Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 29 de Diciembre de 2008, expediente C 100138

• Fecha de Resolución: 29 de Diciembre de 2008
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 29 de diciembre de 2008, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores de Lázzari, N., G., Hitters, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 100.138, "Isern, A.M.F. contra C., M.A.. Cobro de mejoras y daños".

A N T E C E D E N T E S

El Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial N° 8 del Departamento Judicial de Mercedes rechazó la demanda por cobro de mejoras, la acumulada por indemnización de daños y perjuicios y el derecho de retención invocado por la actora, con costas.

La Sala II de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Mercedes confirmó dicho pronunciamiento, con costas.

Se interpuso, por la parte actora, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley .

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I O N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley ?

V O T A C I O N

A la cuestión planteada, el señor Juez doctor de L. dijo:

1. En lo que interesa destacar, dado el alcance del recurso traído, la Cámara a quo, confirmó la sentencia de primera instancia y, en consecuencia, rechazó la acción intentada por la actora, por cobro de mejoras y la acumulada por daños y perjuicios, con costas.

   Para resolver como lo hizo, destacó que, atento el tenor de los términos en que quedó trabada la litis y lo que surge de la expresión de agravios, la cuestión esencial a dirimir es si la decisión adoptada por la magistrado de grado, de rechazar la pretensión por cobro de mejoras por no haberse configurado en el caso alguno de los supuestos contemplados por el art. 1539 del Código Civil, ha sido correcta o no.

   A tal fin, analizó la alzada la naturaleza de las mejoras y la época en que se realizaron, y si la locadora las autorizó hallándose, consecuentemente, obligada a abonarlas.

   Consideró la Cámara que, recaída sentencia definitiva y firme en el juicio de desalojo autos caratulados "C., M.A. c/I., A.M.F. s/Desalojo", son inmodificables por los efectos de la cosa juzgada: a) los términos del contrato de locación base del presente, con la aclaratoria introducida el 13 de marzo de 2000, mediante la cual se estableció que el plazo contractual vencía el 1 de agosto de 2000; b) que de las cláusulas de dicho contrato no resulta que la demandada hubiera autorizado a la locataria a realizar mejoras en el inmueble durante el tiempo de la locación y tampoco la promesa [invocada por la demandante] de que al vencerse dicho término contractual podría ejercer la opción de compra sobre el bien locado.

   Juzgó la Cámara que no se encuentra acreditado que la propietaria hubiera autorizado la realización de las mejoras objeto de la pretensión deducida en autos, ni asumido la obligación de abonarlas. Destacó que dichas autorizaciones sólo pueden ser probadas por escrito o por confesión judicial, circunstancias que no se han materializado en el presente (arts. 1197, 1543, C.C.).

   Ante ella y no habiéndose probado por presunciones o algún otro medio de prueba, la opción de compra invocada por la actora, también se confirmó su rechazo.

   Sostuvo asimismo que la locación concluyó por vencimiento del término contractual y advirtió que no está demostrado en la causa que las mejoras introducidas por la actora hayan resultado imprescindibles para la conservación del bien alquilado. Ello así, consideró a las mismas como voluntarias, en cuanto fueron realizadas por la incoante con posterioridad al vencimiento del plazo contractual, a pesar de habérsele requerido la devolución del inmueble y cursado orden judicial de paralización de obras (arts. 1197, 1539, C.C.).

   Advierte la Cámara que las mejoras realizadas por el locatario, sean necesarias, útiles o voluntarias, sólo deberían ser abonadas por el locador, en caso de que éste se hubiera obligado a ello en el contrato o por acuerdo posterior, ya que dicha obligación no nace de las normas relativas a la locación (arts. 1197, 1539 inc. 1°, C.C.). Manifiesta el a quo, que el locador debería pagar las mejoras necesarias o útiles introducidas por el locatario, siempre que el contrato no se hubiera resuelto por culpa de éste (art. 1539 inc. 4, C.C.).

   Destaca la alzada que para que el locatario pueda exigir la restitución de lo que pagó por las mejoras, el contrato debería haberse resuelto sin su culpa, es decir, por culpa del locador o por caso fortuito, situaciones que afirma no se dan en el caso. Aclara asimismo, que la resolución debe operar antes del vencimiento del plazo, porque de estar vencido éste la hipótesis resulta diferente, pudiendo en dicho caso, reclamarse sólo las mejoras necesarias,...