Sentencia nº 146124 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 25 de Junio de 2009

• Fecha de Resolución: 25 de Junio de 2009
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

///la ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de Jujuy, a los 25 días de Junio de dos mil nueve, reunidas las Señoras Juezas en la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial, D.N.A.D.D.A., M.C.M.L. y CRISTINA MARCÓ (las dos últimas por habilitación; Presidencia de la primera) vieron el Expte. Nº B-146.124/05: “ORDINARIO POR DAÑOS Y PERJUICIOS: E.C.C. c/ A.B. CONSTRUCCIONES S.R.L.” (Dos cuerpos) y sus agregados: E.. Nº: B-144.856/05: “CAUTELAR DE ASEGURAMIENTO DE BIENES...”; E.. Nº: B-67.637/00: “INCIDENTE DE PROHIBICIÓN DE INNOVAR EN B-60.685/00...” y Expte. Administrativo Nº: 2998 – 2.001 Agr. Nº 13.536/05 “SUBDIRECCIÓN DE CATASTRO S/ QUE NO SE SOLICITÓ AUTORIZACIÓN PARA LA EJECUCIÓN DELCORDÓN CUNETA DE LA MANZANA 21 DEL Bº LOS PERALES” (en copia certificada).

La Dra. DEMATTEI de ALCOBA, dijo:

1. - Viene la Dra. M.C.A., como apoderada de E.C.C. a promover acción ordinaria de daños y perjuicios en contra de A.B. CONSTRUCCIONES S.R.L.. Solicita que al momento de resolver se condene a la demandada a abonarle al actor las indemnizaciones correspondientes a los daños causados, intereses y costas. Deja librado a los jueces la determinación de los importes, conforme el resultado de la prueba y las reglas de la sana crítica.

   Relata que su mandante compró un terreno a A.B.C. S.R.L. el 20 de Diciembre del 2.002. La Escritura Pública Nº: 64 se firmó en el Registro Nº: 24; el representante legal: A.J.A.B. concurrió a suscribirla en nombre de la vendedora. El inmueble está emplazado en el Barrio Los Perales de esta Ciudad; sus datos son: Padrón A - 79.998, Matrícula A - 55.867, Circ. 1, S.. 5, Mna. 21, Par. 4. Según plano aprobado de loteo Nº: 01.160 - A - 1 -5- 361 y Escrituras registradas en la Dirección de Inmuebles de la Provincia de Jujuy tiene las siguientes medidas: Fte. N: 13,58 m, Fte. O: 24,23 m, C/FS: 17,05 m y C/FE: 27,00 m. Fue destinada la compra a construir la vivienda familiar del actor; su extraordinaria vista panorámica, también fue un motivo relevante; altura y dimensiones del terreno le permitían proyectar la casa en la parte alta y disfrutar así de su hermoso paisaje. En el momento de su adquisición estaba construido el cordón cuneta, tendido de cables de alumbrado público (adelante) y un muro de contención (atrás). La superficie no es enteramente plana; a los 12,50 m del cordón cuneta sobre calle R.M. y hacia atrás existe un barranco o desnivel de 2,50 m. Según estimaciones de la Municipalidad le faltarían al inmueble, aproximadamente dos metros para que coincida con el plano de loteo. En la parte posterior, está el muro de 1,50 m. de alto que torna imposible retroceder como lo demuestran las fotografías que adjunta.

   En marzo de 2.003 se le encomendó al Arquitecto M.V. (M.P. Nº: 455) hacer el proyecto de la futura vivienda. Luego de ver el lote y analizarlo aceptó la tarea. Estaría situada la casa paralelamente a la calle R.M.. El Código de Planeamiento Urbano establece que el uso conforme se otorga a los 3 m. contados desde el cordón cuneta ya que así tiene que ser el ancho de la vereda. El profesional entregó su trabajo en Junio de 2.003; estimó la primera etapa de realización en seis meses; podía ir a vivir allí el actor y dejar de abonar alquileres; esos fondos se destinarían a las siguientes etapas de la obra. Para hacer esa primera parte, tenía fondos pero no para las posteriores; entonces gestiona un crédito en el Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy en 07/07/03 (Legajo Nº: 01914) solicitándole el I.V.U.J., el formulario de uso conforme y la utorización para construir como requisito indispensable. Cuando acude a la Municipalidad, le dicen que en esa manzana Nº: 21 de Los Perales había inconvenientes y de su solución dependía dicho otorgamiento. Le informan también de la existencia del Expte. Administrativo originado por el problema. Así es como se entera su representado que el cordón cuneta y el tendido de los cables del alumbrado público hechos por la empresa, invaden parte de la calle que es del dominio público. A.B.Construcciones S.R.L. con la ejecución de la obra y su accionar negligente agrandó los lotes que poseía para la venta; indebida y deliberadamente se apropió de aproximadamente tres metros de la calle R.M.. Ocasionó perjuicio, ya que desconocía totalmente la situación al comprar el inmueble (20/12/02). La vendedora no le informó del procedimiento administrativo municipal del año 2.001, anterior a la compra del bien. Por eso cae en grave error cuando contrata; no logra obtener los permisos para iniciar la construcción; no puede acceder al crédito; debe continuar alquilando.

   Recién en 16/03/05 se obtiene el Certificado Único (Nº: 2.241) que adjunta. Surge del mismo, que tampoco podrá construir a los 3 metros del cordón cuneta; 8,80 m debe dejar y después 3 m, para espacio verde; queda inutilizada la parte alta del Lote, lugar proyectado para la casa. Ese ancho de vereda se presume causado por las irregularidades del cordón cuneta; pero si 3 metros son del dominio público, la autorización debería haber sido a los 6 metros del cordón mal construido ya que los disputados son sólo tres metros; la posibilidad de su demolición existe y ese gasto deberá afrontarlo el Sr. Ciscar; la construcción del nuevo también, por ser considerada una mejora del inmueble por la legislación. Hubo que hacer un nuevo proyecto ubicando la vivienda en la parte baja del lote, ante lo exigido por la autoridad, implicando nuevos gastos para su representado; los efectos de la inflación fueron relevantes (30 % según INDEC). Redujo la superficie en 88 m2 tanto por las condiciones del terreno como por los costos de materiales y mano de obra que se incrementaron notablemente. En la actualidad para que los planos aprobados tengan validez hay que demoler la construcción que invade el espacio de uso público. Surge de la Nota del 11/11/04, remitida al Arquitecto R.M. por la Jueza de faltas Dra. S.A.. Hace notar que aún no se ejecutó dicha medida. En el tema de la responsabilidad sostiene que surge cuando la empresa invade parte de la calle integrándola al lote; utiliza una cosa ajena en beneficio propio, tal como surge del Expte. Administrativo. La vendedora por su especialidad debía actuar con mayor diligencia y conocimiento. Con todo lo narrado ocasionó perjuicios varios a su mandante, tal como ya se explicó. Solicita reparación integral. Por daño material indica a) $ 13.000, es lo que aproximadamente insumieron los proyectos para la vivienda; b) $ 7.530 por los alquileres abonados hasta la fecha de la demanda; c) pérdida de factibilidad de construir en la parte alta del terreno; d) gastos eventuales para la demolición y reconstrucción del cordón cuneta; e) gastos de asesoramiento legal; f) pérdida de chance, erogaciones por el alquiler hasta que se hallen en posibilidad de habitar el nuevo hogar; g) la desvalorización monetaria y el aumento de los materiales, estimados por el INDEC en un 30 % cuyas planillas acompaña; h) la incertidumbre sobre las medidas reales del inmueble ya que los planos no concuerdan con la realidad. Por daño moral pide sea resarcido de acuerdo a los padecimientos y frustraciones que detalla y fundamenta en el Art. 1.078 del Código Civil. Cita derecho, ofrece pruebas y piden se haga lugar a las pretensiones esgrimidas, con intereses y costas.

   Corrido el traslado de la demanda, comparece a contestarla (fs. 74/79) el Dr. L.A.C.. C.. fs. 64/66 acredita calidad de apoderado de la empresa A.B. CONSTRUCCIONES S.R.L.. Luego de efectuar una negativa general y particular de los hechos invocados, manifiesta que la demanda es improcedente y solicita su rechazo, con costas.

   Relata que su parte adquirió a M.T. de B. un lote de terreno en el barrio Los Perales. Efectuó M. y Anteproyecto de Loteo que presentó a la Dirección Provincial de Inmuebles, competente para el control. Su Sección Técnica lo debe remitir a la Municipalidad conforme Ley Nº: 2.903/72 y al aprobarlo, el Poder Ejecutivo indica en la ficha parcelaria que el plano lleva el Nº: 01.160. Se procedió a la venta de los lotes, firmando la escritura de dominio y entregando la posesión.

   Afirma que el cordón cuneta estuvo a cargo de la sociedad que representa; el S. de la Municipalidad le dio la autorización para hacerlo como está emplazado; con él acordó que la reducción del espacio del dominio público en la calle R.M. (sin salida) sea compensada con otra fracción de terreno que constituía un obstáculo para la traza de la Avenida El Chalchalero. La superficie del lote del actor conserva 27 metros de fondo que sumado a 2,50 m de vereda, restan tres metros hasta el cordón cuneta. La operación se hizo con absoluta buena fe; se vendió el bien de acuerdo a las dimensiones que surgen del plano aprobado. El actor nunca le comunicó la existencia de problemas en la construcción, ni mucho menos supo que la Municipalidad le negaba la entrega del certificado de Uso Conforme. Las actuaciones administrativas están inconclusas y su parte ejercerá en ellas su defensa. Le atribuye negligencia al actor por aceptar la negativa del Municipio y sin haberle impuesto de las vicisitudes que dice haber padecido. A todo evento hace consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales respecto a la indemnización pretendida que estima improcedente. El caso que se plantea en autos sería a su criterio un supuesto de evicción parcial por lo tanto el adquirente tenía la posibilidad de rescindir el contrato, o se le indemnice con una reducción proporcional del precio de la cosa adquirida. Pero tampoco lo puede pedir al no haberle permitido a la empresa ejercer su defensa ante el allanamiento que formulara el actor a lo indicado por el Municipio, que sostiene no pertinente. Ofrece prueba. Cita derecho. P..

   A fs. 81/83 vta. se responde el traslado conferido (Art. 301 del C.P.C.) realizando la parte actora negativas particularizadas y argumentando acerca de las consideraciones que formuló la contraria.

   Fracasada la instancia...