Sentencia nº 5504 de Superior Tribunal de Justicia de Jujuy, 10 de Noviembre de 2008

• Fecha de Resolución: 10 de Noviembre de 2008
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de Jujuy

TEMAS: COMPRAVENTA. BOLETO DE COMPRAVENTA. OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR. SIMULACIÓN. NULIDAD DE LA ESCRITURA PÚBLICA. NULIDAD DEL CONTRATO. SENTENCIA EXTRA PETITA. REVOCACIÓN DE SENTENCIA.

(Libro de Acuerdos Nº 51, Fº 1562/1567, Nº 563). San Salvador de Jujuy, República Argentina, a los diez días del mes de noviembre de dos mil ocho, los señores Jueces del Superior Tribunal de Justicia doctores M.S.B., S.M.J., S.R.G., H.E.T. y J.M. delC., bajo la presidencia de la nombrada en primer término, vieron los Expte. Nº 5504/07 y agregado Nº 5520/07, caratulados: “Recurso de Inconstitucionalidad interpuesto en el expte. nº 9415/07 (S.I. – Cámara de Apelaciones Civil y Comercial) Ordinario por nulidad de escritura: I.D.G. c/ P.B., P.B.P. y M.I.B.”.

La doctora B. dijo:

En lo que interesa reseñar, I.D.G. demandó la nulidad de la compraventa realizada por escritura pública Nº 157, mediante la cual P.B. le transfirió a su hijo P.B.P., a través de M.I.B. como apoderada (nuera del primero y esposa del segundo), el inmueble Padrón E - 20.427, Circuns. 2, S.. 3, Parcela 606, Matrícula E – 19.763 con una superficie de 290 ha. 4.027 m2, 0,85 dm2., por constituir dicho acto –dijo-, una simulación en su perjuicio toda vez que, con anterioridad a éste que impugna, adquirió de P.B. una parcela de 50 ha. por boleto de compraventa del 12/06/98 y no pudo obtener la escritura traslativa de dominio por falta de aprobación de los planos correspondientes, circunstancia que llevó a las partes a suscribir otro boleto de compraventa, similar al anterior, por medio del cual se reconoció una disminución del valor de venta, debido a la dilación en la aprobación de los planos.

Reseñó que antes del presente promovió dos juicios, uno por fijación de plazo para que el demandado cumpla con la obligación de escriturar (Expte. Nº B – 79.799/01) y, vencido el término convenido, interpuso el otro, por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios (Expte. Nº B – 83.549/02), en los que el demandado asumió su responsabilidad tanto por la falta de escrituración como por los daños y perjuicios que su conducta ocasionó.

Afirmó que el acto jurídico impugnado es simulado y fue celebrado con el único propósito de insolventar al enajenante, que el precio es vil y no fue pagado y que la venta es nula por objeto prohibido, según lo normado por el artículo 1361 inciso 4º del Código Civil.

Subsidiariamente, para el evento de que no llegase a comprobar la simulación denunciada, interpuso en contra de los demandados la acción revocatoria –pauliana-, solicitando se declare la inoponibilidad de la compraventa atacada hasta la concurrencia de su derecho.

Trabada la litis y producida la prueba que obra agregada, en Primera Instancia, se resolvió hacer lugar a la demanda y declarar la nulidad de la compraventa instrumentada mediante escritura pública Nº 157 (fs. 214/216).

En sustancia, consideró el juez de grado, que el acto impugnado es una maniobra ilícita realizada por el demandado P.B. con la complicidad de B.P. y M.I.B., para que el primero de ellos eluda su preexistente obligación contractual con el actor y el resarcimiento de daños y perjuicios.

Al valorar la prueba, juzgó demostrada la incapacidad económica del demandado adquirente en el fraude para abonar el precio de la venta; que el precio es irrisorio en comparación con el valor real que surge de la pericia que no fue cuestionada y luce a fs. 188/190; que no se ha probado el pago por la transacción; que P.B. sigue permaneciendo en el inmueble (testimonial de fs. 121) y que la demandada B. en su absolución desconoce si su esposo tomó o no posesión del bien, de lo que presume que el accionado P.B. ha continuado en posesión del inmueble supuestamente salido de su patrimonio.

Agregó que la disparidad entre los demandados en cuanto al precio y las condiciones de la compraventa, el desconocimiento de la absolvente B. de las circunstancias que rodearon la misma a pesar de ser concertante directo y la relación de parentesco entre los accionados, lo hacen presumir la real existencia de un concierto de intenciones de pergeñar la venta simulada con el fin exclusivo de eludir la responsabilidad que le corresponde al demandado enajenante de cumplir su obligación con el actor.

Finalmente consideró el juez que: “… lo que más confiere absoluta nulidad al acto atacado es el hecho de que el mismo ha sido concertado en abierta contradicción a la norma del Art. 1361 inc. 4º del C. Civil, el cual prohíbe expresamente la celebración de compraventa entre marido y mujer, como que también se encuentra vedado a los mandatarios con relación a los bienes que les son encomendados para su venta… Además,…en violación de los Arts. 1261, 1272 y ccs. del C. Civil…”.

En contra de esa sentencia, el Dr. D.E.M. en representación de los demandados B.P. y M.I.B. y, por sus propios derechos, deduce recurso de apelación (fs. 223/225).

Le pide a la Alzada que revoque la sentencia “…en base a la enumeración taxativa de las cuestiones que a mi juicio debe considerar…” (sic. fs. 223, segundo párrafo) y rechace la demanda entablada en contra de sus mandantes, porque el juez de grado no tuvo a la vista el Poder Especial Irrevocable instrumentado mediante escritura pública Nº 394 –que en fotocopia adjunta-, de la cual surge que P.B. autorizó expresamente a M.I.B. a vender el inmueble en cuestión a B.P., conforme lo prescripto en el artículo 1918 del Código Civil y que tampoco se ha violado –como afirma el a–quo- lo dispuesto en los artículos 1261 y 1272 del mismo cuerpo legal, porque no se trata de venta entre esposos, sino del padre al hijo.

Por derecho propio, le solicita a la Cámara de Apelaciones, que realice u ordene la regulación de sus honorarios profesionales en el Expte. Nº A – 17210/2002: “Incidente de Hecho Nuevo…”, toda vez que siendo la oportunidad para hacerlo, la sentencia que recurre no lo hizo.

Sustanciada la apelación y concedida, la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, luego de reseñar los agravios del apelante y de la causa, consideró que el actor: “…tiene derecho a demandar la nulidad parcial de la compraventa efectuada a favor de B.P.. La circunstancia que se haya incluido su parcela en la posterior venta, significa que su vendedor vendió dos veces la misma, el cambio de titularidad de dominio y la imposibilidad de obtener de su vendedor la escritura traslativa de dominio a su favor.- Por el contrario, no tiene acreditado el derecho para pretender la nulidad de la totalidad de la venta realizada del inmueble de mayor extensión del que se detraen las parcelas adquiridas por él.- Porque no demostró el perjuicio que a él la venta le irroga. Tampoco el fraude, ni la insolvencia del demandado.- Por ello, entonces y tratándose de un bien que es divisible, procede hacer sólo lugar a la nulidad de la venta en proporción de la parcela de 40 ha. adquiridas por el actor. Consecuentemente el demandado B.P. en su calidad de actual titular registral es quien deberá otorgar a favor de I.D.G. la escritura traslativa del dominio.- …con relación al pedido de regulación de honorarios por el incidente de hecho nuevo, deberá hacerse el planteo en dichas actuaciones ante el a quo…” (fs. 251 vuelta y 252).

Consecuentemente resolvió: 1.- Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por el Dr. D.E.M..- 2.- Revocar parcialmente la sentencia dictada en fecha 6 de julio de 2006 que rola a fs. 214/216 de estos autos en sus puntos II, III y IV, la que se reformula de la siguiente manera: “II.- Hacer lugar parcialmente a la demanda de nulidad interpuesta por el Sr. I.D.G. en contra de los Sres. P.B., P.B.P. y M.I.B. y, en consecuencia declarar la nulidad parcial de la compraventa realizada...