Sentencia nº 34846 de Cuarta Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 3 de Abril de 2014

• Ponente: ABALOS, LEIVA, SAR SAR
• Fecha de Resolución: 3 de Abril de 2014
• Emisor: Primera Circunscripción

CAMARAS DE APELACIONES EN LO CIVIL, C CUARTA>
Expediente salido en lista: 04-04-2014	Autos Nº:	34846	a fojas:	533
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Expte: 34

Expte: 34.846

Fojas: 533

En la Ciudad de Mendoza, a los tres días del mes de abril del año dos mil catorce, siendo las doce horas, reunidos en la Sala de Acuerdos de esta Excma. Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T., los señores Jueces titulares, trajeron a deliberación para resolver en definitiva estos autos Nº 111.283/34.846caratulados “GONZA-LEZ, M.D.C.. DE VIV. M.M.L.P.ÓN DE CONTRATO”, originarios del Veintidós Juzgado Civil, Comercial y Mi-nas, Secretaría No. 22, de la Primer Circunscripción Judicial, venidos a este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 505 por la acto-ra M.D.G., en contra de la resolución de fs. 495/498.

Practicado a fs. 532 el sorteo establecido por el Art. 140 del Código Procesal Civil, se determinó el siguiente orden de votación: D.. A., L. y S.S..

De conformidad con lo dispuesto por el Art. 160 de la Constitución de la Provincia de Mendoza, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:

Primera cuestión:

¿Debe modificarse la sentencia en recurso?

Segunda cuestión:

¿Costas?

Sobre la primera cuestión propuesta la Sra. Juez de Cámara, Dra. Ma-ría S.A., dijo:

1. Llega en apelación la sentencia que glosa a fs. 495/498, por la cual el Sr. Juez “A Quo” hizo lugar parcialmente a la demanda interpuesta por M.D.G. en contra de Cooperativa de Vivienda y Urbaniza-ción M.M.L., condenándole a pagar $26.501,33, debiendo adicionársele al momento de practicar liquidación el interés que cobre el Banco Central para los depósitos en caja de ahorro tasa activa a partir del 1 de Enero de 2005 y hasta su total cancelación, declarando que el contrato que unió a las partes por pre-adjudicación quedó resuelto de pleno derecho desde el año 2004 (Art. 1204 del C.C.); rechaza la demanda por daños y perjuicios deducida por la actora; impuso las costas a la actora vencida; re-gula honorarios a los letrados perito contador y los difiere en relación al pro-ceso de daños y perjuicios.

   A fs. 512/517 el Dr. E.M.B. por la accionante M.D.G. expresa agravios peticionando la revocatoria parcial del pronunciamiento a fin que se declare resuelto el contrato por culpa de la accionada, se acojan los daños y perjuicios y se condene en costas a la demandada vencida, contestándolo el Dr. E.R.M. a fs. 520/521, quedando la causa a fs. 531 con autos para sentencia.

2. PLATAFORMA FACTICA.

   A fs.103/108 la Sra. M.D.G. a través de apoderado de-duce demanda por resolución de contrato y restitución de las sumas abona-das por ella y cedentes con más intereses legales y daños y perjuicios deri-vados del incumplimiento en contra de la Cooperativa de Vivienda M.M..-

   Manifiesta que el 13 de Febrero de 1990 firma con la accionada un contrato de pre-adjudicación de vivienda Carpeta N° 697, por el que se comprometía a pagar una serie de cuotas a cambio de la futura construc-ción de una vivienda en el terreno individualizado como Lote 4 de la Manza-na 5, situado entre las Calles República del Perú, J.A.R. y Boulogne Sur Mer de Las Heras, suponiendo que el lote era esquina, lo que lo hacía más valioso y más interesante para la compradora.

   Agrega que si bien el convenio data de 1990, la peticionante es ce-sionaria de una operatoria que data de 1.985 y tuvo otros pre-adjudicatarios y que la Cooperativa en el lote en cuestión debía edificar una vivienda, lo que no ha hecho en 25 años.

   Reconoce que dejó de pagar la cuota correspondiente a la operatoria en el mes de febrero del año 2.003 al no obtener ninguna respuesta concre-ta de la Cooperativa sobre la operatoria y la construcción de las viviendas.

   Añade que el 9 de Marzo de 2004, al no tener noticias sobre la mar-cha de la operatoria, se emplazó a la accionada a cumplir u ofrecer cumplir las obligaciones a su cargo, poniendo a su disposición lo adeudado hasta el momento (Febrero de 2003-Marzo 2004). Señala que según la propia Co-operativa, a Noviembre de 1998 su mandante había abonado el 56% del valor de la propiedad que era de $33.944, había pagado $18.980,44; res-tándole abonar el 44% de la vivienda es decir $14.963,56; luego de esa fe-cha se pagaron $6.630 lo que equivale a un 76,38% del total.-

   Luego expresa que el lote habría sido dado a otra persona, habiendo incluso una construcción en el lugar sin saber si fue realizada por M.M. o por un tercero.

   Expresa que surge claro que luego de 25 años de operatoria, sin nin-gún tipo de respuesta por parte de la Cooperativa se ha frustrado el fin del contrato por la inacción culpable de ésta última, en especial cuando nos en-contramos ante un contrato con cláusulas predispuestas.

   Cita jurisprudencia que respalda su postura, funda en derecho su presentación y ofrece pruebas.

   A fs. 136/141 el Dr. G.A.L., por la demandada, con-testa la misma solicitando su rechazo con costas. Reconoce la suscripción por la actora de un contrato de pre-adjudicación, que antes había tenido otros titulares. Relata que por el convenio adquirió el derecho a una opción a una parcela de terreno de 264 mts.2, Manzana 5, Lote 4; distingue entre contrato de adjudicación tal como lo afirma la actora y de pre-adjudicación, lo que implica que no se le otorga la adjudicación de la vivienda ni de un terreno en particular, cita en su apoyo la cláusula 5 del convenio.

   Declara que la actora no abona las cuotas desde marzo de 2003, de-biendo también las cuotas extraordinarias correspondientes a Junio y Di-ciembre de 1996, 97, 98, 99, 2000, 2001, 2002 y 2003 inclusive, por lo que fue emplazada a abonarlas. Añade que debe aplicarse la Ley especial que es la de Cooperativas y que en caso de retiro de socio el renunciante tiene derecho al valor nominal de las cuotas, deducidas las pérdidas que debe afrontar. Explica que el rembolso se hará en la medida que el reemplazante haga sus aportes.

   Señala que en caso de mora del pre-adjudicatario, la cooperativa res-tituirá lo aportado menos un 30% en concepto de gastos administrativos y compensatorios.

   Tacha de improcedente el reclamo de daños y perjuicios dado que según afirma no ha existido mala fe de su mandante. Ofrece pruebas.

   Producidas las pruebas, se dicta sentencia.

3. LA SENTENCIA RECURRIDA.

   El Iudex entiende que estamos frente a un supuesto de resolución contractual, lo que torna aplicable los arts. 1201, 1204 y concordantes del C. Civil, debiendo resolverse el contrato y restituirse las partes las prestaciones recíprocas.-

   Que de la documentación acompañada, surge que la actora adquirió a la demandada el derecho a opción por una vivienda que la demandada construiría; que la cláusula décimo segunda establece que: “En el caso de que el postulante no abonare dos cuotas consecutivas cualesquiera de las establecidas en la cláusula Tercera, dentro de los plazos allí estipulados, se producirá la mora automática quedando facultada la cooperativa para res-cindir de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento o declaración judi-cial o extrajudicial alguna este convenio (art. 1204, ap. 3º, C..C) y con la sola obligación de comunicar tal decisión en forma fehaciente al postulante....” y que del total que haya abonado al postulante le serán reintegrado dedu-ciéndose el 20% en concepto de gastos administrativos, 10% como com-pensación de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento; que de la lectura de la carta documentos enviada por la Cooperativa (es cierto, en respuesta a la remitida por la demandante) puede concluirse que ante la mora incurrida por la demandante en el pago de las cuotas, la demandada hizo uso de su derecho a resolver el contrato no optando por la otra posibili-dad que le daba la cláusula citada de exigir el cumplimiento.

   Resalta que si bien fue la actora quien emplazó a la Cooperativa, lo mismo vale la cláusula de resolución de pleno derecho estipulada a favor de ésta en caso de incumplimiento; que la accionante estuvo en mora desde el 10 de Mayo del 2002, según pericia contable o desde febrero de 2003 (últi-ma imputación que hacen los recibos acompañados a la demanda “cuota febrero 2003), por lo que a M. de 2004 el contrato se encontraba resuel-to de pleno derecho, no teniendo la notificación más que un fin de anoticia-miento.

   Estima que aunque entendiéramos que esa falta de notificación man-tenía viva la relación contractual entre las partes, en la carta documento en-viada por la actora, no ofreció ponerse al día ni pagar las cuotas adeudadas y dejar de estar en mora, sino que puso una condición ya que se dice “lo adeudado se encuentra a su disposición en la medida que comunique el cumplimiento de la obligación a su cargo”, lo que no parece lógico ante su incumplimiento prolongado.

   Que en los contratos suscriptos entre los distintos adquirentes (luego transformados en cedentes) y la demandada, estaba claro que lo que se establecía era una opción o pre-adjudicación y no una adjudicación en parti-cular, es decir que no se adquirió un lote en particular.

   El Pretorio entiende que resultando que la resolución del contrato lo fue por culpa de la actora, juega la cláusula décimo tercera que permite a la Cooperativa descontar el 20% en concepto de gastos de administración y el 10% que de común acuerdo se establece como compensación del daño, por lo que la Cooperativa tiene que devolver un $26.501,33, atento a la peri-cia contable, al que debe adicionársele al momento de practicar liquidación el interés de la tasa activa que aplique el Banco Central para la operaciones en caja de ahorro sin capitalización.

   En relación a los daños y perjuicios, habiendo incurrido en mora cul-pable la demandante a lo que se suma la imprecisión en el pedido de daños y falta de prueba que los acredita, el Iudex concluye que este rubro no co-rresponde, acogiendo parcialmente la acción por $26.501,33, con más los intereses equivalentes a la tasa activa que cobra el Banco Central a partir del 1 de enero...