U., P. C. D. L. . c/ N. 1817 S.A. s/DAÑOS Y PERJUICIOS

Fecha17 Noviembre 2017
Número de registro193802917
Número de expedienteCIV 034870/2014/CA002

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “U.P.C. de la Merced C/ New 1817 S.A. S/daños y perjuicios” Expte.

No.34870/2014, Juzgado No.93.

En Buenos Aires, a los días del mes de noviembre de 2017, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados:“U.P.C. de la Merced C/ New 1817 S.A. S/ daños y perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. F. dijo:

  1. La sentencia de fs. 356/361rechazó la demanda entablada por P.C. de la Merced Urgel contra New 1817 S.A. y la excepción de prescripción opuesta por la sociedad accionada. Estableció que las costas del proceso deben imponerse en el orden causado.

    Contra dicho pronunciamiento apelaron la totalidad de las partes. La actora expresó agravios a fs. 374/384, los que fueron contestados a fs. 401/408, mientras que la demandada hizo lo propio a fs. 385/390, respondidos a fs. 410/413.

    La primera se agravia porque considera que resulta errónea la conceptualización de la operación inmobiliaria por parte de la a quo, en el sentido que consideró que el contrato inmobiliario como una adquisición ad corpus.

    Para así decidir sostiene que se omitió tener en cuenta lo establecido en la cláusula cuarta, apartado 4.3 del boleto de compraventa, dado que en la negociación previa a la firma del boleto se le aseguró que la unidad adquirida tenía una superficie de 53 metros cuadrados, base sobre la que se acordó el precio y se calculó el valor del metro por zona, conforme surge de la cláusula primera del mencionado instrumento. Entiende que si bien es cierto que en la cláusula cuarta, ap. 4.3 se estableció que las medidas indicadas en los planos suscriptos son provisorias y pueden ser afectadas aumentándolas o disminuyéndolas, no lo es menos que en dicha cláusula se dispuso que tales variaciones /

    diferencias no darán derecho a las partes a requerirse recíprocamente modificación del precio o cualquier otro tipo de reclamo compensatorio y resarcitorio fundado en dichas variaciones ni solicitar la rescisión o resolución contractual siempre y cuando tales variaciones y diferencias no sean mayores al 7% de los metros señalados en el presente documento.

    Fecha de firma: 17/11/2017 Alta en sistema: 21/11/2017 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #19767019#193802917#20171117151504751 Sostiene además, que ha quedado probado con el dictamen pericial que la unidad adquirida tiene 45,05 metros cuadrados, por lo que la diferencia de 7,95 metros cuadrados, implica una reducción del metraje del 12,84%. Asimismo se agravia por la se valoración del acta de recepción del inmueble, que considera incorrecta toda vez que lo que se debe tener en cuenta es la voluntad de las partes al momento de la contratación, que no es el de la entrega de la tenencia sino que es la firma del boleto de compraventa, en la que quedó claro que las medidas eran relevantes.

    Destaca asimismo, que tomó conocimiento de la diferencia de metraje recién con la entrega del Reglamento de Copropiedad. Se queja porque en la sentencia no se tuvo en cuenta lo dictaminado por el perito agrimensor en cuanto a que los muros que se usan para separar las unidades funcionales son muros comunes, no se computan como propios de la unidad, ya que el propietario de cada unidad funcional no puede disponer ni modificar ninguno de esos elementos. Sostiene que las declaraciones testimoniales de P., M. y Adet fueron ignoradas por la magistrada. Por último se queja respecto de la aplicación del derecho, que considera errónea por no haberse integrado las normas del Código Civil con la ley 24.240 y 26.361, por tratarse de una operación inmobiliaria de unidades nuevas.

    A su turno, la demandada cuestiona el rechazo de la excepción de prescripción y/o caducidad del reclamo por entender que no resulta aplicable al caso la normativa que fija la sentencia, toda vez que no existió en el caso una oferta pública dirigida a personas indeterminadas, ni se ha probado profesionalidad de parte de la demandada, dado que la sociedad ha construido este único desarrollo inmobiliario. Mas allá de ello no rige para el caso, el plazo trienal aplicado por la a quo.

    Manifiesta que su contraria tomó posesión del inmueble sin efectuar reclamo alguno sino hasta el mes de noviembre de 2012 donde la actora habría advertido la supuesta diferencia de metraje, planteando su primer reclamo a mediados de 2013.

    Asimismo se agravia respecto de la imposición de costas por el planteo de la excepción de prescripción establecidas en el orden causado por el rechazo de la acción promovida por la actora.

  2. Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, habré de coincidir con el que expuso la magistrada de la instancia de grado, pues como tengo dicho en anteriores pronunciamientos, toda vez que esta acción nació

    como consecuencia de un incumplimiento contractual, y que como tal, no es un efecto ni Fecha de firma: 17/11/2017 Alta en sistema: 21/11/2017 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #19767019#193802917#20171117151504751 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H una consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, entiendo que debe aplicarse la ley que regía al momento en que se produjo este hecho, es decir, el incumplimiento (conf. H., P.D., El derecho transitorio en materia contractual, La Ley on line, AR/DOC/2137/2015).

    Desde esta perspectiva, considero que resulta de aplicación al caso lo dispuesto la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo dispuesto en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente, sin perjuicio de señalar, claro está, que a idéntica solución se arribaría aplicando las normas pertinentes de este último cuerpo legal.

  3. Sentado ello diré que se inicia la presente como una demanda por daños y perjuicios por incumplimiento contractual, con relación a la unidad ubicada en el quinto piso de la calle J.N. nros. 1827/1829 de esta Ciudad, respecto de la cual la actora suscribió con la demandada un boleto de compraventa de fecha 14 de julio de 2011, habiéndosele hecho la entrega de la posesión el día 28 de diciembre del mismo año (ver boleto de compraventa de fs. 4/7 y acta de entrega de tenencia de fs. 12/13).

    Según surge del aludido instrumento que obra a fs. 4/7, la operación se concertó

    por el monto total de U$S 105.665, de los que U$S 32.715 se abonaron a la firma del mismo y el saldo de U$S 72.950 al momento de la entrega de la posesión, y de la cláusula cuarta, que la venta se formalizó “ad corpus”, conviniéndose que las medidas y características de las unidades son provisorias y podrán sufrir las modificaciones que imponga la marcha de la obra que fueran determinadas por ajustes técnicos o por las autoridades municipales y catastro.

    En cuanto a las medidas indicadas en los planos suscriptos señalaron que son provisorias y podrán ser afectadas aumentándolas o disminuyéndolas, conforme los resultados de las mediciones finales del edificio construido.

  4. Sentado ello, diré que la actora inicia la presente acción por daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento contractual, al entender que se le entregó su unidad funcional con menor superficie a la convenida en el boleto de compraventa, superando esa diferencia el 7% de tolerancia establecido en la cláusula 4.3 del aludido instrumento.

    Ahora bien, como ella misma lo sostuvo, recién se enteró de la aludida diferencia con la entrega del Reglamento de Copropiedad y Administración, pues debido a su Fecha de firma: 17/11/2017 Alta en sistema: 21/11/2017 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #19767019#193802917#20171117151504751 formación profesional, no contaba con los conocimientos técnicos necesarios para calcular los metros de su propiedad.

    Ello es lógico. Sin embargo, no puedo dejar de señalar que, habiendo tomado posesión del inmueble el 28 de diciembre de 2011, sin que advirtiera tal diferencia no solo en cuanto a los metros propiamente dichos, sino desde lo funcional del departamento y por el término de un año hasta la entrega del reglamento, en noviembre de 2012, todo ello me hace presumir que las medidas no eran relevantes para la actora, pues, claramente, no le ha impedido dar al inmueble el destino por el cual lo adquirió, ya que de haber sido ello así, debió haber intentado una acción de anulabilidad por error en los términos de los arts. 1345 y 1346 del código Civil, extremo que me persuade que no se trata de una acción de daños y perjuicios, como más adelante se verá, y me lleva necesariamente al campo de los vicios redhibitorios, porque evidentemente, y tal como lo expuso, se trata de un vicio oculto. De ahí que, a mi modo de ver, no resultan aplicables al caso las normas de la ley 24.240, sino las disposiciones del Código Civil, hoy derogado, vigente a la época en que sucedieron los hechos que motivaron esta litis, tal como se adelantara en el considerando II.

  5. Entrando al examen de la figura en el Código Civil, diré que cuando una cosa mueble o inmueble que ha sido transmitida a título oneroso presenta defectos graves y ocultos, existentes al tiempo de la adquisición, que la tornan impropia para cumplir su destino, se dice que está afectada por vicios redhibitorios.

    Así surge de la definición del art. 2164, concebida en los siguientes términos:

    "Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella".

    A pesar de que en la nota el codificador cita, además del Derecho Romano, a varios códigos como el chileno, francés, italiano, holandés, de Nápoles y de...

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