Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA A, 23 de Septiembre de 2014, expediente CIV 043775/2008/CA001

• Fecha de Resolución: 23 de Septiembre de 2014
• Emisor: SALA A

Poder Judicial de la Nación 43775/2008 “DE TORRES ROSA LILIA c/ ALMAGRO CONSTRUCCIONES Y OTROS s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”

ALMAGRO CONSTRUCCIONES S.A. Y OTRO c/ DE TORRES ROSA LILIA S/ RESCISION DE CONTRATO

LIBRE N° 043775/2008/CA001 LIBRE N° 102029/2009/CA001 En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de septiembre del año dos mil catorce, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos acumulados caratulados: “DE TORRES ROSA LILIA c/

ALMAGRO CONSTRUCCIONES Y OTROS s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” - “ALMAGRO CONSTRUCCIONES S.A. Y OTRO c/ DE TORRES ROSA LILIA S/ RESCISION DE CONTRATO”, respecto de la sentencia de fs. 160/169 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: R.L.R. –H.M. -S.P. -

A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR. RICARDO LI ROSI DIJO:

1. La sentencia única de fs. 160/169 del expediente N°

   43.775/2008 hizo lugar a la demanda entablada por Almagro Construcciones S.A. y H.S.A. y declaró rescindido el boleto que suscribieran las partes el 1/2/93 en relación al departamento sito en la calle T.L. 425 piso 12 letra T, de esta ciudad, como así también declaró la pérdida de los importes abonados en concepto de cláusula penal y ordenó restituir la unidad dentro del plazo de diez días.

   Asimismo, desestimó la demanda por cumplimiento de contrato promovida por R L D T.-

   Con motivo de ello, se alzan las quejas de De T quien expresa agravios a fs. 204/207, obrando réplica de la contraparte a fs. 214/216.-

   Fecha de firma: 23/09/2014 Firmado por: JUECES DE CAMARA Poder Judicial de la Nación

2. Previo a proceder al análisis de los agravios formulados en esta Alzada, creo oportuno efectuar una breve síntesis de los hechos que motivaron el presente conflicto.-

   R L D T promueve demanda tendiente a obtener el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el boleto de compraventa celebrado el 1° de febrero de 1993, pretendiendo se condene a los demandados a otorgar la escritura traslativa de dominio.-

   Describe la compradora las distintas clásulas y condiciones pactadas en el boleto y sostiene que cumplió con el pago de las cuotas asumidas hasta el 30 de noviembre de 2001, habiendo satisfecho 115 cuotas de las 195 pactadas.-

   Reconoce que, oportunamente, se le otorgó la posesión del departamento adquirido.-

   Señala que, a partir de noviembre de 2001, ante la situación crítica que vivió la sociedad argentina, necesitó reformular con la parte vendedora los pasos a seguir para continuar con los pagos.-

   Sostiene que todo intento de acordar con la contraria un convenio que contemple la situación de ambas partes fue inútil.-

   Indica que con fecha 14 de marzo de 2002, estando en plena negociación para acordar una reformulación de la deuda, la contraria le remite carta documento por la que le notifica la resolución del contrato suscripto, alegando morosidad de su parte. Manifiesta haber contestado dicha carta documento, sin que exista respuesta de su contraparte.-

   Afirma haber abonado alrededor del 60% del precio pactado y que la actitud de la vendedora de rescindir el contrato de compraventa con pérdida de las sumas abonadas resulta manifiestamente abusiva.-

   Considera que no procede la aplicación del pacto comisorio en los casos en los que el adquirente abonó más de la mitad del precio y cuando ha existido morosidad de los vendededores en su obligación de escriturar.-

   Por su parte, Almagro Construcciones S.A. y Horsa S.A.

   incian demanda por resolución del boleto de compraventa y entrega del departamento libre de ocupantes, con pérdida de las sumas abonadas.-

   Sostienen su postura en el incumplimiento de la compradora, quien pagó sólo 92 cuotas de las pactadas y la última data del 26 de Fecha de firma: 23/09/2014 Firmado por: JUECES DE CAMARA Poder Judicial de la Nación enero de 1999. Es decir, consideran que aquélla ha abonado menos del 50% del inmueble adquirido y no ha sufragado importe alguno desde julio de 1999.-

   Señalan que, pese a las múltiples invitaciones tendientes a concertar acuerdos de pago, la deudora no emitió respuesta alguna.-

   Con fecha 14 de marzo de 2002 se remitió carta documento a la compradora donde se le notificó que atento la mora incurrida se procedería a la rescisión del contrato celebrado.-

   Afirman que su parte ha tenido toda la paciencia y consideración necesaria para que la compradora cumpliera con sus obligaciones, lo que no tuvo ningún resultado y los lleva a promover la demanda.-

3. A fin de aclarar el encuadre jurídico, cabe destacar que el pacto comisorio es una cláusula legal o convencional de los contratos con prestaciones recíprocas (bilaterales) en virtud de la cual la parte cumplidora del contrato, frente al incumplimiento culpable de la contraria, tiene una opción de exigirle el cumplimiento o pedir la resolución del contrato, aclarando que en ambos casos podrán reclamarse los daños y perjuicios generados. Así, el instituto legal en análisis es efectivamente una consecuencia de la bilateralidad, de la reciprocidad e interdependencia de las obligaciones, de la correlatividad, en otras palabras de aquello que en la doctrina francesa se resume diciendo que los contratos bilaterales deben ser cumplidos “donnat-donnat” o “traite pour traite”, en la italiana “mano a mano”, en castellano “toma y daca”, expresiones todas ellas que son demostrativas de la reciprocidad e interdependencia. Es entonces un derecho potestativo, que ejercido puede implicar cumplimiento o extinción y, además, reparación de daños y perjuicios (conf. G., J.M., “Pacto Comisorio”, ed. H., pág.

   10).-

   Fecha de firma: 23/09/2014 Firmado por: JUECES DE CAMARA Respecto al pacto comisorio expreso, se trata de un elemento accidental de los contratos, porque los celebrantes lo incorporan para modificar sus efectos normales y en esto difiere del tácito, implícito o legal, el cual es un elemento natural de aquellos que poseen prestaciones recíprocas. En cuanto a su fundamento, la doctrina está de acuerdo en que reside en los principios de la autonomía de la voluntad y de la fuerza obligatoria del contrato (conf. R., A.E., “La resolución por incumplimiento”, ed...