Sentencia Definitiva de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 10 de Agosto de 2016, expediente C 118224

• Presidente: Pettigiani-Genoud-Hitters-de Lázzari-Kogan-Soria-Negri
• Fecha de Resolución: 10 de Agosto de 2016
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 10 de agosto de 2016, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores P., G., Hitters, de L., K., S., N., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 118.224, "DiG., O.H. y otros contra Calo, G.A.. Resolución de contrato".

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Azul revocó el fallo de primera instancia y, consecuentemente, admitió la demanda de resolución contractual y daños y perjuicios, condenando a las partes a restituirse recíprocamente el inmueble objeto de la compraventa y la suma de $ 50.000 recibida como parte de precio y, con relación al accionado, a abonar en concepto de daños y perjuicios la suma que resulte de la liquidación a practicarse en autos (fs. 109/114 y 153/164).

Se interpuso, por la parte demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 170/190).

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, acaeció la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial (ley 26.994, texto según ley 27.077), por lo que se corrió traslado a las partes (fs. 272), el cual no fue contestado. En atención a ello, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorP. dijo:

1. Los señores O.H., J.R. y G.D.G. promovieron demanda por resolución de contrato y daños y perjuicios contra el señor G.A.C., respecto de la compraventa de un inmueble ubicado en la ciudad de Tandil, celebrada el día 12 de enero de 2007.

   El Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial n° 1 de esa ciudad rechazó la pretensión resolutoria incoada por la parte actora, mas admitió la de cumplimiento de contrato, condenando al demandado a pagar el saldo de precio, con más intereses (fs. 109/114 vta.).

   La Sala I de la Cámara de Apelación del Departamento Judicial de Azul revocó dicho pronunciamiento, haciendo lugar a la acción de resolución de contrato y, por lo tanto, condenó a las partes a restituirse recíprocamente el inmueble y la suma recibida como parte del precio y, además, con relación al accionado, dispuso que abone a los actores los daños y perjuicios ocasionados (fs. 153/164 vta.).

2. El demandado, con patrocinio letrado, deduce recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que invoca la doctrina del absurdo en la apreciación de la prueba y la violación de los arts. 1071, 1185 bis, 1198 y 1204 del Código Civil; 384, 421 y 422 del Código Procesal Civil y Comercial (fs. 170/190).

   1) En breve síntesis, sostiene que la Cámara incurre en el vicio lógico de absurdo alegado, por cuanto los fundamentos esbozados en el fallo resultan abstractos al desatender las circunstancias reales del caso (fs. 178).

   a) Así pues, por un lado, controvierte la interpretación de la última parte de la cláusula segunda del contrato, entendiendo que media un error grave en la forma de ponderar su contenido, puesto que el a quo valora una parte de la misma en desmedro de la otra, esto es, el elemento temporal: concretamente, el momento en que debía realizarse el depósito en la escribanía (fs. 179).

   Pone de manifiesto la existencia de dos frases en una misma cláusula- que en principio resultarían contradictorias. En su opinión debe estarse a la que resulta "... más detallada y [que] específicamente determina la conducta a seguirse por las partes..." (fs. 179 vta.), vale decir, la que establece que el saldo de precio debía abonarse a los 90 días de la firma del boleto y, conjuntamente, con la firma de la escritura traslativa de dominio.

   También alega que se incurrió en omisión de la valoración del texto de las intimaciones adjuntadas por la actora, en el que se requería el pago del saldo de precio más intereses y gastos cuando en rigor ello no correspondía, ya que la escrituración estuvo recién en condiciones de concretarse en el mes de febrero de 2008 (fecha de la carta documento), esto es, trece meses después de haberse suscripto el boleto, por lo que dicho proceder vulnera el principio de la buena fe.

   Agrega que el a quo tampoco ha hecho mérito de las declaraciones efectuadas por su parte al absolver posiciones, en las que alude al ofrecimiento del pago del saldo de precio, por lo que la apreciación efectuada por la alzada infringe el art. 422 primer párrafo del Código Procesal Civil y Comercial (fs. 180).

   b) Por otro lado, en lo que hace a la configuración de los presupuestos que habilitan la resolución del contrato (pacto comisorio), aduce que las conclusiones del a quo resultan absurdas en orden a la ponderación de la importancia del incumplimiento y del factor tiempo, dado que se vulneran las reglas establecidas por el art. 384 del Código Procesal Civil y Comercial (fs. 181/182).

   Alega que la Cámara no ha valorado o interpretado correcta e íntegramente las constancias y pruebas obrantes en autos, puesto que ha quedado reconocido que el demandado abonó el 83,33% del precio de la compraventa y que la actora demoró ocho meses en terminar el proceso sucesorio para encontrarse en condiciones de escriturar (fs. 182).

   Además, denuncia nuevamente que la actora no obró de buena fe, violando el art. 1198 del Código Civil, puesto que en la intimación a depositar el saldo de precio incluyó intereses y gastos cuando en realidad no correspondían tales accesorios, en razón de que la demora de trece meses obedeció al retraso del aludido trámite sucesorio. También considera improcedente el reclamo de los alquileres en forma total (fs. 182 vta.).

   A ello añade la errónea valoración de la prueba en lo que atañe a la atribución de responsabilidad por mora por el transcurso de más de seis años en el pago del saldo de precio (fs. 182 vta./184).

   2) El recurrente también se agravia en cuanto a la conclusión del tribunal de grado referida a la ausencia del abuso del derecho en el ejercicio del pacto comisorio (art. 1071, Código Civil; fs. 184 vta. y ss.).

   Arguye que no se ha evaluado debidamente la jurisprudencia que considera improcedente la resolución contractual cuando se ha abonado un porcentaje de precio mayor al 80%. Aduce también a su favor el porcentual tenido en cuenta por el art. 1185 bis del Código Civil para proteger a los compradores mediante boleto de compraventa (fs. 185/186).

   3) Más adelante se queja de los efectos o consecuencias del pacto comisorio que la Cámara ha ordenado en la condena dictada en autos, toda vez que al disponer la restitución de la suma abonada en concepto de precio ($ 50.000) sin intereses, actualización o compensación alguna, quebranta lo dispuesto por los arts. 1071 y 1198 del Código Civil y las garantías consagradas en los arts. 14 y 17 de la Constitución nacional y 31 de la Constitución de la Provincia, al generar un desequilibrio injusto e intolerable (fs. 186 vta./188).

   4) Finalmente, cuestiona el pago del canon locativo -con más intereses- establecido en la condena a favor de la actora en concepto de indemnización. Aduce que el fallo atacado viola las normas legales citadas en el punto anterior y beneficia -de forma indebida- a los accionantes, ya que éstos reciben el inmueble vendido y sólo deben devolver la parte del precio abonado sin intereses (fs. 188 vta./189).

3. El recurso no prospera.

   1) En relación a la interpretación de la cláusula contractual controvertida en autos, no advierto que se hayan demostrado debidamente los extremos alegados por el recurrente sobre los que sustenta su crítica (art. 279, C.P.C.C.).

   a) Inicialmente, corresponde señalar que la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha hecho hincapié desde hace tiempo en la necesidad de respetar los términos del contrato (art. 1197, Cód. Civil), indicándose que debe observarse lo que está claramente estipulado (conf. C.S.J.N., Fallos 21:445; 312:1458; 321:2493). En este sentido, ha resuelto que las declaraciones de voluntad expresadas en una cláusula contractual constituyen un elemento fundamental para juzgar el alcance y contenido de los derechos de las partes, señalando que cuando "los términos o expresiones empleados en un contrato son claros y terminantes, sólo cabe limitarse a su aplicación, sin que resulte necesaria una labor de hermenéutica adicional" (C.S.J.N., Fallos 307:2216; 314:363; 319:3395, entre otros).

   b) En el sub lite, no observo que la Cámara se haya apartado de dichas pautas interpretativas.

   Efectivamente, en la sentencia comenzó por analizar la cláusula segunda de la compraventa (relativa al pago del precio; fs. 6), poniendo de relieve que en la parte final de dicha cláusula se dejó expresamente estipulado -en cuanto al pago del saldo de precio- "... que la suma de $ 10.000, [debía quedar] depositada en la escribanía interviniente hasta tanto se realizara la escritura" (fs. 156 vta.).

   A partir de ello, la alzada interpretó que una vez finalizado el sucesorio el saldo del precio debía quedar depositado en la escribanía mientras se preparaba la escritura pública, ello por cuanto la obligación de escriturar -en el entendimiento del sentenciante- constituye una actuación compleja. Dentro de este contexto, el a quo entendió que el fin perseguido por las partes mediante tal estipulación (se refiere a la oración final de la cláusula segunda) "... era transitar por todos los pasos previos necesarios para concretar la escrituración asegurándose de que el saldo sería efectivamente percibido; de allí la exigencia de que el saldo debía quedar depositado en la escribanía hasta tanto se otorgara la escritura" (fs. 157 vta.).

   En virtud de lo expuesto, el juzgador infirió que el señor C. no cumplió con la obligación de abonar el saldo de precio de la compraventa.

   Para arribar a esta conclusión, expuso que la inejecución de esta...