Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 1 de Febrero de 2021, expediente CIV 020877/2011/CA001
| Fecha de Resolución | 1 de Febrero de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala K |
Poder Judicial de la N.ión CAMARA CIVIL - SALA K
ZANI, MARIANO Y OTRO contra GARCÍA, G.A. Y OTROS
sobre FIJACIÓN DE PLAZO
(Expte. n° 69.580/2010) y “ZANI, MARIANO Y OTRO
contra GARCÍA, G.A. Y OTROS s/ CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO
(Expte. n° 20.877/2011)
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los 01 días del mes de febrero de 2021, hallándose reunidos los Señores Vocales de la S. K de la Cámara N.ional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de entender en los recursos de apelación interpuestos por las partes en los autos caratulados: “ZANI, MARIANO Y
OTRO contra GARCÍA, G.A. Y OTROS sobre FIJACIÓN DE PLAZO
(Expte. n° 69.580/2010) y “ZANI, MARIANO Y OTRO contra GARCÍA, GABRIEL
ANDRÉS Y OTROS s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (Expte. n° 20.877/2011),
habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio la Dra. S.P.B. dijo:
I- Contra la sentencia única de primera instancia dictada en ambas actuaciones (fs. 522/537, exp. 69.580/2010 y 618/633, exp. 20877/2011), el señor G.A.G. interpuso apelación, fundó su embate (fs.526/540 y fs. 663/677,
respectivamente) y recibió réplica (fs. 542/560vta. y fs. 679/697, respectivamente).
A continuación, se llamó autos para sentencia.
II- Los antecedentes del caso 1. “ZANI, MARIANO Y OTRO contra GARCÍA, G.A. Y OTROS
sobre FIJACIÓN DE PLAZO” (Expte. n° 69.580/2010)
Los señores M.Z. y G.G.V. reclamaron la fijación de un plazo para escriturar la unidad funcional de la planta alta frente, del inmueble ubicado en la Avenida G. n º - de esta Ciudad, Matrícula 15-32825, N.C.: Circunscripción 15, Sección 67, Manzana 73, Parcela 30.
Subsidiariamente, en el caso de no concretar lo solicitado, requirieron la indemnización por los daños y perjuicios resultantes de la frustración del contrato.
Por otro lado, peticionaron la reparación del inmueble a fin de adecuarlo a las cualidades y condiciones en las que fue ofertado al público.
Explicaron que, el 21 de febrero de 2008, reservaron en la inmobiliaria “UEL
PROPIEDADES” –cuya titular es la señora D.S.B.- la compra del inmueble antes indicado. Firmaron el boleto de compraventa con el señor G.A.G. el 11 de marzo de ese año y, el 26 de agosto de 2009, con el señor C.J.F. de firma: 01/02/2021
Alta en sistema: 02/02/2021
Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
S. –el otro copropietario- quien les notificó por carta documento que ratificaba la operación (fs. 61, 101/113, exp. 69.580/2010).
Manifestaron que la compra se realizó por la suma total de 56.000 dólares. De los mismos se abonó la cifra de dólares 30.000 como cuenta a precio y principio de ejecución, a la firma del boleto, como así también el monto de $1905,75 por los honorarios de la inmobiliaria.
Recordaron que, tal como se acordó en la cláusula segunda del boleto, el 25 de marzo de 2008, pagaron 15.000 dólares, quedando la suma de 11.000 dólares a saldar al momento de escriturar.
Por lo tanto, sostuvieron que cumplieron con su obligación –el pago de 45.000
dólares-, quedando pendiente la escrituración y la cancelación de lo restante.
Expresaron que, trascurridos los 90 días estipulados para ello y sin novedades,
presentaron un pedido de informes ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a fin de corroborar el estado en que se encontraba el trámite de subdivisión de la propiedad, el que arrojó como resultado que no había ninguno en curso.
Expusieron que en el contrato no se hizo alusión, como tampoco se les mencionó al adquirirlo, a la falta de división del inmueble en P.iedad horizontal.
Afirmaron que la sospecha surgió a partir de los términos en que fue redactada la cláusula segunda que estableció que el plazo para escriturar “…quedará
automáticamente prorrogado hasta tanto el Escribano interviniente tenga disponibles los planos de subdivisión en propiedad horizontal”.
Asimismo, acompañaron documentación a fin de acreditar la solvencia para cumplir con la suma de dinero restante.
En subsidio, solicitaron la indemnización de los daños y perjuicios para el supuesto de no poder escriturar, conforme lo pactado en la cláusula sexta del boleto de compraventa que estipula que, en caso de incumplimiento del vendedor, deberá
devolverse el precio pagado más una indemnización equivalente al 100% de aquél.
Los codemandados G. y S. se presentaron y contestaron la demanda.
Precisaron que, según el boleto de compraventa, había un plazo incierto para la escrituración pero que, igualmente, no se justificó la intervención judicial, en este caso,
ya que era inminente su concreción. Se opusieron al progreso de la pretensión (fs.
101/113, exp. cit.).
Respecto a las mejoras, la juez a quo ordenó su trámite por separado, al ser dos acciones de diferente naturaleza, si bien referidas a igual inmueble (fs. 122,
ídem.), lo que esta S. confirmó (fs. 136, ídem.). Por ello, adecuó el alcance de la acción en dos expedientes distintos (exp. n° 69.580/2010 y exp. n° 20.877/2011).
Fecha de firma: 01/02/2021
Alta en sistema: 02/02/2021
Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la N.ión CAMARA CIVIL - SALA K
Luego de tramitados, se los acumuló para dictar una sentencia única (fs.
502/503, exp. 69.580/2010), lo que así se hizo (fs. 522/537, ídem. y fs. 618/633, exp.
20.877/2011).
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“ZANI, MARIANO Y OTRO contra GARCÍA, G.A. Y OTROS
s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (expte. n° 20.877/2011)
En este proceso, los señores M.Z. y G.G.V. reclamaron la reparación de la unidad funcional adquirida a los señores G.A.G. y C.J.S.. Asimismo, demandaron a la titular de la Inmobiliaria interviniente, la señora D.S.B..
Narraron que la propiedad estaba calificada como reciclada y que, al momento de la firma del boleto, los demandados se comprometieron a completar determinadas terminaciones antes de escriturar.
Refirieron que, más allá de esos arreglos, evidenciaron ciertos desperfectos no visibles al tiempo de la compra como focos de humedad en el interior, ventanas sin hermeticidad, balcón y patio pintados defectuosamente, la pintura exterior no fue suficiente para cubrir ciertas fisuras que comenzaron a presentar los revoques, fisuras de la cara exterior del muro divisor, roturas en la membrana en la terraza, entre otros que describieron en su presentación inicial.
Señalaron que esas alteraciones fueron informadas a los accionados el 19 de mayo de 2008 por carta documento.
Asimismo, detallaron los inconvenientes que surgieron con los caños de agua,
para lo que se efectuó un arreglo de emergencia hasta la solución definitiva, lo que no ocurrió.
Expusieron que la inmobiliaria publicitó el inmueble a través del sitio de internet www.buscainmuebles.com/uel y en el diario Clarín como una propiedad “reciclada” –
dicen que el aviso refería “reciclada a nuevo”- y para el resto de las unidades, como “a estrenar”. Consideran de aplicación la ley de Defensa al Consumidor.
Solicitaron se los condene en forma solidaria a efectuar los arreglos necesarios para adecuar al departamento a las cualidades y condiciones a las que se le ofertó al público, bajo apercibimiento de astreintes. En caso de imposible ejecución, requirieron se indemnice el daño ocasionado (fs. 47/57, expte. n° 20.877/2011).
Los señores G.A.G. y C.J.S. contestaron la demanda y brindaron su versión. Ilustraron que, según el boleto de compraventa, los actores recibieron el bien a su entera satisfacción y conocían perfectamente su estado.
Expresaron que de la documentación acompañada por los accionantes, surge Fecha de firma: 01/02/2021
Alta en sistema: 02/02/2021
Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
que el inmueble se encontraba en regular estado de conservación y que, por lo tanto,
el reciclado lo era sobre dicha base de construcción. Afirmaron que la calificación de reciclado es muy general y que es correcto decir “reciclado a nuevo” cuando la propiedad sufre una intervención para colocarla a la venta. En este caso, alegan que la unidad funcional tiene por lo menos treinta años de antigüedad. Rebatieron los daños reclamados (fs. 78/81vta., expt. cit.; arts. 330, 356 inc. 1, CPCC).
La señora D.S.B. –titular de la firma “UEL P.iedades”- se presentó, por intermedio de apoderado y adhirió al responde de los colegitimados pasivos.
Argumentó que se desempeñó como intermediaria de un negocio inmobiliario y que la publicidad fue la usual en este tipo de operación. Sostuvo que el precio fue el correcto y justo, dado que el inmueble era reciclado y que se fijó luego de un regateo entre las partes. Por ello, requirió el rechazo de la pretensión (fs. 85/86vta., ídem.).
Sustanciada la causa, la primer sentenciante se pronunció sobre ambas acciones (fs. 522/537, exp. 69.580/2010 y fs. 618/633, exp. 20.877/2011).
III- La sentencia La señora Jueza de grado hizo lugar a las demandas incoadas por los señores V. y Z.. En consecuencia, fijó el plazo de 45 días para escriturar, previo pago de los U$S 11.000 debidos por los actores y difirió lo concerniente a la indemnización solicitada para el momento de la ejecución de la sentencia, con costas a los codemandados G. y S..
Asimismo, condenó a los señores G., S. y B. a efectuar las reparaciones requeridas por los accionantes y señaladas en el dictamen, en el plazo de treinta días de notificada la presente, debiendo la perito, a su término, verificar que las mismas se hayan realizado correctamente, bajo apercibimiento de aplicar las sanciones correspondientes, con costas a los legitimados pasivos.
Por último, postergó la regulación de honorarios de los profesionales actuantes (fs. 522/537, exp. 69.580/2010 y fs. 618/633...
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