Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 16 de Septiembre de 2019, expediente CIV 035818/2014/CA001
| Fecha de Resolución | 16 de Septiembre de 2019 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
EXPTES. Nº JUZG. Nº
VILLANO, M.V. c/ CONSORCIO AV COLON
1777/81/85 s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD
-- “VILLANO, M.V. c/ CONS
DE PROP AV COLON 1777/81/85 s/NULIDAD DE
ASAMBLEA
ACUERDO:91/19
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 16 días del mes de septiembre de dos mil diecinueve, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala I de la Cámara Civil para conocer en los recursos interpuestos en los autos “VILLANO, M.V. c/ CONSORCIO AV
COLON 1777/81/85 s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO
DE COPROPIEDAD” y “VILLANO, M.V. c/
CONS DE PROP AV COLON 1777/81/85 s/NULIDAD DE
ASAMBLEA” respecto de la sentencia de grado el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: D.. R., CASTRO y GUISADO.
A la cuestión planteada el D.R. dijo:
-
La sentencia única de fs. 1256/68, admitió
parcialmente la demanda articulada por M.V.V. en autos “Villano, M.V. c/ Consorcio Av. C. 1777/1781/1785 s/ cumplimiento de reglamento de copropiedad”
(expediente n° 35818/2014), contra el Consorcio de Copropietarios Av. C. 1777/1781/1785 respecto de las sumas que fueron abonadas por el accionante que exceden lo acordado. Intimó a la parte actora a practicar liquidación de las sumas a repartirse en los términos indicados en el considerando VII, dentro del plazo de diez días de Fecha de firma: 16/09/2019
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quedar firme la presente, bajo apercibimiento de ser practicada por la contraria. Con costas a la demandada. A su vez, rechazó la demanda de nulidad de asamblea articulada en los autos ““Villano, M.V. c/ Consorcio Av. C. 1777/1781/1785 s/ nulidad de asamblea” (expediente n° 75908/2015), con costas a la actora.
Contra dicha decisión, en el primer expediente citado apelan el actor y el demandado, quienes expresaron sus agravios a fs.
1293/1313 y 1315/19, cuyos traslados fueron contestados a fs.
1321/33 vta. y 1335/7, por el accionante y el accionado respectivamente.
En el otro expediente acumulado mencionado, apeló solo el demandante, cuyos agravios figuran a fs. 3101/21 vta., respondidos por el consorcio a fs. 323/5 vta..
Como previo, la Sra. Magistrada dejó sentado que si bien a la fecha de esta sentencia rige el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (conf. ley 26.994 y 27.077), la controversia será resuelta conforme el ordenamiento jurídico vigente al momento de los hechos,
dado que de otra manera podría incurrirse en una aplicación retroactiva de la ley (art. 7 de la nueva legislación).
-
Mediante el escrito de demanda interpuesto en el expediente n° 35818/2014 el actor persigue, además de la nulidad de la asamblea que menciona, en lo sustancial, que se condene al cese de la violación al Reglamento de Copropiedad y la ley 13.512
denunciadas en el punto V de tal presentación (ver fs. 193 y 200
petitorio, punto X-8).
Por su parte, en el escrito introductorio de la instancia del expediente acumulado n° 75908/2015, pretende la declaración de nulidad de la asamblea ordinaria celebrada por el consorcio demandado el día 11 de septiembre de 2015, respecto de las decisiones adoptadas que fueron materia de impugnación y objeción por parte del actor. Se remite para ello a lo que es materia de planteo Fecha de firma: 16/09/2019
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en los puntos V y VI de la demanda (fs. 100 vta., punto 7 del petitorio). Lo que cuestiona en lo sustancial de dicho acto es lo resuelto en el punto 2), en cuanto se aprueba la manera de asignar gastos y la utilización de los porcentuales…”. A tal fin explica, que en las liquidaciones de expensas que menciona, existe un rubro expensas departamentos y bauleras para la unidad funcional y complementaria de su propiedad del orden del 1,27575 %, pese a que conforme el reglamento a la n° 54 le corresponde 0,94 % y a la complementaria W, 0,0210 %, lo que da un total de 0,9610 % y no el otro porcentual implementado erróneamente por el consorcio. Califica al acto de nulo de nulidad absoluta, porque carece del quorum necesario para modificar los guarismos exigidos a nivel reglamentario. Le achaca a lo decidido en tal sentido en la asamblea, la violación de lo que disponen el art. 25 inc. g del Reglamento de Copropiedad y Administración y los arts. 2057 y 2059 del Código Civil y Comercial de la Nación, conforme también a los restantes argumentos que esgrime en los apartados V y VI del libelo inicial.
Explicado ello, vale destacar que el reglamento de copropiedad y administración, en forma abrumadoramente mayoritaria, ha sido calificado como un contrato, por encuadrar en la noción que del mismo predica el art. 1137 del Código Civil, tal como lo pone en evidencia el término “acordar” empleado en el art. 9º de la ley 13.512, para reforzar esta idea, aún cuando puede funcionar como de adhesión para los nuevos miembros que no participaron del acto constitutivo fundacional, quienes al adquirir la unidad inmueble por escritura pública automáticamente se comprometen tácita o expresamente a respetarlo, desde que con la adquisición aquél pasa a formar parte integrante del título.
Con esa naturaleza, el reglamento integra el grupo de contratos llamados de asociación o plurilaterales de organización,
porque en tal supuesto las voluntades en cierta medida son paralelas Fecha de firma: 16/09/2019
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ya que tienden a formar una comunidad en vez de intercambiar prestaciones. Ello, no impide reconocer que a pesar del fin común que se persigue, en el momento de constituirse el consorcio existen intereses contrapuestos. Se trata en suma, de un contrato entre varias personas, de índole plurilateral, al que las partes convienen en sujetarse como si se trata de la propia ley (conf. K., C.M.:
Propiedad horizontal
, ps. 167 y 168).
Aceptada entonces la naturaleza contractual que la doctrina le asigna al Reglamento de Copropiedad y Administración en el esquema de la ley 13.512 y ahora en el nuevo ordenamiento, es claro que para decidir las cuestiones planteadas, en principio, habrá
que estar a lo pactado, dada la vigencia que tiene en supuestos como éste el principio de la fuerza obligatoria de los contratos, plasmado en el art. 1197 del Código Civil, actualmente en los arts. 958 y 959 del Código Civil y Comercial de la Nación, donde si bien no se establece una asimilación absoluta del contrato a la ley, se deja claro que aquél,
en la medida en que se celebre voluntariamente, con los requisitos y dentro de los límites legales, obligará a los contratantes y tendrá que cumplirse por éstos “como” si fuera la ley (ver G., J.M.:
Contratos
, t. 1, pág. 120).
En otros términos, la expresión de la vieja norma citada de que tales convenciones “forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma”, es una metáfora o figura retórica empleada por el codificador, que tiene su origen en Domat, y se limita a expresar la equiparación en cuanto a su obligatoriedad que tienen los contratos y la ley, sin pretender referirse a la naturaleza de las disposiciones contractuales (ver Belluscio-Zannoni: “Código Civil,
Comentado, Anotado y Concordado”, t. 5, pág. 890).
Dicho marco debe ser complementado en materia de propiedad horizontal por ciertas pautas que resulta necesario recordar.
En primer lugar, que conforme al principio general del art. 8º, de la Fecha de firma: 16/09/2019
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ley 13.512, salvo convención en contrario, todos los copropietarios deben contribuir a los gastos que determina la administración y reparación de la cosa común, y solo a título excepcional pueden ser eximidos de participar en ellos, lo que implica sostener que, en cuanto a la eximición de contribución en gastos contenidos en las expensas comunes, debe procederse con criterio restrictivo( C.., S.F.,
mayo 29-1.974, L.L., 1.975-B-83, con nota de L., M..
También debe tenerse en cuenta que es posible eximir a un copropietario de la obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar ( ver C.., Sala A, E.D. 39-291; idem S.F., L.L. 140-815, entre otros).
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