Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala A, 30 de Octubre de 2018, expediente CIV 085438/2013/CA001

Fecha de Resolución30 de Octubre de 2018
EmisorCamara Civil - Sala A

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A 85438/2013 “A.,

V.A. c/M., C. J. S/ ESCRITURACION”

Expte. n°: 85.438/2013 En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de octubre del año dos mil dieciocho, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “A.,

V.A. c/M., C.J. s/ Escrituración”, respecto de la sentencia de fs. 382/386, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: HUGO MOLTENI - RICARDO LI ROSI –

SEBASTIÁN PICASSO.-

A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR.

H.M. DIJO:

  1. - La sentencia de fs. 382/386 admitió

    parcialmente la demanda entablada por

    V.A.A. contra C.J.M. y condenó a este último a otorgar, a favor del actor, la escritura traslativa de dominio respecto del inmueble sito en la calle R. 4539, 1° “C”, de esta ciudad. Ello, de conformidad a lo instrumentado en el boleto de compraventa suscripto en agosto de 2012 y sus anexos (septiembre y octubre de ese año). Estableció el plazo de treinta días para el cumplimiento de la condena, bajo apercibimiento de ser otorgada la escritura judicialmente o de resolverse la operación en el Fecha de firma: 30/10/2018 Alta en sistema: 22/11/2018 Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA #15798999#214563103#20181101084535163 pago de los daños y perjuicios, en caso de tornarse de cumplimiento imposible la venta a favor del actor (arts. 512 y 513 del Código Procesal). Asimismo, impuso al demandado una condena de $

    500.000, en concepto de cláusula penal moratoria, a efectivizarse en beneficio del demandante, al momento de otorgarse el acto escriturario. Las costas fueron impuestas al demandado vencido.-

    Contra dicho pronunciamiento se alzan las quejas de ambas partes.-

    Las críticas del emplazado lucen a fs.

    597/600, las que obtuvieron réplica del actor a fs. 608/610.-

    A fs. 602/606 vta. obra la expresión de agravios del accionante, la cual no fue respondida por su contraria.-

  2. - En primer lugar, el emplazado se agravia al sostener que la fecha de escrituración no se encuentra determinada en el boleto de compraventa, pues la cláusula octava de dicho acuerdo de voluntades establece que el acto escriturario se llevaría a cabo dentro de los treinta días de terminada la obra. Por tal motivo, expresa que la escritura del inmueble estaba condicionada a la culminación de la construcción (extremo que aún no se concretó). Cita un antecedente de esta Sala e indica que hasta tanto no se cumpla esa condición de “finalización de la obra”, ninguno de los contratantes puede exigir o reclamar el cumplimiento del contrato. Asegura que el plazo debe ser fijado por el Juez, por resultar incierto y sujeto a una circunstancia indeterminada, como lo es el final de la construcción del edificio. En consecuencia, luego de sostener que el término para llevar a cabo la escrituración de la unidad funcional no surge del instrumento aludido, asegura que su parte no se encuentra en mora en el cumplimiento de la obligación asumida, por lo que debe fijarse previamente un plazo judicial para otorgar el acto.-

    En segundo término, se agravia en cuanto a la concesión de un plazo de treinta días para instrumentar la escritura Fecha de firma: 30/10/2018 Alta en sistema: 22/11/2018 Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA #15798999#214563103#20181101084535163 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A traslativa de dominio, en orden a la imposibilidad jurídica en la que se encuentra a fin de otorgar el acto jurídico. Señala que fue inhibido en los autos “AFIP c/ Montalto, C.J. s/ ejecución fiscal tributaria” (expte. n° 36.455/12), del 01/11/2012 (cfr fs. 594/595).

    Manifiesta que, por dicha razón, el emplazado no pudo cumplir con el compromiso de aprobación del plano de final de obra, ni con los restantes trámites administrativos tendientes a obtener la afectación del bien al régimen de propiedad horizontal. Alega que todas ellas son circunstancias ajenas que le impidieron cumplir, por lo cual quedaría exento de ello, como también de afrontar una eventual condena por daños y perjuicios, por la inejecución de la sentencia.-

  3. - En primer lugar, creo menester poner de resalto que, si bien a partir del 1° de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el sub lite (y por consiguiente, la constitución de la relación contractual invocada en la demanda, y de las obligaciones cuyo cumplimiento se persigue) han acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado. Por consiguiente –en atención a que no estamos ante cuestiones regidas por normas imperativas-, el caso debe juzgarse a la luz de la legislación anterior, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid.

    K. de C., A., La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 148; R., P., Le droit transitoire, D., París, 2008, p. 390 y ss.).-

  4. - Efectuada esta aclaración, habré de realizar una síntesis de lo acontecido en el caso que se somete a consideración del tribunal.-

    Con fecha 5 de agosto de 2008 el actor suscribió la reserva de una unidad funcional (provisoriamente individualizada como 1° “C”) del edificio que habría de erigirse en la Fecha de firma: 30/10/2018 Alta en sistema: 22/11/2018 Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA #15798999#214563103#20181101084535163 calle R. 4539, de esta ciudad. A tal fin, entregó al Sr. C.J.M.

    la suma de U$S 500 (cfr. fs. 17). El 12 de agosto de ese año, las partes instrumentaron el pertinente boleto de compraventa adicionando, a la suma percibida en concepto de reserva, el importe de U$S 17.860, es decir, se abonó hasta allí un total de U$S 18.360. En la cláusula cuarta de ese acuerdo de voluntades se estipuló que el saldo de precio sería cancelado en dos cuotas consecutivas de U$S 9.180 cada una de ellos (cfr. fs. 18/19). Efectivamente, el demandante abonó la primera de esas cuotas el 12 de septiembre de dicho año (fs. 22), mientras que la última cancelación del saldo de precio la realizó el 14 de octubre del mismo año (cfr. fs. 23). Es decir, en esta última data, el actor cumplió

    con la totalidad del pago del precio de la operación: U$S 36.720.-

    En la cláusula tercera, se estimó como fecha probable de entrega de la posesión de la unidad funcional prometida para el 15 de marzo de 2009 y/o a los sesenta días posteriores a la aprobación del plano de subdivisión. A todo evento, el plazo podría extenderse hasta un máximo de ciento veinte días, sin que la vendedora pudiera considerarse en mora en el cumplimiento de la obligación asumida, por circunstancias que no le fueran imputables (falta de materiales en plaza, huelgas gremiales, etc.). La única condición acordada en cabeza del adquirente –a fin de obtener la posesión de la unidad- era que éste hubiese cancelado la totalidad del precio de la operación, es decir, abonada la suma de U$S 36.720.-

    No es motivo de controversia que el demandante hubiese pagado, en forma oportuna, la totalidad de las obligaciones asumidas en el boleto de compraventa. Abonó los importes detallados en los plazos fijados de mutuo acuerdo entre las partes.-

    Al momento de responder el traslado de la demanda, el emplazado reconoció haber suscripto con el actor el boleto de compraventa inmobiliaria aludido. Sin embargo...

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