Sentencia nº 94955 de Suprema Corte de Justicia de Mendoza Sala 2, 1ª Circunscripción, 17 de Noviembre de 2009

• Ponente: KEMELMAJER, PEREZ HUALDE, ROMANO
• Fecha de Resolución: 17 de Noviembre de 2009
• Emisor: Suprema Corte de Justicia de Mendoza Sala 2 - Primera Circunscripción

Fojas: 113

En Mendoza, a diecisiete días del mes de noviembre del año dos mil nueve, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa n° 94.955, caratulada: “LAS CUATRO ES-TACIONES SRL EN J° 9.388/38.939 LAS CUATRO ESTACIONES SRL CABUS VÍCTOR P/CONCURSO PREVENTIVO HOY SU QUIEBRA S/INC. CAS”.

Conforme lo decretado a fs. 112 se deja constancia del orden de estudio efectua-do en la causa para el tratamiento de las cuestiones por el Tribunal: primera: DRA. AÍ-DA KEMELMAJER DE C.; segundo: DR. FERNANDO ROMANO; tercero: DR. A.P.H..

ANTECEDENTES

A fs. 30/75 vta. el abogado D.R., por Las cuatro estaciones SRL, de-duce recursos extraordinarios de inconstitucionalidad y casación en contra de la decisión emanada de la Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Segunda Circunscripción Judicial a fs. 959 de los autos n° 9.388/38.939, caratulados: “Las cuatro estaciones SRL en j. Cabus Víctor p/Concurso preventivo hoy su quiebra”.

A fs. 85 se admiten formalmente los recursos deducidos y se ordena correr tras-lado a la parte contraria. A fs. 90/92 vta., el Sr. V.C., quebrado propietario, cri-tica la sentencia recurrida.

A fs. 105/108 dictamina el Sr. Procurador General quien, por las razones que expone, aconseja rechazar ambos recursos.

A fs. 111 se llama al acuerdo para sentencia y a fs. 112 se deja constancia del orden de estudio en la causa por parte de los señores Ministros del Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provin-cia, esta S. se plantea las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTIÓN: ¿Son procedentes los recursos interpuestos?

SEGUNDA CUESTIÓN: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTIÓN: C..

A LA PRIMERA CUESTIÓN LA DRA. A.K. DE CARLUC-CI, DIJO:

1. PLATAFORMA FÁCTICA.

   Los hechos relevantes para la resolución de este recurso son, sintéticamente, los siguientes:

   1. El Sr. V.C. y la sociedad Las cuatro estaciones SRL estuvieron unidas por un contrato de locación sobre un inmueble rural, de propiedad del primero, ubicado en calle las Aguaditas s/n distrito Gouge de San Rafael, celebrado el 30/4/1998, con un plazo de duración de veinte años. V.C. se presentó en concurso preventivo el 31/5/1999; posteriormente, se declaró su quiebra.

   2. El 30/5/2002, en autos 41.469, “C.V. p/Conc. P.. hoy su quiebra”, pieza separada, J.A.B., en representación de Las Cuatro Estaciones SRL (no ins-cripta regularmente por entonces) se presentó y solicitó se dejara sin efecto la medida ordenada sobre ese inmueble (desapoderamiento); dijo que el contrato de locación que unía a las partes vencía en el año 2018, que estaba vigente y que era aplicable el art. 157 inc. 1 de la Ley 24.522. La quebrada respondió reconociendo todos los hechos y el dere-cho invocado por lo que pidió se hiciera lugar a lo peticionado por la arrendataria. La sindicatura se opuso; dijo que la sociedad era irregular, que los socios no habían hecho los aportes, que los integrantes no tenían ningún conocimiento del contrato de locación, que carecían de todo patrimonio y que la finca se encontraba abandonada. Ofreció prue-ba; con posterioridad, el 5/9/2002 se dispuso la inscripción de la SRL. El 22/10/2003 se rindió prueba pericial a cargo del ingeniero agrónomo J.A.G.; la pericia fue observada por el síndico; a fs. 79/83 el 28/4/2004 perito amplió el informe y acompañó fotografías de las cuales resulta la existencia de varios cuadros sin trabajar. El 28/4/2005, la jueza de concurso hizo lugar al incidente de caducidad de la instancia abierta por la arrendataria y concluyó el trámite abierto por Las Cuatro Estaciones SRL.

   3. Un mes más tarde, el 3/5/2005, la sindicatura solicitó se declarara la resolu-ción del contrato de locación; hizo mención a que por el extenso plazo se trataba de un acto prohibido por la ley o, por lo menos, de un acto que requería autorización judicial, y que en los autos 41.469 al citarse a las personas que figuran como socios de Las cua-tro estaciones SRL, J.B. dijo ser el único socio con su esposa, M.A.; que él admitió no haber realizado las plantaciones comprometidas y respecto a las cosechas se advierte que no fue veraz si se lo confronta con lo manifestado sobre la cosecha del año 2003; que el propio B. no sabe nada sobre el campo ni la explotación; que no se han hecho las plantaciones comprometidas en el contrato; que para poder subsistir tiene algunas vacas; que se trata de una persona que no tiene capacidad financiera para la ex-plotación de la empresa agrícola; que conforme con los informes existentes, no se han realizado las plantaciones; que el cuadro 18 presenta algunas plantas de ciruelas com-plemente secas; también ha reconocido deber al DGI, no obstante ser a su cargo el pago de los derechos de riego. Concluyó que “por todo lo expuesto, por incumplimientos ma-nifiestos, por los perjuicios que están provocando a la masa de acreedores y asimismo por la falta de pago de los impuestos, se debía declarar resuelto el contrato cuya copia obra en autos 41.469”. Ofreció prueba.

   4. A fs. 649/656 compareció C.E.R. en representación de Las cuatro esta-ciones SRL. Acompañó: el balance correspondiente al período 30/6/2003 al 30/6/2004, con el respectivo informe del auditor, debidamente certificado; un certificado de daños de emergencia agropecuaria que demuestra “la situación de desastre agropecuario del inmueble objeto del contrato de locación, sufriendo un daño del 100%”.

   5. A fs. 689 la sindicatura solicitó se emplazara a la sociedad Las cuatro estacio-nes SRL a acompañar las liquidaciones de venta de toda la producción obtenida desde la fecha de declaración de quiebra; relató que la situación planteada a fs. 627/629 subsistía, agravada por la falta de tareas culturales y el incumplimiento del arrendatario de todas y cada una de las obligaciones que asumiera, por lo que insistía en la resolución del con-trato. El tribunal corrió traslado de la nueva petición por el término y bajo apercibimien-to de ley para que “presente las liquidaciones de la producción obtenida en el inmueble arrendado y destino dado a la misma desde la fecha de declaración de quiebra, el 19/10/2001. El 28/4/2006 la arrendataria presentó un informe de trabajos efectuados firmado por el Sr. J.B. y una constatación suscripta por el Sr. R.B.. El abo-gado representante rechazó las imputaciones de la sindicatura y sostuvo que el contrato se estaba cumpliendo. De la documental se corrió traslado a la sindicatura quien insistió en la resolución contractual.

   6. A fs. 755/762 la sindicatura acompañó un informe fechado el 3/2/2007 firma-do por el ingeniero agrónomo J.A.G..-

   7. A fs. 772/777 la juez del concurso rechazó el pedido de resolución contrac-tual.-

   8. Apeló la sindicatura. La Cámara de Apelaciones revocó la decisión con estos fundamentos:

   8.1. La pretensión deducida por el Sr. Síndico no consistió en una declaración de ineficacia a los términos de los arts. 118 y 119 de la Ley de Concursos sino que se de-crete la resolución del contrato de arrendamiento rural celebrado entre Cabus y Las cua-tro estaciones SRL. La sindicatura imputó diversos incumplimientos contractuales a la arrendataria: (a) omisión de realizar plantaciones de viñedos; (b) omisión de pagar a la sindicatura los cánones consistentes en porcentajes de la producción; (c) ocupación del inmueble para un destino ajeno al establecido en el contrato (crianza de animales y plan-tación de alfalfa); (d) omisión de realizar trabajos culturales para mantener el inmueble y la ocupación de las maquinarias y herramientas en servicios a tercero.-

   8.2. Los incumplimientos denunciados por la sindicatura reconocen como ante-cedente el contrato de explotación rural celebrado el 30/4/1998 por el Sr. V.C., como locador, con Las cuatro estaciones SRL en calidad de arrendataria; una copia se encuentra incorporada al expediente 41.469, “C.V. p/Concurso preventivo”. Conforme ese contrato, el plazo de arrendamiento se fijó en 20 años, reconociéndose a la arrendataria una opción a prórroga por 10 años más; entre las obligaciones de la arrendataria estaba plantar 14 has. (4 hectáreas en el ciclo agrícola 2000/2001, 4 Has. en el 2004/2005 y 6 has. en el 2006/2007); pagar los derechos de agua y de pozo al DGI; pagar al locador un porcentaje de los frutos, cosechados sobre camión y en el callejón. Además, la arrendataria tenía prohibido: (a) cambiar el destino del inmueble y de los cultivos existentes, salvo autorización expresa del arrendador; (b) subarrendar y ceder o permitir la ocupación de terceros.

   8.3. La sindicatura ha probado todos los incumplimientos mencionados: la reso-lución fue planteada por la sindicatura el 3/5/2006; para esa fecha, la inquilina debía tener plantadas 8 nuevas hectáreas de vides finas, con provisión de tela antigranizo, an-clas, alambres, postes, etc.; el emplazamiento fue contestado aduciendo malas cosechas, etc. pero en ningún momento afirmó que estaban plantadas las 8 Has.; el informe de los trabajados efectuados, firmado por J.B. (ver fs. 692/693) no menciona implanta-ción de especies vitícolas; el informe del ingeniero R.B. (abril 2006, fs. 694/695) hace referencia a que en el cuartel n° 18 hay un cultivo plantado recientemente de esta-cas, de menos de 1 año de edad; no indica la superficie de esta plantación, pero se infiere que no tendrá más de 4 Has.; esto es coincidente con el dictamen del perito J.G. de fs. 79/82 del expediente 41.469 que informa en abril de 2004 que en el cuadro 18 no había ningún cultivo en producción, sólo algunas plantas completamente secas, pertene-cientes a un cultivo comercial que tenían 3 años de edad al momento de ser abandonadas y que en ese suelo no se habían realizado labores culturales desde varios años a la fecha. Tratándose de obligaciones a plazo, la mora se produce por el solo vencimiento; si bien en 2006 se habían implantado 4 Has., el cumplimiento fue tardío ya que la primera etapa debió...