Sentencia nº 26405 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala IV de Provincia de Jujuy, de 6 de Diciembre de 2011

• Fecha de Resolución: 6 de Diciembre de 2011
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala IV

En la ciudad de San Pedro de Jujuy, a los 29 días del mes de noviembre del año 2.011, quienes integran la Sala IV de la Cámara en lo Civil y Comercial; D.. H.A.B., A.R.A. y MIGUEL A. MASACESSI; bajo la Presidencia del primero de los nombrados, vieron el Expte. Nº 26.405/05 caratulado “ORDINARIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO más DAÑOS y PERJUICIOS: R.A.O. y A.A.V. c / INSTITUTO DE VIVIENDA Y URBANISMO DE JUJUY - ESTADO PROVINCIAL”, y;

El Dr. Beltramo dijo:

1. Que el Dr. J.P.G. viene -en representación de R.A.O. y A.A.V.- a demandar por cumplimiento de contrato más daños y perjuicios al INSTITUTO DE VIVIENDA Y URBANISMO DE JUJUY (ESTADO PROVINCIAL), por los fundamentos que expone (fs. 12/18 y 56).

   Dicen que el día16 de diciembre de 1.996 les fueron adjudicada en venta una vivienda perteneciente al grupo habitacional “84 viviendas en San Pedro de Jujuy”.

   Que el I.V.U.J. asumió la obligación de entregar las viviendas en perfectas condiciones de habitabilidad a cambio del precio estipulado.

   Denuncian su situación de inferioridad jurídica y agregan que al poco tiempo de ocupar la vivienda, comenzaron a manifestarse serios defectos en la construcción. Aparecieron fisuras y rajaduras en el techo, paredes y pisos, roturas de azulejos por la estructura que cedía, fallas en la instalación eléctrica, desniveles y hundimiento del terreno, etc.

   Que tales vicios fueron comunicados oportunamente a la demandada para que procediera a su reparación, sin que los reclamos fueran atendidos.

   Señalan que las deficiencias en la vivienda constituyen fallas graves y esenciales que hacen imposible que cumpla con su finalidad.

   Refieren que no resulta aplicable la Ley Provincial Nº 5.062 por cuanto el caso trasunta el marco de los vicios redhibitorios y se instala en el ámbito contractual en los términos del art. 1197 del C.C., como que tampoco resulta exigible el agotamiento previo de la instancia administrativa.

   Afirman que siempre cumplieron con las obligaciones a su cargo, como el pago del precio y la habitación de la vivienda. No obstante, si la demandada sostiene y demuestra lo contrario, ofrecen cumplir cuando el I.V.U.J -a su vez- cumpla, entregando la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad.

   Reclaman entonces el cumplimiento del contrato con la finalidad de que el I.V.U.J. cumpla con las obligaciones asumidas, como la de entregar la vivienda en las condiciones de perfecta habitabilidad pactadas.

   Demandan además por la reparación de los daños materiales sufridos con fundamento en los vicios rehibitorios y por el daño moral.

   Cita derecho, ofrece pruebas y peticiona.

   Que corrido traslado de la demanda, comparece a contestarla el Dr. H.A.L. -en representación del ESTADO PROVINCIAL- solicitando el rechazo de la misma (fs. 66/80).

   Inicialmente la demandada alega la improcedencia formal de la acción con fundamento en el incumplimiento del mecanismo establecido por la Ley Nº 5062.

   Igualmente aduce que la acción intentada carece de procedibilidad por incumplimiento del trámite previsto por la Ley Nº 5238.

   Al contestar la demanda en subsidio, efectúa negativas generales como asimismo reconocimientos y negativas particulares sobre los hechos que los actores invocan como fundamento de su derecho.

   Merecen destacarse la negativa a que las fallas o deterioros que pudiera presentar la vivienda en la actualidad deban ser solucionadas por el I.V.U.J. por haber vencido el plazo del funcionamiento de la garantía por vicios redhibitorios, agregando que la unidad habitacional de los actores no genera un estado de inseguridad y de peligro permanente para sus moradores.

   Afirma que la vivienda objeto del juicio es de la calidad prometida, de tipo económico, apta para el fin al que fue destinada y que las fallas menores que pudiere presentar son nada más ni nada menos que defectos ajenos a la responsabilidad de su mandante, propios del uso y el transcurso del tiempo.

   Finalmente, reconoce la existencia de un contrato de compra-venta, en los términos de los arts. 1.323, 1.338 y ccs. del C.C.

   Cita derecho, ofrece pruebas y peticiona.

   Respondido el traslado conferido en los términos del art. 301 del C.P.C. y fracasada la audiencia de conciliación, se dispuso la apertura a prueba por decisorio del 22 de Septiembre del 2006 (fs. 95 y vta.).

   Producida la prueba ofrecida y realizada la audiencia de vista de causa en que las partes formularon sus alegatos, corresponde resolver sobre la pretensión esgrimida mediante el dictado de la sentencia de mérito correspondiente.

2. Sobre la improcedencia formal de la demanda:

   Antes de entrar al fondo del asunto, corresponde discernir sobre las defensas que opone la demandada en torno a la improcedencia formal de la demanda.

   1. A. en primer término que los actores no han dado cumplimiento con el mecanismo previsto por la Ley Nº 5062 que habilita la vía judicial sólo en el caso en que se haya agotado el reclamo administrativo, en los términos de los arts. 2, 3, 11 y ccs.

      La Ley 5062 reglamenta la reclamación por vicios ocultos por parte de adjudicatarios de viviendas ejecutadas por el I.V.U.J. con recursos del FO.NA.VI.

      El art. 2 establece que “los adjudicatarios de viviendas...tienen derecho a reclamar del I.V.U.J. la reparación de los vicios ocultos derivados de la construcción de la mismas...”, estableciendo seguidamente las condiciones requeridas para poder efectuar el reclamo administrativo.

      Como puede observarse, la norma no impone la obligación de efectuar el reclamo administrativo para que, agotado el mismo, quede expedita la vía judicial.

      Sólo otorga un derecho al adjudicatario, que puede o no ejercer. De manera tal que, sino lo ejerce, nada obsta a recurrir directamente a la vía judicial para reclamar por el reconocimiento de su derecho.

      Siendo así, el régimen de la Ley sólo resulta aplicable en el supuesto en que el adjudicatario ejercite su derecho de efectuar el reclamo administrativo que la norma establece. En tal caso, el adjudicatario deberá cumplir con las condiciones y procedimientos previstos, teniendo habilitada la vía judicial luego de que se expida la Comisión creada en el ámbito del Ministerio de Obras y Servicios Públicos (art. 8, 11 y ccs.).

      En el caso, como los actores han optado en forma directa por la vía judicial, tal régimen no puede ser aplicado, circunstancia que amerita el rechazo de la pretensión de la demandada en torno a esta cuestión.

      Por lo demás, teniendo en cuenta que se trata de una demanda por cumplimiento de contrato y no de las acciones propiamente edilicias, la cuestión trasciende el reclamo que hace a la garantía por vicios redhibitorios para instalarse en el marco de la relación contractual de fondo establecida entre las partes, por lo que el tema a decidir no se subsume en la ley que sólo reglamenta administrativamente el reclamo por vicios ocultos.

      Como antecedente J. vinculado al tema, refiero el fallo dictado en el Expte. B-85.165/02 caratulado “ORDINARIO: A.T. y otros c / I.V.U.J.” por la Sala II de esta Cámara en lo Civil y Comercial.

   2. Por otra parte, la demandada arguye también la improcedencia de la demanda por incumplimiento del mecanismo previsto por la Ley 5238.

      Por la referida Ley, la Provincia de Jujuy adhiere a la Ley Nacional Nº 25.344 “de emergencia económico financiera”.

      Por el art. 4, ap. IV se establece que la Administración Pública Provincial no podrá ser demandada sin reclamo administrativo previo. A su vez, el ap. V dispone que el reclamo deberá ser resuelto por las autoridades requeridas dentro de los 90 días de haber sido formulado y que, vencido tal plazo, el interesado requerirá pronto despacho y si transcurrieren otros 45 días, podrá iniciar demanda.

      En la causa, se encuentra acreditado que los actores efectuaron el reclamo administrativo previo con fecha 03 de marzo del 2005 (fs. 01/02).

      Tales hechos no fueron desconocidos por la contraparte, que sólo se limita a realizar un análisis de la Ley cuya aplicación invoca.

      Por otra parte, el ESTADO PROVINCIAL solicita el rechazo de la demanda, desconociendo el derecho que la actora reclama.

      Sobre la cuestión se ha expedido reiteradamente el S.T.J. de la Provincia en el sentido de que: “...el imperativo del reclamo administrativo previo contenido en el art. 4 -ap. IV y V- de la Ley Nº 5238 no resulta aplicable cuando el Estado ha comparecido en la causa y expresado su total negativa al reconocimiento del derecho que se pretende, toda vez que exigir el cumplimiento del reclamo administrativo en cuestión constituye un ritualismo estéril con inútil dispendio de la autoridad de la propia Administración y J., fuera del límite de lo razonable, constituyendo un impedimento para acceder a la Jurisdicción Judicial que, si bien es temporal, resulta inaceptable dada la postura irreductible de la accionada y frustatorio de la garantía de defensa en juicio y de las normas supranacionales mencionadas en el art. 75 inc. 22 de la Const. Nacional, en cuanto garantizan el acceso rápido ante los Jueces o Tribunales competentes en salvaguarda de derechos fundamentales” (L.A. Nº 46, Fº 269/271, Nº 105; ídem Nº 46, Fº 696/698, N º 278, etc.).

      En línea con el análisis, la pretensión de la demandada en torno a esta cuestión resulta inconsistente y por lo tanto merece también su rechazo.

3. Sobre el objeto de la demanda. Normativa aplicable:

   • Los actores resultaron adjudicatarios de una vivienda por parte del I.V.U.J., en el marco del programa “84 viviendas en San Pedro de Jujuy”. La adjudicación se efectuó con referencia al contrato de compraventa que ambas partes celebraran, como expresamente lo reconocen.

   Con fundamento en los vicios ocultos, demandan al I.V.U.J. (ESTADO PROVINCIAL) el fiel cumplimiento de la obligación pactada que consiste en hacer entrega de la vivienda adjudicada en el perfecto estado de habitabilidad prometido.

   En concreto, para lograr el fin de la pretensión deducida, solicitan se condene al demandado al fiel cumplimiento del contrato más la íntegra reparación de los daños y...