Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 2 de Julio de 2019, expediente CIV 050371/2014/CA001

• Fecha de Resolución: 2 de Julio de 2019
• Emisor: Camara Civil - Sala H

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “U., M.A. C/ E., L.A. Y Otros S/Fijacion Y/O Cobro De Valor Locativo” Expte. N° 50371/2014. –J.. N° 89-

En Buenos Aires, a 2 días del mes de julio del año 2019, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la S. “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “U., M.A. C/ E., L.A. Y Otros S/Fijacion Y/O Cobro De Valor Locativo” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. A. de B. dijo:

I-Vienen los autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación interpuestos por el actor y los demandados contra la sentencia de grado obrante a fs.911/920 que hizo lugar a la demanda por cobro de cánones locativos y multa contra L.S. y L.E., y la rechazó contra el fiador C.A.B., con costas.

A fs.942/3 expresan agravios los codemandados E. y L.S., agraviándose del interés punitorio fijado del 1% diario, que lo elevaría al 365 % anual, por entenderlo excesivo, y piden su morigeración. También cuestionan la imposición de la totalidad de las costas a los accionados, aun cuando algunas de las pretensiones de la actora fueron rechazadas. El actor contesta el traslado a fs.970.

A fs. 945/961 vierte sus quejas la parte actora. Alega que existió un error en el encuadre jurídico del caso, respecto a la interpretación y aplicación de las normas jurídicas. Considera que el Magistrado aplicó las normas atinentes al contrato de alquiler, sin tener en cuenta que existía un condominio entre los contendientes.

Sostiene que el J. rechazó el reclamo por fijación de valor locativo, como el cobro de esos nuevos valores, en el erróneo entendimiento que el actor, en su calidad de condómino, no había reclamado la finalización del contrato de locación y consiguiente restitución del bien.

Indica que la solución del caso debe regirse por el contrato de locación siempre que sea compatible con la relación jurídica de fondo sustentada en el derecho real de condominio, y que no debería entonces tomarse el convenio de locación del año 2009. Indica que ya en las actas de mediación del año 2013 se pedía la fijación del valor locativo, por lo que se encuentra justificado el reclamo Fecha de firma: 02/07/2019 Alta en sistema: 11/07/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #23267207#238292345#20190702134733423 a partir del año 2014. Solicita que se fije el canon locativo actualizado, tomando como pauta los valores del dictamen pericial. Dice que el juez otorga un plazo de gracia para el pago de los alquileres que resulta improcedente, y que para la ponderación del valor locativo debe tenerse en cuenta que los demandados no pusieron sus libros a disposición del perito, lo que debe constituye una presunción en su contra.

Explica que se deben alquileres a la presente fecha, o sea, hasta el año 2019, los que deben también incluirse en el reclamo, que la mora es desde el año 2013, y que cada periodo tendrá el vencimiento conforme se decida en la sentencia. Cuestiona que se haya rechazado la aplicación de un interés moratorio, en tanto el juez dijo que la aplicación de la multa pactada por incumplimiento reemplaza a los intereses punitorios. También se agravia por el rechazo de la pretensión de cobro de expensas, por cuanto si bien no estaba en el contrato de locación, debe tenerse en cuenta que E. es también la cotitular del bien, de modo que debe contribuir a su pago. Asimismo, se agravia por el rechazo de la demanda contra B., quien era el fiador del contrato de locación, al considerar el Magistrado que la fianza se encontraba extinguida (conf. art.1582 bis, 1622 CC). Dice que B. actuó en su carácter personal y también como Presidente de Hotel Libertador de Pinamar SRL, cuya continuadora era L.S., y que la condena debe alcanzarlo.

El responde de la pieza procesal por los accionados obra a fs.963/66 y fs.968.

II-Agravios de la parte actora.

Por una cuestión de orden metodológico, analizaré en primer término los agravios de la parte actora, para luego conocer sobre los vertidos por los demandados.

a- El actor A.U. inicio demanda por cobro de cánones locativos adeudados por un total de $ 492.123, más IVA, intereses y actualización monetaria; como el cobro de expensas, servicios e impuestos; más la fijación de un nuevo valor del canon locativo para los periodos subsiguientes al vencimiento contractual, contra E. (condómina del inmueble y fiadora del contrato de locación que vinculaba a las partes); B. por el uso del bien junto a E., y contra ambos atento su carácter de fiadores solidarios y principal pagadores; y la empresa L.S. por su carácter de locataria del inmueble.

Fecha de firma: 02/07/2019 Alta en sistema: 11/07/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #23267207#238292345#20190702134733423 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H El juez de grado rechazó la demanda contra el fiador C.A.B. por aplicación de la previsión contenida en el art. 1582 bis CC, al haber concluido el plazo locativo, y por no haberse dado el caso de excepción, en tanto no existió actividad del locador frente al locatario para reclamar la devolución del inmueble y tornar ilegítima la retención del locatario.

El Magistrado dijo que como los periodos reclamados son posteriores al vencimiento del contrato (2012/2013), con vencimiento en abril de 2013, correspondía rechazar la demanda interpuesta contra el fiador B..

Impuso las costas en el orden causado en relación a este codemandado, en atención a su rebeldía y la falta de invocación de la normativa legal.

Condenó a L.S. y a L.E. al pago de los cánones locativos a partir del periodo 2012/2012 hasta el periodo 2017/2018 inclusive, a calcularse en la etapa...