Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 20 de Febrero de 2018, expediente CIV 028914/2014/CA002

• Fecha de Resolución: 20 de Febrero de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala E

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E Expte. n° 28.914/2014 (J. 75)

V.,

V.A.C.P., M.C.S.ÑOS Y PERJUICIOS.

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 20 días del mes de febrero de dos mil dieciocho, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S. “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados:

V.,

V.A.C.P., M.C.S.ÑOS Y PERJUICIOS

, respecto de la sentencia corriente a fs. 800/810, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores RACIMO.

DUPUIS.

El Señor Juez de Cámara Doctor RACIMO dijo:

La jueza de primera instancia rechazó en la sentencia de fs.

800/810 la demanda por indemnización de daños y perjuicios que había promovido

V. A.

V. en su carácter de inquilino del inmueble sito en la Avda.

Regimiento de los Patricios … de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires contra la propietaria M.C.P.A., asimismo, en el mismo pronunciamiento la reconvención deducida por la demandada contra el actor por los deterioros causados al bien durante el desarrollo del contrato y lo condenó a abonar la suma de $ 240.000 dentro del plazo de diez días.

Contra dicho fallo interpuso el actor recurso de apelación a fs.

811 que fundó con la expresión de agravios de fs. 837/858 que fue respondida por la demandada a fs. 860/871.

La presente controversia ha girado en torno a las conductas desplegadas por las partes respecto a los derechos y obligaciones asumidos por ambos en un contrato de locación suscripto el 5 de agosto de 2008 correspondientes a dicho domicilio donde se desarrollaban tareas de elaboración y venta de pan y afines por un plazo que corría desde el 1º de agosto de ese año hasta el 31 de julio de 2011 habiéndose formalizado un nuevo acuerdo que vencía el 31 de julio de 2015.

Fecha de firma: 20/02/2018 Alta en sistema: 26/02/2018 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #19698440#199134962#20180220130729624 A fines de 2012 se efectuó una inspección por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que intimó la reparación de ciertos sectores de la finca. El inquilino manifestó haber contratado pintores que concurrieron a realizar trabajos quienes después del inicio de las labores tuvieron que suspenderlas a raíz del derrumbe del techo del local del negocio.

El inquilino promovió demanda para ser resarcido de los perjuicios provocados por ese derrumbe que imputó a la vetustez y a la estructura obsoleta del inmueble que era atribuible a la demandada. Alegó

también la existencia de daños producidos por el cese de la explotación de su negocio que se originaron en la falta de diligencia de P. -residente en Canadá- para superar las dificultades suscitadas por el problema del derrumbe. La versión de los hechos que dio la demandada en su reconvención es completamente opuesta a la planteada en la demanda. La propietaria sostuvo en su contrademanda que el locatario manifestó en la cláusula quinta del contrato haber recibido la finca en perfecto estado de conservación y adujo que el derrumbe se produjo realmente por la conducta desplegada por sus operarios a la vez que precisó que se trató de la ejecución de una obra no autorizada por la autoridad municipal.

Después de examinar la pruebas producidas en la causa n°

2289/13 caratulada “V.,

V.A. s/infr. Art(s): 2.2.3, Obra no autorizada – L 451

del Juzgado de Primera Instancia en lo Penal, C. y de Faltas n° 18 y en este expediente civil, la jueza de grado decidió admitir la versión de los hechos dada por P.. El demandante sostiene, en primer lugar, que en la sentencia recurrida se han producido omisiones importantes en la transcripción de los elementos que componen la demanda. Señala que la inacción de la demandada le impidió habilitar la parte con entrada independiente de la cuadra porque era peligrosa y que no pudo realizar las obras porque la municipalidad requiere la presentación del propietario.

Desde otra perspectiva, el apelante señala que se hizo una errónea aplicación de la teoría de la autonomía de la voluntad al haberse dado valor en el pronunciamiento a cláusulas del contrato en las cuales se manifestaba que se recibía el inmueble en perfectas condiciones cuando no Fecha de firma: 20/02/2018 Alta en sistema: 26/02/2018 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #19698440#199134962#20180220130729624 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E se encontraba realmente en ese estado de haber verificado la estructura del local cuyo techo se derrumbó en enero de 2013.

El tercer agravio del apelante se relaciona con la deficiente valoración de las pruebas aportadas contrariando un decisorio firme. Afirma el recurrente que no se analizaron las pruebas producidas en la causa correccional que llevaron a una resolución judicial firme de la cual se desprendía que solo estaba realizando tareas de pintura en el inmueble.

Explica que si la municipalidad lo intimó a cambiar los revestimientos, jamás podría haber supuesto el personal técnico que dichos revestimientos mantenian un techo. Aduce que se ha basado la sentencia civil en una pericial técnica que fue objeto de impugnación y agrega que la jueza dio por cierto que la antigüedad del edificio no influye en la estabilidad estructural de la finca cuando el informe de la policía dice de las numerosas modificaciones y que a simple vista se demuestra que el bien sufrió daños estructurales. Defiende su conducta señalando que para la ejecución de trabajos de pintura no se necesita un maestro mayor de obra, ni un arquitecto ni mucho menos un ingeniero y que el derrumbe se produjo por el estado de putrefacción y las múltiples reformas realizadas al inmueble.

La cuestión central a examinar en el presente caso con prioridad a la cuestión de la autonomía de la voluntad gira en torno a la causa del derrumbe del techo de una parte del local sito en la Avda.

Regimiento de Patricios …. Se asienta fuertemente la queja del actor en sostener que la fiscal correccional que intervino en el proceso que tramitó

ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Penal, Contravencional y de Faltas nº 18 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires lo liberó de toda responsabilidad con fuerza de cosa juzgada al haber pedido su absolución porque solo se estaban realizando trabajos de pintura en el lugar. Del acta de debate agregada a fs. 776/787 resulta que la cuestión sujeta a investigación en el ámbito contravencional era si se había desarrollado, o no, una obra dentro del ámbito municipal sin el correspondiente permiso. El fiscal manifestó en aquella ocasión que entendió acreditado que el 15 de enero se estaban haciendo trabajos de pintura por lo que el hecho no podía encuadrarse en las previsiones del art. 2.1.1. del Código de Edificación que Fecha de firma: 20/02/2018 Alta en sistema: 26/02/2018 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #19698440#199134962#20180220130729624 establece qué clase de actividades necesitan permiso razón por la cual el hecho probado no constituye una falta, ni infringe el deber de la normativa de fondo y por lo tanto no puede subsumirse en la ley 451. Por consiguiente el fiscal solicitó que se absolviera a

V. porque no había estado realizando ninguna obra que requiriera permiso en una petición que el juez admitió

respecto de las conductas atribuidas en el acta de comprobación n° 3-

00477346.

Una apropiada lectura de esta audiencia es la que permitirá no exorbitar los límites de la sentencia respecto de la pretensión fundamental formulada en sede contravencional por

V. El art. 2.1.1. del Código de Edificación (conf. texto art. 1º de la ley nº 4.104, BOCBA 3850 publ. el 8-2-2012 vigente al momento de los hechos) se refería en su epígrafe a “Trabajos que requieren permiso de obra” entre los que no se encuentran los de pintura que entendió el fiscal realizaba

V. en el interior del local. Tal fue el fundamento de la petición del fiscal sobre la que se basó la absolución tantas veces invocadas por el recurrente.

Ahora bien, la circunstancia de que se haya tenido por cierto en un pronunciamiento judicial -con la limitadísima prueba que surge de la audiencia desarrollada ante aquel fuero- que

V. estaba ejecutando tareas de pintura no significa necesariamente que se haya estudiado en aquella causa el modo concreto de su ejecución y que la forma en que se llevó a cabo haya quedado esclarecida por vía de esa absolución. La discusión en esa sede judicial se había focalizado en que

V. no habría requerido autorización municipal para realizar refacciones cuando en realidad solo se había limitado a efectuar tareas de pintura cuya necesidad surgía de la inspección municipal de fines del 2012. Tal circunstancia resulta claramente del acta obrante a fs. 19 del 29 de enero de 2013 en la cual

V. afirmó que “desconocía la necesidad de tener dicho permiso frente a una reparación menor como la que se proponía ser (sic)”. Se trataba por entonces de examinar la imputación formulada por el GCABA a una infracción de orden formal -la de una “obra sin permiso” (ver también acta de fs.19)- y es con ese alcance que el juez lo absolvió a pedido de fiscal actuante. R.F. de firma: 20/02/2018 Alta en sistema: 26/02/2018 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #19698440#199134962#20180220130729624 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E en ese proceso pautas relacionadas con el carácter punitivo de la materia contravencional en general y con el examen acerca de la tipicidad propia del derecho penal atribuida a la falta imputada a

V. en contravención a lo dispuesto por el Código de Edificación al no haber solicitado un permiso de obra para los trabajos iniciados en la finca...