Sentencia nº 51280 de Tercera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 28 de Septiembre de 2015
| Ponente | MÁRQUEZ LAMENÁ, COLOTTO - MASTRASCUSA. |
| Fecha de Resolución | 28 de Septiembre de 2015 |
| Emisor | Primera Circunscripción |
| Materia | HECHOS NUEVOS - OPORTUNIDAD PROCESAL - DERECHOS Y GARANTIAS CONSTITUCIONALES - DEFENSA EN JUICIO - PACTO DE SAN JOSE DE COSTA RICA |
Expte: 51
Expte:
51.280
Fojas:
395
           En
Mendoza, a los veintiocho dÃas del mes de septiembre de dos mil quince,
reunidos en la Sala de Acuerdos los Sres. Jueces de esta Excma. Tercera Cámara
de Apelaciones en lo Civil, Co-mercial, M., de Paz y T., trajeron a
deliberar para re-solver en definitiva los autos N° 51.280 â 207.350
caratulados âMinati, José L. c/O., M.A. y otros p/ d y p.â
ori-ginarios del Primer Juzgado de Paz Letrado de la Ciudad de Men-doza,
venidos a esta instancia en virtud delÂ
recurso de apelación interpuesto a fs. 360 por el codemandado Mario
O�'D. contra la sentencia de fs. 350/355.
           Llegados
los autos al Tribunal se ordenó expresar agravios al apelante, lo que llevó a
cabo a fs. 366/378.
           Corrido
traslado de los fundamentos del recurso interpuesto a la contraparte, fueron
contestados a fs. 382/388.
           Practicado
el sorteo de ley quedó establecido el siguiente or-den de estudio: D..
Márquez Lamená, C. y Mastrascusa.
           En
cumplimiento de lo dispuesto por los arts. 160 de la Constitución Provincial y
141 del CPC, se plantearon las siguien-tes cuestiones a resolver:
           PRIMERA
CUESTIÃN:
           ¿Es
justa la sentencia apelada?
           SEGUNDA
CUESTIÃN:
           Costas.
           A
LA PRIMERA CUESTIÃN EL DR. MÃRQUEZ LAMENÃ DIJO:Â Â Â Â Â Â Â Â Â
           I.
Contra la sentencia que hizo lugar parcialmenteÂ
a la de-manda instada por el Sr. José L.M. en contra de los Sres.
MarÃa A.O. y M.C.©sar O�'D., condenando a és-tos al pago de
$19.415,47 con más un interés a tasa activa BNA, deduce recurso de apelación el
coaccionado O�'D., pidiendo que se considere improcedente la acción en su
contra o que, en subsidio, se ajusten los montos del resarcimiento impuesto.
           Al
fundar su recurso se agravia por cuanto no se estimó su excepción por falta de
legitimación sustancial pasiva o falta de ac-ción. Señala no tener
responsabilidad, en su carácter de fiador, frente a los daños reclamados por el
actor. Aduce que, dÃas antes del vencimiento del contrato de locación, notificó
al actor su vo-luntad de no continuar garantizando las obligaciones de la
locata-ria, emplazando al Sr. M. a comunicarle si existÃan obligacio-nes
pendientes a cargo de su afianzada, bajo apercibimiento de no responder por
futuros reclamos. Dicha misiva nunca fue respon-dida.
           Luego
de eso afirma que la relación contractual fue renova-da tácitamente entre
locador y locataria, con lo que su parte no debe responder a tenor de lo
establecido por el art. 1582 bis del Código de Vélez.
           Se
agravia el recurrente por considerar la Sra. Jueza que es indudable que los
daños -referidos en la sentencia como proba-dos- no pudieron haberse producido
en esos 7 meses posteriores al vencimiento del contrato, sino que son consecuencia
del uso abusivo durante la locación. Invoca que existen actas notariales, la
primera realizada a pocos dÃas de la entrega de las llaves, que no constata
daños, para luego consignarlos en otra, lo que las torna contradictorias. Los
daños reclamados no existÃan al tiempo de restitución del inmueble y lo que el
actor pretende es remode-lar el departamento en su exclusivo beneficio.
           Dice
además que las actas notariales que cuestiona por ser contradictorias fueron
levantadas sin presencia de parte interesa-da, constituyéndose en una prueba
emanada de la propia actora.
           Critica
que la magistrada haya entendido que en virtud de la cláusula 19 del contrato
el apelante se obligara hasta la entrega del inmueble, cuando su
responsabilidad cesó al término del plazo contractual. El Sr. M. asumió el
riesgo de continuar la rela-ción locativa sin garantÃa.
           La
sentencia desconoce la regla del art. 1582 bis del Código derogado, pues su
parte no intervino en el acuerdo de renovación o prórroga contractual, con lo
que tacha a la resolución judicial de arbitraria. Invoca jurisprudencia de la
Corte Federal.
           El
segundo agravio está referido a la improcedencia de los montos de condena. No
se ha logrado acreditar una relación de causalidad entre los daños reclamados y
el uso abusivo de la pro-piedad. Se han reclamado daños inexistentes, por un
lado, a la vez que, por otro, se ha peticionado por desperfectos que jamás
pueden pesar en cabeza de un locatario.
           La
sentencia se funda en la sola voluntad de la juzgadora, alzándose como arbitraria.
Quedó probado que el inmueble es ve-tusto y siempre tuvo problemas de humedad y
pérdidas de agua, lo que está probado por testigos.
           Quedó
abonado que el actor remodeló a nuevo el inmueble, no teniendo que asumir ni la
locataria ni el fiador tales costos, más cuando resultó probado que el inmueble
fue devuelto en buen estado de conservación, faltando sólo algún detalle de
pintu-ra en el living.
           El
tercer agravio va dirigido a la omisión de juzgamiento del planteo de pluspetición
inexcusable que el apelante formulara. La sentenciante debió haberse
pronunciado en cuanto a los excesivos gastos reclamados en la demanda, lo que
constituyó âpor otra parte- un abuso del derecho por parte del Sr. M..
           II.
El actor recurrido, por sus argumentos a los que remito, reclama el rechazo de
la apelación.
           III.
La sentencia hace mérito de que: a) los litigantes han re-conocido la relación
locativa, b) el Sr. O�'D. se constituyó en fiador solidario, c) no existen
controversias respecto a que el plazo de la locación feneció el 31 de mayo del
2010, d) por los propios dichos de la actora, luego del vencimiento contractual
se admitió la permanencia de la Sra. O. en el inmueble hasta la entrega del
mismo con fecha 03 de diciembre del 2010, e) que según el acta de recepción del
inmueble obrante en autos se desprende la reserva de verificar el estado de
conservación del inmueble, f) que existe un acta de constatación de fecha 17 de
diciembre del año 2010 levantada por el escribano L. que detalla el
estado del inmueble objeto de locación y otra acta complementaria de fe-cha 19
de abril del 2011 del mismo notario.
           IV.
Pasaré a considerar los agravios en el orden expuesto, advirtiendo que si
prosperase el primero de los argumentos del recurrente, el recurso prosperarÃa
sin necesidad de más trata-miento.
           A)
La responsabilidad del fiador según el art. 1.582 bis del Código de Vélez
José L.M. afirmó en su
demanda que cuando recobró el inmueble, esto fue siete meses después de vencido
el plazo con-tractual, constató la existencia de serios y graves daños producto
del uso abusivo al que el departamento fue sometido por la Sra. O.,
locataria del mismo.
Aseveró que tales desperfectos
quedaron plasmados en las actas del notario L. y que el Sr. O�'D.,
como fiador so-lidario y principal pagador, debe responder por tales daños.
El primer agravio del apelante
condensa dos aspectos rele-vantes. Uno es el relativo a si, vencido el plazo
contractual, el fia-dor queda obligado por tales daños. Otro es el atinente a
si los daños efectivamente deben ser asumidos por la locataria y, por vÃa de
consecuencia, por él como su garante.
M.O.¿½'D., al responder a
la demanda, opuso tales cuestiones, por lo que han de ser consideradas en esta
sede.
Lo primero a evaluar es el
alcance de la responsabilidad del fiador en las locaciones, a propósito de la
norma aplicable: art. 1582 bis del Código Civil hoy derogado pero eficaz en esa
relación jurÃdica pretérita (art. 7, Código Civil y Comercial). De cualquier
modo, el art. 1.225 del Código vigente sigue la misma lÃnea.
Tal norma, incorporada al Código
velezano por ley 25.628 en el año 2.002, decÃa: âLa obligación del fiador cesa
automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que
derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el
consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga
expresa o tácita del contrato de locación, una vez conclui-do éste. Será nula
toda disposición anticipada que extienda la fian-za, sea simple, solidaria como
codeudor o principal pagador, del contrato de locación originalâ.Â
M. no reclamó por cánones
locativos impagos, sino por daños existentes en el inmueble los que afirmó
fueron causados por el uso que del mismo hizo la locataria O., uso que
calificó de abusivo.
K. de C. escribió
en 2004 un interesante ar-tÃculo en el que recuerda que el proyecto que sirvió
de base a la ley 25.628 fue de la autorÃa del senador Néstor D.R.. Entre
sus fundamentos, se lee: "1. El presente proyecto tiene la finalidad de resguardar
el patrimonio de aquellos ciudadanos que de buena fe colocan en peligro su
peculio cuando otorgan fianza en los con-tratos de locación y en él se incluyen
cláusulas donde los consti-tuyen en codeudor solidario, liso y llano principal
pagador hasta la restitución del bien locado, incluyendo extensiones o
prórrogas del mismo pasando a ser el deudor principal del contrato de
loca-ción"; "3. Normalmente, el fiador es un pariente, amigo o
conocido del locatario que por la relación que los vincula no puede negarse a
ofrecerla, poniendo de buena fe...
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