Sentencia de Sala “A”, 13 de Septiembre de 2011, expediente 5.354-C

• Fecha de Resolución: 13 de Septiembre de 2011
• Emisor: Sala “A”

Poder Judicial de la Nación N° 187/11-c Rosario, 13 de septiembre de 2011.-

Visto, en Acuerdo de la Sala “A”, el expediente nº 5354-C, caratulado “V., O. y otros c/

Banco Hipotecario Nacional y/o Banco Hipotecario S.A s/ Daños y Perjuicios” (Expte. N° 199/98 del Juzgado Federal Nº 1 de la ciudad de Santa Fe), del que resulta El Dr. C.F.C. dijo:

1. - Vienen los autos a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la actora (fs. 942)

   contra la Resolución Nº 48 del 18 de noviembre de 2008, que rechazó la demanda por ella interpuesta, con costas (fs.

   928/936).-

   Concedido el recurso y elevadas las actuaciones, la recurrente expresó agravios a fs. 952/957.

   Corrido el pertinente traslado, la contraria no lo contestó,

   quedando los autos en condiciones de resolver.-

   Agravia a la actora que el sentenciante haya hecho lugar a excepciones y defensas no planteadas en autos, que no funde adecuadamente su resolución, que falle sobre hechos no controvertidos, prescinda de pruebas fehacientes, no demuestre razonadamente la base probatoria en que apoya su decisión y finalmente que omita considerar la prueba pericial rendida para decidir una cuestión esencial,

   como es la disminución del valor del inmueble por los daños que lo convierten en ruina.-

   Sostiene que el a quo no fundó su fallo ni responsabilizó al Banco por la ruina de los inmuebles al incumplir su obligación de supervisión y control, a pesar de manifestar que sería el único caso en que existiría responsabilidad patrimonial de tal entidad.-

   Señala que el juez de primera instancia tomó la Operatoria como fundamento para rechazar la demanda,

   pero no valoró que ella misma estableció que no se admitirían diferencias (en la construcción) que implicaran disminución del valor del bien financiado. A su entender, habiendo sido probadas las diferencias y la disminución, se pregunta cómo es posible que el juez de primera instancia no haya merituado lo que contempla la Operatoria y no responsabilice al banco por su silencio.-

   Considera que es razonable que si el Banco otorgaba el crédito global a la AMSAPP y ésta contrataba a la empresa constructora -con el aval de la entidad crediticia-, y asimismo otorgaba los préstamos individuales a quienes poseían capacidad económica, se colige que el Banco tenía que controlar que se cumpliera con las exigencias de la Operatoria respecto a las características y calidades de la construcción que debían estar de acuerdo al monto que se le asignaba y servía de garantía al préstamo.-

   Destaca que de la prueba producida surge evidente que las falencias provocaron la disminución del valor del bien, llevándolo al carácter de ruina, y que de no haber el Banco permitido o callado los errores de la construcción, los perjuicios no hubieran llegado a tener la magnitud que alcanzaron. Sostiene que su responsabilidad es mayor dado el objetivo de fomentar la construcción de viviendas que reviste por su carta orgánica.-

   Menciona que los actores afirmaron que Poder Judicial de la Nación no se hicieron las verificaciones por el Banco previas al desembolso, lo que no fue negado ni desvirtuado por la parte demandada.-

   Finalmente destaca que la responsabilidad del Banco por la defectuosa fiscalización de la construcción de la obra es contundente, pues permitió que se ocasionaran los daños directa o indirectamente.-

   En último término, destaca que el demandado se limitó a negar su responsabilidad en el alegato,

   no produciendo prueba que acredite sus dichos o desvirtúe la de su parte, por tal motivo, no estando en autos controvertida ni USO OFICIAL

   desvirtuada la responsabilidad del Banco, debió admitírsela y sin reparos.-

2. - En primer lugar y antes de adentrarme al estudio del fondo de la cuestión venida en apelación, creo necesario precisar cuál es el concreto planteo de la apelante, máxime por tratarse de una materia que reviste particular complejidad, por el extenso y profundo análisis que realizó el juez de primera instancia y por la cantidad y diversidad de argumentos esgrimidos por la recurrente.-

   En este propósito, cabe destacar que,

   más allá de los distintos cuestionamientos –expuestos al comenzar este voto-, la controversia que esta alzada está

   llamada a dilucidar versa sobre si el ex Banco Hipotecario Nacional (hoy Banco Hipotecario S.A) es responsable de los daños causados a los adquirentes de viviendas construidas en el marco del plan “Reactivación Variante II”, gestionado por la Asociación Mutual de Sub-Oficiales y Agentes de la Policía de la Provincia de Santa Fe (A.M.S.A.A.P.) y financiado por esa entidad bancaria.-

   A modo de síntesis, creo conveniente recordar que el 29 de diciembre de 1997 los actores accionaron ante la justicia ordinaria por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios contra la A.M.S.A.P.P. –

   demanda posteriormente ampliada contra la Municipalidad de la ciudad de Santa Fe- por haber actuado como entidad intermedia y haber conseguido del Banco Hipotecario Nacional el otorgamiento de un crédito hipotecario para la construcción de 48 viviendas,

   en terrenos propios, de acuerdo al Plan “Reactivación Variante II” (fs. 401/403) solicitando como medida cautelar que la demandada o el Banco Hipotecario Nacional “se abstenga de intimar a los actores para la escrituración y/o pago de las amortizaciones adeudadas y/o desafectación de los inmuebles y/o cualquier otro tipo de acción… hasta que se resuelva el planteo principal”, lo que fue denegado (fs. 34)por no ser parte en tal juicio el mencionado Banco. Frente a esa negativa la actora amplió subjetivamente la demanda, dirigiéndola también contra la aquí accionada, lo que motivó la remisión de las actuaciones a la justicia federal.-

   El referido juicio no prosperó –pese a que la recurrente manifieste en la expresión de agravios que aquél se encuentra “en estado de resolver”-, puesto que mediante auto N°125 del 19/10/1999 se dejó sin efecto la ampliación de demanda contra la Municipalidad de Santa Fe (fs.

   591) y por Resolución 437 del 21/06/2000 se declaró la caducidad de instancia por no haber ofrecido fianza a los fines del arraigo (fs. 629) todo conforme copia certificada de la causa provincial.-

   Poder Judicial de la Nación En otras palabras, en cuanto a las personas inicialmente demandadas, sólo subsiste esta acción dirigida contra la entidad crediticia que financió la construcción del barrio de viviendas, no existiendo por lo demás constancia de un reclamo judicial contra la empresa constructora.-

3. - Conforme surge del punto VII de la demanda (fs. 47) por medio de la presente acción se reclama el cumplimiento de lo convenido -entrega de una vivienda- o su valor actual (inc. a), pérdidas e intereses moratorios representados por la inmovilización del capital, como el mayor USO OFICIAL

   valor del costo de la construcción (inc. b) y para el caso de rescisión de los convenios, el pago de las sumas que resultaren para adquirir una vivienda de las mismas características de las prometidas, con intereses y costas (inc. c).-

   En otras palabras, los actores pretenden se condene al Banco Hipotecario al cumplimiento del convenio oportunamente suscripto con dicha entidad, sosteniendo que la responsabilidad se evidenció “al percibir los porcentajes que por aprobación de etapas y obra realizada, lo cual genera un enriquecimiento ilícito en detrimento de los actores…” (fs. 47).-

   Por tal motivo, independientemente de los agravios que pretenden descalificar el decisorio de primera instancia (vgr. por arbitrario, por no estar debidamente motivado, por hacer lugar a defensas no planteadas, etc.), el desarrollo que hizo el a quo sobre el punto resulta acertado,

   en tanto antes de analizar la existencia del daño –lo que tampoco negó- indagó si cabía atribuir responsabilidad al banco demandado, lo que como dije más arriba, resulta el punto a dilucidar en esta alzada.-

   No se puede condenar por incumplimiento de lo convenido si no se conoce previamente a qué estaba obligada la parte de la que se reclama la prestación.-

   Como bien destacó el juez de primera instancia, nos encontramos frente a una multiplicidad de contratos vinculados entre sí, cuyas particularidades -así como responsabilidades asumidas por cada una de las partes-, se encuentran suficientemente detalladas en la “Operatoria Reactivación Variante II”, cuya copia reservada en Secretaría tengo a la vista.-

4. - Al encontrarnos dentro de la órbita de responsabilidad contractual corresponde analizar,

   precisamente, los términos del convenio suscripto por los accionantes en el marco de la Operatoria Reactivación Variante II del Banco Hipotecario Nacional, para de tal modo determinar,

   qué grado de responsabilidad asumió dicha entidad en la ejecución de las obras.-

   Incluso, para ser más precisos,

   conviene recordar que la actora considera que la responsabilidad del banco es por omisión, concretamente, por no haber controlado la calidad de la ejecución de la construcción,

   por lo que cabe precisar cuál es el alcance de dicha obligación de control o fiscalización previa al desembolso por aprobación de etapas.-

   En la descripción general de la Operatoria Reactivación Variante II del Banco Hipotecario Nacional se establece que “Es responsabilidad del Banco Poder Judicial de la Nación Hipotecario Nacional tomar a su cargo el financiamiento para la construcción de viviendas que encaran entidades intermedias aptas para tal fin y la correlativa acción crediticia individual para la adquisición de esas unidades habitacionales”…, “Se trata en suma, de una operación de financiamiento a entidades intermedias para la construcción de unidades habitacionales individuales y colectivas, en edificios o agrupamientos urbanos, con créditos individuales para la adquisición de la vivienda familiar…”. Finalmente se consigna que “…resulta conveniente establecer que la Entidad intermedia,

   a la que se otorga financiamiento para la ejecución de la obra,

   USO OFICIAL

   es el comitente de la misma y, por ende, responsable de las contrataciones de los...