Acuerdo nº 470 de Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario, 28 de Diciembre de 2011

Fecha de Resolución28 de Diciembre de 2011
EmisorCámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario

1 Acuerdo N° 470 En la ciudad de Rosario, a los 28 días del mes de Diciembre de dos mil once, se reunieron en Acuerdo los señores miembros de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Rosario, doctores A.C.A., R.A.S. y M.M.S., para dictar sentencia en los autos caratulados “VOLPATTO, S. contra CALI, S.D. sobre Juicio de Escrituración y/o otros” (Expte. Nº 185/2011), venidos para resolver los recursos de apelación interpuestos contra el fallo número 781 de fecha 7 de abril de 2011, proveniente del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial Nº 11 de Rosario.

Realizado el estudio de la causa, se resolvió plantear las siguientes cuestiones:

Primera

¿Es justa la sentencia recurrida? Segunda: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? Correspondiendo votar en primer término al señor vocal doctor A., sobre la primera cuestión dijo:

  1. Mediante la sentencia recurrida (fs.136/147), la jueza de primera instancia hizo lugar parcialmente a la demanda y, en consecuencia, declaró procedente el pago por consignación y condenó a la demandada S.P.C. a otorgar escritura pública traslativa de dominio en favor de la actora S.V., respecto 2 del inmueble que fuera objeto del boleto de compraventa fundante de la demanda, dentro del plazo de veinte días desde la firmeza del fallo siempre que ello fuere legalmente posible, bajo apercibimiento de hacerlo el tribunal a costo de la demandada y, a su vez, rechazó la pretensión actoral de indemnización de daños, imponiendo las costas en un 80% a cargo de la demandada y en un 20% a cargo de la actora en atención a los respectivos vencimientos. Por otro lado, rechazó la reconvención por resolución contractual e indemnización de daños y perjuicios, con costas a la reconviniente.

    Contra el fallo interpusieron recurso de apelación la actora (a fs.149, concedido a fs.150) y la demandada (a fs.151, concedido a fs.152). Radicada la causa en esta Sala, expresó sus agravios en primer lugar la parte actora (fs.164/167). Se queja, en primer término, por el rechazo de su pretensión resarcitoria de los perjuicios invocados e imputados al incumplimiento de la demandada.

    Recuerda que la jueza consideró improcedente el reclamo en razón de no hallar acreditado que la demandante hubiese interpelado a la vendedora para la escrituración del inmueble en cuestión con anterioridad al requerimiento emitido por esta última en orden al pago del saldo del precio. Sostiene la apelante que tales aseveraciones no son certeras y afirma que, por el 3 contrario, luego de convenida la compraventa desarrolló toda la actividad a su alcance para obtener la escrituración en el plazo previsto en el boleto. En tal sentido señala que, según el testimonio del escribano R.Z., designado para el otorgamiento de la escritura, el acto notarial no pudo concretarse porque la vendedora Cali no logró la inscripción a su nombre del bien (ganancial) que vendía, en su carácter de adjudicataria por división de bienes de la sociedad conyugal que integraba. Aduce que de todo ello estaban anoticiados tanto la vendedora como su letrado en las presentes actuaciones. Indica que ello aparece ratificado por la declaración testimonial de quien fuera letrado de la demandada, Cali (en el juicio de su divorcio), donde aquél habría confirmado las tratativas habidas con el escribano para escriturar la compraventa aclarando también los problemas registrales que impidieron la escrituración. Entiende la apelante que resulta absurdo que se le exija a la compradora que, mientras estaba en pleno contacto con su cocontratante para la confección de la escritura y para solucionar los inconvenientes que obstaban a ello, hubiese emitido una interpelación para escriturar, y destaca que ello sucedió recién cuando Cali pretendió unilateralmente dar por agotados los plazos. Dice que pagó más de lo pactado 4 para poder obtener la posesión del inmueble y que debió contratar a un escribano para que intentara regularizar las omisiones de Cali y asimismo acudir a un abogado para demandar por sus derechos e incluso pagar el saldo adeudado. Resume la apelante que hizo todo cuanto estaba a su cargo y entiende que ello la habilita para solicitar el resarcimiento por los daños materiales sufridos y acreditados en autos, tales como los costos de las intimaciones, de sellados, honorarios del escribano, etc. Y en cuanto al daño moral, afirma que resulta más evidente porque consiste en la angustia provocada por la situación de aflicción debida a la imposibilidad de escriturar. Cita jurisprudencia. En segundo lugar, se queja por la imposición de las costas de la demanda en un 20%. Esgrime que el decisorio se aparta de la norma vigente aplicable al caso, postulando como tal al artículo 251 del Código Procesal. En ese orden de ideas, entiende que el sub examine se encuentra contemplado en la norma citada porque fue la demandada quien dio motivo a la reclamación. Cita jurisprudencia.

    A su turno, la parte demandada reconviniente contestó los agravios de la actora y a continuación expresó los propios (fs.172/189). En primer término, sostiene la apelante que ha habido error en la valoración de la prueba. En tal sentido hace alusión a 5 la consideración de la jueza de grado referida a la ausencia en el caso de mora automática, en relación a los incumplimientos endilgados a la compradora. Confronta tal consideración con la cláusula quinta del boleto de compraventa, en cuanto reza que la mora se produciría en forma automática y por el solo vencimiento del plazo, y agrega que dicho plazo se consignó en el apartado b) de la cláusula segunda, expresando que el saldo del precio sería abonado dentro de los treinta días a contar desde la fecha (del boleto) contra el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio. Remarca que la mora era automática y que el plazo era expreso y determinado. Indica la apelante que el plazo de treinta días expiró el 18.01.2008, pero que como se encontraban en trámite las gestiones tendentes a obtener la inscripción definitiva del inmueble registrado provisoriamente a nombre suyo, fue recién en marzo de 2008 que interpeló a la compradora para que abonara el saldo del precio. Insiste en el carácter automático de la mora y sostiene que en el fallo no se apreció debidamente lo estipulado en el boleto ni la interpelación cursada. Por otro lado, en cuanto a la identidad e integridad del pago, afirma que la consignación intentada habría sido parcial. En tal sentido afirma que nunca recibió una suma faltante 6 de $ 3.000. Destaca que en fecha 10.10.2007, dos meses antes de la firma del boleto de compraventa, se celebró un compromiso previo de venta en el que la compradora entregó la suma de $ 3.000, y agrega que posteriormente en el boleto no se imputó esa suma como parte del precio sino que en dicho documento claramente se consignó el saldo pendiente de pago en la suma de $ 23.400. Se pregunta quién dejaría de hacer la salvedad de que los $ 3.000 pagados a la agente inmobiliaria operarían como seña y a cuenta del precio si ello fuera lo pactado. Menciona también que la actora al demandar dijo que siempre tuvo disponible el dinero para el pago. Entiende que tales extremos fueron erróneamente valorados y cuestiona entonces la procedencia del pago por consignación, afirmando que el mismo no cumple con el requisito de integridad. Sostiene que hubo error de apreciación de la jueza al juzgar que los $ 3.000 entregados como seña debían considerarse a cuenta del precio. Considera entonces que es procedente la resolución del contrato porque, afirma, no se consignó en tiempo propio el saldo del precio. Como segundo agravio, la apelante aduce que se ha omitido considerar prueba relevante. Menciona también que la actora tuvo gran carencia para probar los daños invocados, así como el incumplimiento endilgado a la vendedora.

    7 Concretamente refiere las declaraciones testimoniales del escribano que intervino en la confección del boleto y asimismo de quien fuera su abogado (en el juicio de su divorcio). Recuerda que nadie puede alegar su propia torpeza y, en ese tren, aduce que del testimonio del escribano R.Z. surgiría que la actora, que demandó por daños y perjuicios, sabía perfectamente las condiciones en que se encontraba el bien y que incluso fue aconsejada de postergar la celebración del boleto hasta que el dominio del bien estuviera inscripto a nombre de la vendedora. Dice que, no obstante ello, en la cláusula tercera del boleto se mencionó que la venta se realizaba en base a títulos correctos. Menciona que tampoco se valoró el informe del Colegio de Escribanos en el sentido de que la expresión “en base a títulos correctos” es análogo a expresar “sobre la base de títulos perfectos”. En consecuencia sostiene que debe entenderse que el inmueble cumplía con el requisito de “título perfecto”, en el sentido de que el estudio de los sucesivos actos de transmisión no arrojaba observaciones de carácter sustancial o formal. En ese tren, sostiene que es incontrovertible que no puede imputarse a la vendedora responsabilidad alguna por daños porque, dice, la compradora sabía qué estaba comprando y no hubo mala fe. Dice que la sentenciante 8 tampoco tuvo en consideración la circunstancia de que, en el juicio de divorcio y disolución de la sociedad conyugal que integraba la vendedora, el trámite de inscripción registral de la adjudicación del bien a esta última se prosiguió hasta su conclusión. A ello agrega la declaración testimonial del abogado M. (su letrado en el juicio de divorcio), quien relató que inicialmente se obtuvo la inscripción provisoria de la adjudicación del bien. Indica que en el mismo boleto se hizo mención del número y fecha de ingreso al Registro General correspondiente a la rogatoria de inscripción del inmueble a nombre de la vendedora, circunstancia que la compradora no podía ignorar. Resume que, conforme a la prueba colectada, la consignación no se efectuó por el total, por no haberse...

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