciembre de 1997 $ 10.000 que se pagaron el 10 de enero de 1998 con más $ 1.000 de interés; el 28 de febrero de 1998 $ 1.000 pagados a su vencimiento y el 10 de octubre de 1998 U$S 25.000 que están impago para compensar.

   La entrega de la vivienda se haría también en forma escalonada: a) al momento de la operación una parte de planta baja en dónde se hicieron mejoras por $ 3.104 sólo en materiales y se dejó habilitada una panificadora; b) el 30/12/97 el departamento de planta alta para concluir detalles de construcción y ser habitado, lo que no se concretó por falta de planos de la construcción; c) el 10/10/98 el resto con hipoteca cancelada; no lo hicieron porque no habían pagado todas las deudas del inmueble y cuando tardíamente pretendieron hacerlo, la vivienda no estaba en condiciones óptimas de habitabilidad, tal como se había presentado al contratar.

   Como no se entregaba la vivienda, se remite carta documento el 13 de octubre de 1998, en donde se pedía al demandado que en 48 hs. entregue toda la documentación pertinente por ante la escribanía del medio a fin de operar la transferencia; se requería no sólo libre deuda y cancelación de hipoteca, sino también los planos de la vivienda.

   El 20 de octubre con asentimiento del demandado se constituyeron con escribana pública a constatar que la vivienda no estaba en condiciones óptimas de habitabilidad ya que carecía de algunos accesorios y rajaduras que podían ser indicios de fallas estructurales y en ese momento tampoco G. tenía la documentación para transferir el inmueble ni los planos; si bien se comprometió a enmendar las fallas, se le hizo saber que no aceptaban la posesión sino mediaba la reparación y hasta que entregara la documentación.

   El 24 de octubre, G. giró carta documento haciendo saber que la Escribana Alexander tenía depositada la documentación que ameritaba el libre deuda de la propiedad, la cancelación de la hipoteca y requería el pago de los $ 25.000 con más multas e intereses. Esta pretensión se rechazó por igual medio en 29 de octubre poniendo de resalto que el demandado no había cumplido y que a) el departamento de planta alta carecía de planos por lo que no se podía completar la construcción, por lo tanto reclamaban la multa ($ 50 por día) y los intereses (0.20 % diario de interés); b) el ofrecimiento de entrega era extemporáneo e incompleto por las falencias; c) a efecto de conciliar ofrecieron asumir el 50 % de todos los gastos en dónde G. era culpable, la multa y los intereses; d) se puntualizaba que de no accederse, se retiraría la oferta en un plazo de cinco días y se iniciarían sin más las acciones legales. En 3 de noviembre la accionada giró misiva de respuesta estimando que sólo había atraso de seis días en cancelar la hipoteca y que el inmueble estaba igual que cuando se presentó a su venta.

   El 11 de noviembre se gira carta documento por la cual se rechaza el planteo y se destaca que por falta de planos no se pudo concluir el Departamento y el hijo R.A. frustró su matrimonio previsto para fines de 1997 y se ofreció conciliación. G. ya había desocupado la vivienda y por eso se enviaron las cartas al domicilio de Salta 820 (domicilio de la apoderada) sin embargo se indicó que los titulares se habían mudado. Esta maniobra la califican de mala fe y explican que en los días siguientes sostuvieron conversaciones con el accionado para arribar a un arreglo, incluso se ofreció pagar todo el precio final del saldo $ 25.000 siempre que se otorgue financiamiento muy largo y a más de un año, de modo de poder hacer nuevos planos, concluir la construcción del Departamento de planta alta y poner la vivienda habitable; como no fue aceptado, no les queda otro camino que poner a disposición de la parte accionada el saldo deudor real, habiendo tomado posesión de la casa en las condiciones que se encuentra, ya que G. nada hizo para solucionar las falencias que se encontraron. Por culpa del vendedor sostienen que han sufrido grave lesión patrimonial y daños consiguientes que describe y por cuya reparación peticiona su resarcimiento.

   En detalle explican que el 30/12/97 se debía entregar el departamentito de planta alta, obra a terminar, en dónde no entregaron los planos por lo tanto no fue posible realizar las tareas para habitarlo. Estaba destinado para vivienda de R.A. y su esposa, luego de su matrimonio que estaba programado para esa fecha. Los constructores pretendían hacer nuevos planos y los costos significaban incremento del precio en el marco de la compraventa. Recién por el 20/10/98 G. pretendió la exhibición de un plano de relevamiento municipal, pero no son los que hacen a una obra nueva o en construcción que se integra con plano de planta, de corte, de instalación de gas, auxiliares de carpintería y que no los tiene, por lo tanto nunca se pudo concluir el departamentito ni se pudo usufructuar. Por la demora pide que se aplique multa e intereses y la renta por privación del solar.

   Relacionado al tema de la vivienda dice que al momento de contratar, estaba muy bien, pero un año después hay rajaduras en las paredes (exterior sobre calle P., estar comedor, zona del hogar, sectores de cocina) filtraciones de humedad (techos y paredes). Todo fue comprobado en acta labrada por la Escribana Alexander, adjuntándose fotografías. Las reparaciones importan un presupuesto mínimo de $ 2.780 que se deberá descontar del saldo final, con más el tiempo de realización de estas obras.

   Pasando a otro tema, argumentan que estas viviendas no se han construido según planos y especificaciones técnicas originarias, adolecen de una serie de defectos que le restaron valor y prestigio a la construcción; por ello mismo es que el Banco Hipotecario Nacional (hoy S.A.) en su momento minoró el precio final de dicha vivienda, favoreciendo o compensando a los titulares, el menor valor de dicha unidad. Esta circunstancia fue callada a su parte y viene luego a colación por el hecho de la insistencia de obtener los planos.

   Se pudo comprobar tal circunstancia que significó una disminución del precio a favor de Geronazzo, y esto no fue informado por el vendedor a los compradores a quiénes se otorgó una cotización base, muy superior a la real. El hecho que se ampliara la construcción y se introdujeran mejoras no empece su responsabilidad en el punto.

   Deduce ante ello la acción “cuanti minoris” para que a través de las periciales se determine que la propiedad así como pretende entregarla G., no puede costar nunca cuarenta y cuatro mil pesos, por el contrario, su valor es sensiblemente menor. A partir del justo precio de la vivienda se fijará si hay saldo deudor a abonar.

   La red externa de gas de la vivienda tampoco fue cancelada debiendo pagar el saldo deudor debitado de la cuenta de R.A. como correspondiente al Proyecto JSS014. Aclara que hay dos servicios de gas, uno de la panadería enteramente solicitado y abonado con plan de financiación por R.A. y el servicio de la vivienda fue iniciado por el demandado y se olvidó de pagarlo.

   A raíz de la falta oportuna de la vivienda el 10/10/98 R.A. debió alquilar otra el 15/10/98 encontrándose aún pagando $ 350 por mes, luz, agua y demás servicios. Estas sumas deberán también descontarse hasta que se logre condiciones de habitabilidad.

   Hace consideraciones para el caso de operar la resolución del contrato argumentándose que en la heredad se ha montado una panificadora, con una inversión de $ 7.000, siendo sólo en materiales de construcción $ 3.104. Se perderían los costos, más el valor llave, gastos de traslado, nueva instalación, nueva propaganda y período de carencia hasta lograr obtener nuevamente el ritmo comercial pertinente.

   Cualquiera sea la solución, deberá pagarse el daño moral producido por la frustración del matrimonio del hijo que carece de vivienda y el haber sido estafados al cobrarse un precio que no condice con la realidad que presenta la casa, valores que se justipreciarán por el Tribunal. También deberán ponderarse los gastos que se causaron por el incumplimiento como ser costo de franqueo.

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