Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 23 de Octubre de 2019, expediente COM 022085/2016

• Fecha de Resolución: 23 de Octubre de 2019
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires, a los 23 días del mes de octubre de dos mil diecinueve, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la S. de Acuerdos, con la asistencia de la Señora Secretaria de Cámara, para entender en los autos caratulados “VIVIANI, H.D. C/ BAUM, NICOLÁS S/ ORDINARIO” (Expediente Nº 22.085/2016), originarios del Juzgado del Fuero N° 29, Secretaría N° 58, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268 del CPCCN, resultó que debían votar en el siguiente orden: V.N.° 1, V.N.° 3 y V.N.° 2. Sólo intervienen la D.M.E.U.(.N.° 3) y el D.A.A.K.F. (V.N.° 2) por hallarse vacante el restante cargo de J. de esta S. (art. 109, Reglamento para la Justicia Nacional).

Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, la Señora J. de Cámara Doctora M.E.U. dijo:

1. Los hechos del caso.

   1) A fs. 23/28 se presentó H.D.V., quien promovió

   demanda por cobro de dólares estadounidenses doce mil (U$D 12.000), contra N.B., con más intereses, IVA y costas.

   En respaldo de su pretensión, comenzó explicando que con fecha 31.07.2014 el demandado se acercó a la oficina de la inmobiliaria del actor y suscribió una solicitud de compra –cuyo original acompañó a la causa– por el inmueble sito en la calle Z.N.° 3369 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

   Indicó que, en dicho momento, se encontraba ofertando a la venta el inmueble en cuestión, por autorización del Sr. H.R. –abogado del Sr. J.C. (actor en una causa de prescripción del inmueble en cuestión)–.

   Transcribió, a continuación, la solicitud de compra, a través de la cual el demandado manifestaba su interés por el inmueble del sub lite, valuado en la suma de dólares estadounidenses trecientos mil (U$D 300.000), pagaderos el 100% a la firma de la escritura traslativa de dominio que debía efectuarse a los treinta (30)

   días corridos desde la firma de la solicitud.

   Fecha de firma: 23/10/2019 Alta en sistema: 25/11/2019 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA #29004552#246046458#20191024102157427 Poder Judicial de la Nación Continuó transcribiendo la solicitud de compra, en la cual se señalaba que la escritura se otorgaría ante el escribano J.C.G. y que el demandado entregaba al momento de la firma de la solicitud, la suma de dólares estadounidenses quinientos (U$D 500), los cuales debían deducirse del importe que debía abonar a la firma de la escrituración, de concretarse la operación y el cual le sería devuelto al demandado, si los propietarios no aceptaban la solicitud, dándolo por perdido si no concurría el accionante a suscribir la correspondiente escritura en el plazo indicado. Se señaló también en la solicitud, que el demandado abonaría al actor, al momento de la suscripción de la escritura correspondiente, la suma de dólares estadounidenses doce mil (U$D 12.000), más IVA.

   Manifestó que, la operación inmobiliaria en cuestión se encontraba supeditada a la finalización de los autos: “C., J.c.C. y D., F. y otros s/ Prescripción Adquisitiva (Expediente N° 38.904/2008”, que tramitó

   por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 55 y que se estaba cumpliendo con el procedimiento necesario para arribar a la sentencia definitiva y posterior inscripción del bien a nombre de J.C..

   Adujo que, en dicho sentido, con fecha 18.08.2015 se dictó sentencia en la causa indicada ut supra, y con fecha 23.12.2015 se ordenó la protocolización de lo dispuesto en dicho expediente.

   Agregó que, existió un intercambio de correos electrónicos con el demandado, de los cuales se desprendía que este último se encontraba informado del estado de la causa. Transcribió a continuación, los correos enviados y señaló que de ellos podían evidenciarse las tratativas con el Sr. B..

   Sostuvo que, a mediados del año 2016 tomó conocimiento de la efectiva escrituración traslativa de dominio del inmueble en cuestión, a favor del accionado, con la participación del escribano G., sin haberse realizado el correspondiente pago al actor de la comisión fijada por ley.

   Acompañó a la causa el certificado de dominio del inmueble del sub lite, y señaló que de éste se desprendía que el demandado había adquirido el bien en cuestión a través de una compraventa, por un valor de dólares estadounidenses Fecha de firma: 23/10/2019 Alta en sistema: 25/11/2019 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA #29004552#246046458#20191024102157427 Poder Judicial de la Nación doscientos ochenta y siete mil (U$D 287.000), en su carácter de gestor de negocios para la sociedad Zarraga 3369 S.R.L. (en formación), a través del escribano José

   Carlos G., operación que se había materializado a través de la escritura N°

   150 de fecha 10.06.2016.

   Indicó que, con fecha 18.07.2016 envió una carta documento al demandado, a través de la cual lo intimó a que, en un plazo de 72 horas, abonara la comisión pactada por la compra del inmueble del sub examine.

   Agregó que, conforme a lo establecido por el art. 11 de la Ley N° 20.266 y modificatorias, el accionado resultaba responsable por el pago de una comisión equivalente al 4% de la operación inmobiliaria realizada, ya que era el comprador de la compraventa que había ofertado el actor y por la que el accionado había suscripto previamente la solicitud de compra –que acompañó a la demanda–.

   Añadió que, existió un nexo causal entre el acto celebrado ante el escribano G. y la operación realizada por su parte, y que el acto había sido celebrado a fin de evitar abonarle la comisión correspondiente.

   Finalmente, adujo que, su reclamo encuadraba en los arts. 1071, 1198 y siguientes del Código Civil, normas concordantes, demás jurisprudencia y doctrina que sea de aplicación.

   2) A fs. 44/56 se presentó N.B. y contestó demanda, solicitando su rechazo, con costas.

   Luego de efectuar una negativa general de los extremos invocados por la parte actora, desconoció expresamente la firma que se le imputó en la solicitud de compra arrimada a la causa por el accionante, ya que, sostuvo, la solicitud de compra había sido destruida por el actor frente a una de las arquitectas que trabajaba para el demandado. Posteriormente, brindó su propia versión de los hechos.

   Por otro lado, admitió el intercambio de correos electrónicos acompañados por el accionante a la demanda, pero señaló que, el actor había omitido incorporar un correo electrónico de fecha 27.10.2015, que demostraba el quiebre del vínculo entre las partes.

   Agregó que, dicha relación resultaba, de todas maneras, ilegítima, ya que Fecha de firma: 23/10/2019 Alta en sistema: 25/11/2019 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA #29004552#246046458#20191024102157427 Poder Judicial de la Nación el actor había incumplido con las obligaciones impuestas por el art. 36, incs. b) y c)

   de la Ley N° 20.266, modificada por Ley N° 25.028, al no haber constatado la capacidad jurídica del Sr. R. para ofrecer la enajenación de un bien inmueble que le era ajeno.

   Adujo que, el accionante había alegado en la demanda, que la operación de compraventa del inmueble en cuestión se encontraba supeditada a la finalización de los autos: “C., J.c.C. y D., F. y otros s/ Prescripción Adquisitiva”, pero señaló que este extremo no había sido incorporado a la solicitud de compra suscripto por el demandado.

   Resaltó que: i) al momento de la firma de la solicitud de compra de fecha 31.07.2014, el inmueble del sub examine, se encontraba en estado litigioso y sujeto a un condominio con múltiples condóminos, ii) la autorización de venta del inmueble en cuestión, no fue otorgada por todos los condóminos, iii) la supuesta autorización de venta –sin respaldo documental– fue dada por un penitus extraneii, sin legitimación o autorización por parte del titular del inmueble en cuestión, iv) por la inexistencia de autorización legítima y real, la solicitud de compra resultaba inválida e ineficaz, v) en la solicitud de compra se indicaba una fecha para la realización de la compraventa, lo que demostraba una finitud temporal manifesta (30 días corridos de la firma de la solicitud), vi) el vínculo entre el demandado y el Sr.

   3. no surgió de la intermediación del actor, haciendo referencia al intercambio de correos electrónicos invocados por el accionante y la declaración efectuada con fecha 02.12.2016 por el Sr. C. ante escribano, que acompañó a su contestación de demanda, de la cual se desprendía que el Sr. C. había afirmado que el sobrino de su esposa –H.R.– lo había convencido de iniciar un proceso de prescripción adquisitiva contra diversos parientes suyos, con el objeto de convertirse en el único titular del inmueble del sub examine, pero que nunca había firmado autorización de venta a favor del actor, ni extendió poder a favor del Sr.

   R..

   A continuación se refirió a la autorización de venta y el incumplimiento del art. 36, incs. b), c) y e) de la Ley N° 20.266, conforme Ley N° 25.028. Indicó que Fecha de firma: 23/10/2019 Alta en sistema: 25/11/2019 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA #29004552#246046458#20191024102157427 Poder Judicial de la Nación el actor había relatado en su escrito de inicio que, con fecha 31.07.2014 el demandado había firmado una solicitud de compra del inmueble del sub lite y que dicho bien era ofertado a la venta por autorización del Sr. H.R., pero que no se había incorporado a la causa prueba alguna respecto de esta autorización y que ésta resultaba ser completamente ilegítima, ya que: i) en el mes de julio de 2014, el inmueble en cuestión se encontraba en estado litigioso y sujeto a condominio, ii) el Sr. J.C., quien dos (2) años después enajenó el inmueble del sub examine...