Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala B, 22 de Octubre de 2018, expediente CIV 091892/2010

Fecha de Resolución22 de Octubre de 2018
EmisorCamara Civil - Sala B

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de octubre de 2018, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “B” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos interpuestos en los autos “ZAVAGLIA, NORMA Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, EXPTE. N° 22884/2011” y en los procesos acumulados “ZAVAGLIA, NORMA Y OTROS S/

CONSIGNACIÓN DE LLAVES”, EXPTE. N° 96525/2010, y “YACOPINO, D.A. Y OTROS C/

ZAVAGLIA, NORMA Y OTROS S/ EJECUCIÓN DE ALQUILERES”, EXPTE N° 91892/2010, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces D.O.L.D.S..- R.P. -C.R.F..-

A la cuestión planteada el Dr. D.S., dijo:

  1. ANTECEDENTES La sentencia de primera instancia, obrante a fs. 866/875 de los autos “Zavaglia, N. y Fecha de firma: 22/10/2018 Alta en sistema: 23/10/2018 Firmado por: DR. CLAUDIO RAMOS FEIJOÓ, JUEZ DE CÁMARA Firmado por: DR. R.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: DR. O.L.D.S., SUBROGANTE #12295607#212123161#20181022113933909 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B otros s/ daños y perjuicios” (expediente nro.

    22884/2011), a fs. 901/910 de los autos “Zavaglia, Norma c/ Yacopino, J.A. y otros s/ consignación de llaves” (expediente nro. 96525/2010), y a fs. 225/235 de los autos acumulados “Y., D.A. y otros c/

    Zavaglia, N. y otros s/ ejecución de alquileres” (expediente nro. 91892/2010), resolvió: 1) rechazar la acción de daños y perjuicios incoada por N.Z. –hoy fallecida- y P.N.Z.; 2)

    Declarar abstracta la emisión de un pronunciamiento en la consignación de llaves (…)

    –acción interpuesta por las nombradas Zavaglia y Z.-; y 3) hacer lugar al juicio de ejecución de alquileres promovido por J.A., D.A. y D.A.Y., rechazando la excepción que la parte demandada opuso en este último proceso. Las costas se aplicaron, en cada caso, a los vencidos (cfr. art. 68 y 558 del CPCCN).

    El objeto de las respectivas pretensiones que fueron sometidas a juzgamiento puede resumirse de la siguiente manera:

    Por un lado, N.Z. y P.N.Z. iniciaron la acción de consignación nro. 96525/2010, a los efectos de devolver las llaves de una casa ubicada en la calle J.A.G. nro. 2887 –de esta ciudad-, que habían alquilado a D.A., J.A. y D.A.Y. (copropietarios del inmueble); transacción que Fecha de firma: 22/10/2018 Alta en sistema: 23/10/2018 Firmado por: DR. CLAUDIO RAMOS FEIJOÓ, JUEZ DE CÁMARA Firmado por: DR. R.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: DR. O.L.D.S., SUBROGANTE #12295607#212123161#20181022113933909 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B se había instrumentado mediante la suscripción de un contrato fechado el 12 de mayo de 2010 (en adelante, el “Contrato”).

    Las nombradas accionantes tenían la intención de instalar en ese lugar un geriátrico, pero alegaron no haber podido obtener la habilitación gubernamental requerida a tales fines, por culpa de los Sres. Y..

    Dijeron que “(…) el inmueble se alquiló en función de las comodidades que tenía (lo construido), pero resulta que la mayor parte de lo construido era clandestino y carecía de los planos pertinentes (…)”. Sostuvieron que el inicio del trámite de habilitación estaba condicionado a la presentación de planos actualizados de la propiedad, cuya tramitación y costo –a entender de las demandantes- estaba en cabeza de los locadores (ver fs. 26/29 del expediente nro. 96535/2010).

    Acusaron a los locadores de entregar el inmueble sin servicio de luz, lo que determinó

    que el uso y goce de la propiedad fuera limitado, puesto que para poder gestionar la provisión de luz era necesario contar previamente con la referida habilitación comercial que nunca se obtuvo (ver f. 26 vta.

    del expediente nro. 96535/2010).

    Ello dio origen a un intercambio de cartas documento entre las partes. Las locatarias intimaron a los locadores a gestionar los planos actualizados de la propiedad (agrimensura), como requisito previo para que Fecha de firma: 22/10/2018 Alta en sistema: 23/10/2018 Firmado por: DR. CLAUDIO RAMOS FEIJOÓ, JUEZ DE CÁMARA Firmado por: DR. R.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: DR. O.L.D.S., SUBROGANTE #12295607#212123161#20181022113933909 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B ellas pudieran iniciar los trámites de habilitación (ver fs. 3/5 y 40 del expediente nro. 96535/2010). Los Sres. Y., por su parte, se negaron a cumplir con lo exigido, alegando que las actoras habían asumido hacerse cargo de la totalidad de los gastos de habilitación, inclusive el de ajuste de planos.

    A pesar de ello, los locadores mostraron disposición para suscribir “(…) el plano de ajuste y de ampliación de la casa, en caso que fuere exclusivamente necesario (…)” (ver fs. 6, 41, 43 y 46 del expte. nro. 96535/2010).

    En el contexto relatado, Zavaglia y Z. suspendieron el pago de los cánones locativos que habían sido acordados y enviaron una última carta documento a los locadores, comunicando su decisión de rescindir el Contrato. Toda vez que los emplazados no aceptaron la rescisión, las locatarias acudieron a la vía judicial, con el objetivo de liberarse de su deber de restituir las llaves del inmueble.

    Asimismo, Zavaglia y Z. promovieron la demanda por daños y perjuicios que dio origen al expediente conexo nro. 22884/2011. En dicho proceso, requirieron que se declarase judicialmente “(…) rescindido el contrato de locación y extinguida (…) la obligación de pago de los alquileres, por culpa de los demandados (…)”. En segundo lugar, solicitaron el reintegro de los gastos que efectuaron en ocasión de suscribir el Contrato y los destinados a refaccionar el inmueble.

    Fecha de firma: 22/10/2018 Alta en sistema: 23/10/2018 Firmado por: DR. CLAUDIO RAMOS FEIJOÓ, JUEZ DE CÁMARA Firmado por: DR. R.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: DR. O.L.D.S., SUBROGANTE #12295607#212123161#20181022113933909 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B Finalmente, pidieron una suma indemnizatoria por lucro cesante y otra por daño moral (ver fs. 227/240 del expediente nro. 22884/2011).

    Los propietarios del inmueble y la Inmobiliaria D.A. Yacopino y Cia., que también fue demandada en el proceso de daños y perjuicios, en oportunidad de contestar las respectivas acciones previamente mencionadas, negaron que el inmueble ofrecido en alquiler haya tenido construcciones clandestinas. A la vez, los locadores aseguraron haber cumplido con sus obligaciones contractuales (ver fs.

    62/69 del expediente nro. 96525/2010 y 288/303 del expediente nro. 22884/2011). En tal entendimiento, iniciaron el juicio ejecutivo nro. 91892/2010 contra Zavaglia y Z., para cobrar los cánones locativos que habían sido pactados (ver fs. 37/41 del expediente nro.

    91892/2010).

  2. AGRAVIOS En el expediente nro. 22884/2011 (de daños y perjuicios), Z. expresó sus quejas a fs. 900/902, que fueron replicadas a fs.

    905/906. La parte demandada expresó las suyas a f. 897, que fueron contestadas a fs. 903/904.

    En el expediente nro. 91892/2010 (de ejecución de alquileres), la parte actora...

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