Sentencia nº 6216 de Superior Tribunal de Justicia de Jujuy, 16 de Diciembre de 2009

• Número de sentencia: 6216
• Fecha: 16 Diciembre 2009
• Número de expediente: --6216-2008

TEMAS: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. RECONVENCIÓN. CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO. VALORACIÓN DE LA PRUEBA. MORA AUTOMÁTICA. REVOCACIÓN DE SENTENCIA. VOTO EN DISIDENCIA. CUESTIONES DE HECHO Y PRUEBA.

Libro de Acuerdos Nº 52,(F 2017/2023 Nº 720). En la ciudad de San Salvador de Jujuy, Provincia de Jujuy, a los dieciséis días del mes de diciembre del año dos mil nueve, reunidos los señores Jueces del superior Tribunal de Justicia de Jujuy, doctores. M.S.B., S.M.J., S.R.G., J.M. delC. y la señora Vocal de la Sala I de la Cámara Civil y Comercial doctora M.R.C. de A., por habilitación conforme constancias obrantes en autos, y bajo la Presidencia de la nombrada en primer termino, vieron el Expediente Nº 6216/08 caratulado. “Recurso de Inconstitucionalidad interpuesto en el Expediente B-97702/03(Sala II Cámara Civil y Comercial), Ordinario por Resolución de Contrato: C.F.F. de H. c/ Adrián Tejerina”

La Dra. M.S.B. dijo:

La Sala II de la Cámara Civil y Comercial dicta sentencia en treinta y uno de julio de dos mil ocho, resolutorio en el cual rechaza la demanda ordinaria por resolución de contrato interpuesta por C.F.F. de H. en contra de A.T.; hace lugar parcialmente a la reconvención deducida por A.T. en contra de C.F. de H. y condena a esta última a otorgar a favor del comprador la escritura traslativa de dominio, previo pago por parte del adquirente del saldo del precio pactado en el boleto de compraventa celebrado por ambas partes; a dicho saldo resuelve adicionar los intereses, a calcularse por el Sr. P. actuante en la causa, desde el momento en que cada pago debió hacerse por parte del comprador, según la cláusula tercera del boleto de compraventa originario. Finalmente impone las costas por el orden causado, tanto en la demanda por resolución como en la reconvención.

En el fallo cuestionado el a-quo expresa que, luego de analizar las constancias de la causa y expedientes conexos, concluyendo el juzgador que, para llegar a la solución del conflicto jurídico planteado en estos obrados, se debía aplicar un criterio agudo, superador del mero cumplimento de recaudos formales, despojarse de atavismos de la misma índole a fin de procurar la solución mas justa, razonable, equitativa y adecuada al caso.

En concordancia con lo expresado, primero establece cuál es el objeto de la litis: por parte del actor este solicita la resolución de la compraventa y pide la devolución del inmueble vendido con más la indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato; por parte del demandado que reconviene, y aduce haber cumplido el contrato pagando el precio convenido, el mismo exige al vendedor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato y también reclama el pago de daños y perjuicios.-

Para resolver en primer término la demanda por resolución, comienza analizando la naturaleza jurídica del vínculo contractual que unía a las partes, estableciendo que se trata de una compraventa, enumerando los caracteres esenciales de dicho contrato, destacando dentro de estos la bilateralidad.

Dice que esta característica, pone a cargo de ambos contratantes el cumplimiento de obligaciones recíprocas: ”el primero (vendedor) resulta obligado a conferir la propiedad de una cosa o a constituir sobre ella un derecho limitado; el segundo (comprador) se obliga a pagar por ello un precio cierto en dinero”.

Seguidamente describe en el fallo la conducta que ambas partes despliegan en torno a las obligaciones que habían asumido oportunamente en el contrato. Realiza un análisis del estado de dominio en que se encontraba el inmueble objeto de la compraventa al momento de celebrarse la misma y de los sucesivos gravámenes de que fue objeto el mismo hasta la fecha de promoción de demanda.

Hace referencia a la pericial contable producida en autos, la que determina la deuda existente en el momento de instaurarse la acción por resolución de contrato, y que da cuenta de la cancelación por parte del comprador de la hipoteca que el vendedor había oportunamente constituido sobre el inmueble en el Banco de la Nación Argentina.

Dice que el demandado se vio compelido a cancelar dicha deuda a fin de que no se subastara judicialmente todo el inmueble rural, incluida la fracción que adquirió por boleto.

También expresa que el adquirente debió promover una tercería de posesión ante un acreedor del vendedor para mantener incólume sus derechos sobre la fracción del inmueble adquirida en el contrato de compraventa.

Concluye finalmente que no se puede hablar de incumplimiento por parte del comprador cuando fue la parte vendedora la que con su comportamiento puso en riesgo la posesión y dominio de las tierras vendidas al demandado.

Agrega que, las circunstancias reseñadas, incidieron fuertemente en el ánimo del comprador, quien demoró los pagos anuales toda vez que veía seriamente comprometida la compra realizada de la “Finca Las Rosas de las Pampitas”, por la conducta negligente de la vendedora. Analiza la prueba adjunta y concluye que la posesión no fue para nada pacífica.

Rechaza por falta de pruebas la pretensión de pago de impuestos efectuada por la demandante, expresando lo mismo respecto a deudas del inmueble.

Los daños y perjuicios reclamados por la demandante son también rechazados en su totalidad por entender el sentenciante que la parte que los reclama no aporto prueba suficiente que demuestre su existencia.

Por todas estas razones declara improcedente la pretensión resolutoria de la accionante y dispone su rechazo.

A continuación pasa a considerar la pretensión instaurada por la parte demandada en su reconvención, esto es la de cumplimiento de contrato.

Al analizar si el comprador canceló la suma pactada en concepto de precio del inmueble, luego de analizar las constancias de autos, y en especial la prueba pericial contable, arriba a la conclusión que el adquirente abonó a la fecha de sentencia casi el 95% del precio estipulado. Remarca que queda un remanente del precio, que debe ser cancelado por el comprador, y que considera ínfima para resolver el contrato, en contraposición al incumplimiento de los deberes que le incumbían a la actora, de acuerdo a lo pactado en la cláusula 5º.

En consecuencia, considera que debe hacerse lugar a la reconvención deducida por el comprador en el punto 2 de la misma, e impone a la parte vendedora la obligación de otorgar la escritura de dominio al adquirente, previo pago por parte de éste, del saldo del precio adeudado, con más los intereses pactados en la cláusula tercera del boleto. Establece que el cálculo de los mismos los efectos el Perito Contador en la etapa de ejecución de sentencia. Todo ello bajo apercibimiento de otorgar la escritura por Presidencia e Trámite de ser posible.

En cuanto a los daños y perjuicios reclamados por la compradora en su reconvención, establece que los mismos deben rechazarse por no concurrir los supuestos básicos para que los mismos se configuren. Dice también que la parte no ha ofrecido prueba alguna que los demuestren. Por las mismas razones básicamente rechaza la procedencia de la indemnización por daño moral.-

Finalmente, impone las costas por el orden causado, en lo referente a la...