Sentencia nº 11653 de Quinta Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 23 de Septiembre de 2009

• Ponente: MARTINEZ FERREYRA, RODRIGUEZ SAA, SERRA QUIROGA
• Fecha de Resolución: 23 de Septiembre de 2009
• Emisor: Primera Circunscripción

Expte: 11.653

Fojas: 313

Autos Nº 11.653 caratulados “CHACON JORGE y OTS. c/ PODESTA OSCAR EDUARDO p/ DS. y PS.”

En la Ciudad de Mendoza, a los veintitrés días del mes de setiembre del año dos mil nueve, se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Quinta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, Paz y T., los Sres. Jueces Titulares de la misma D.. J.E.S.Q., A.M.R.S. y O.A.M.F. y trajeron a deliberación la causa n° 11.1653 caratu-lada “C.J. y Ots. c/ P.O.E. p/ Ds. y Ps.” originaria del Octavo Juzgado en lo Civil, Comercial y Minas de la Primera Circunscrip-ción Judicial, venida a esta instancia en virtud del Recurso de Apelación inter-puesto a fs. 286 por la parte actora en contra de la sentencia dictada a fs. 271/280.-

Llegados los autos al Tribunal y corrido el traslado de ley, a fs. 301/304 expresa agravios la apelante, los que son contestados por la parte demandada a fs. 306/308.-

Practicado el sorteo de ley quedó establecido el siguiente or-den de estudio: D.. M.F., R.S. y S.Q. .-

En cumplimiento de lo dispuesto por los Artículos 160 de la Constitución Provincial y 141 del C.P.C. se plantearon las siguientes cuestiones:

PRIMERA CUESTIÓN: Es justa la sentencia apelada?

SEGUNDA CUESTIÓN: Costas

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. M.F. DIJO:

I – La sentencia apelada rechazó la demanda interpuesta por los Sres. J.C. y E.M.V. de C..

El Juez de grado entendió que en autos los actores reclaman el resarcimiento de los vicios redhibitorios ocultos en el inmueble que oportu-namente le compraron al demandado. Así, luego de hacer algunas precisiones teóricas con respecto a los vicios redhibitorios y a las disposiciones legales que –según entiende- reglamentan el tema (art. 1198, 2164, 2170 y 2173 del C. Civil) llegó a la conclusión de que para que prosperen los reclamos de este tipo es ne-cesario que: a) los vicios sean ocultos; b) que el adquirente no los conozca; c) que la adquisición lo haya sido por un título oneroso y finalmente d) que el vicio haga impropia a la cosa –para el uso para el cual está destinada- ó la disminuya sustancialmente.-

Analiza también el sentenciante las diferencias entre un vicio aparente y un vicio oculto, la gravedad que debe reunir el vicio oculto para que pueda habilitar algún tipo de acción y luego se expide sobre los recaudos con los que debe obrar el adquirente para poder entender que lo ha hecho con el debido cuidado. Establecido este marco hace referencia luego a que, en virtud de lo dis-puesto por el art. 2174 y 2175 del C. Civil, el actor podría haber optado por la acción “quanti minoris” -destinada a reducir el precio- o por la redhibitoria -a fin de resolver el contrato-, pudiendo además, en caso de optar por esta segunda ac-ción, reclamar los daños y perjuicios sufridos conforme lo dispone el art. 2176 del C. Civil.-

Luego de hacer referencia a doctrina y jurisprudencia relati-va al tema concluye que esta última acción, la de daños y perjuicios, no es autó-noma sino que solo se puede oponer como accesoria de la acción redhibitoria y por tal razón considera que la acción debe ser desestimada.-

Más allá del rechazo formal del reclamo, el Juez de grado analiza el fondo de la cuestión y llega a igual solución. Para ello tiene en cuenta que, al tiempo de celebrarse el contrato de compra venta el inmueble fue tasado por el Banco Francés a fin de recibirlo como garantía de un préstamo hipoteca-rio, en tal tasación ya se informó al actor que tanto la calidad de la construcción como el mantenimiento y el estado de su interior eran regulares. Analiza además el informe pericial y del mismo extrae que los daños sufridos en el techo de la viviendo se deben tanto a la acción directa de las lluvias como a la indirecta de las condensaciones interiores. Que el techo originariamente solo tenía tres man-tos y luego se le agregaron cuatro mantos más en la intención de darle solución al problema de humedad y que los dos cielo rasos que posee el inmueble datan al menos de 1999. Concluye así el a-quo que las causas del origen del vicio están dadas por la construcción misma del techo siendo concomitante con el naci-miento de la vivienda aunque estas fallas puedan haberse hecho aparentes luego de 20 años de efectuada la construcción. Teniendo en cuenta todo lo hasta aquí expuesto, el Juez de grado entendió que en el caso, si bien la vivienda vendida a los actores posee vicios en la construcción anteriores al contrato de compraven-ta, estos vicios no revistieron la calidad de ocultos y por lo tanto debieron ser apreciados por los compradores de haber obrado con el necesario cuidado. Así consideró el sentenciante que, aún efectuando este análisis sobre el fondo de la cuestión y sin tener en cuenta la valla formal, la demanda no podría prospera.-

2. Al momento de fundar su recurso, la actora se agravia fundamentalmente por cuanto el a-quo le negó autonomía a la acción de daños y perjuicios y además en tanto consideró que los vicios reclamados no revistieron la calidad de ocultos.-

   Con respecto al primer agravio refiere que la solución a la que llega el sentenciante se desprende de una interpretación meramente literal de las normas del Código Civil. Considera que en la actualidad es abundante la doctrina –dentro de la que incluye al Dr. B.-, que considera –en virtud de que todo daño debe ser reparado en forma íntegra ya que el acreedor tiene derecho a reclamar el exacto cumplimiento de su obligación- que existe la acción autóno-ma de naturaleza resarcitoria como la entablada en autos. Así reitera que el hecho de que el art. 2174 le otorgue al comprador dos acciones –la redhibitoria y la quanti minoris- no implica la derogación de los principios generales de las obligaciones y por lo tanto el comprador estaría plenamente facultado para exi-gir el exacto cumplimiento de su obligación por medio de la acción autónoma de daños y perjuicios. Además de citar jurisprudencia, que según entiende avalan su postura, refiere también que la admisibilidad de su planteo surge desde la más reciente doctrina de la responsabilidad post contractual que es aquella en la que incurre alguno de los ex contratantes con posterioridad a la satisfacción de las prestaciones principales de un contrato. Es decir, entiende el recurrente que en el caso se ha configurado un incumplimiento contractual y por lo tanto los daños generados por éste, deben ser resarcidos.-

   Con respecto al segundo agravio, entienden los apelantes que no resultó acertado el criterio del Juez de Grado cuando le da valor determinante al hecho de que al momento de...