Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala C, 24 de Mayo de 2019, expediente CIV 061602/2015/CA001
| Fecha de Resolución | 24 de Mayo de 2019 |
| Emisor | Camara Civil - Sala C |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C
CIV 61602/2015/CA001 – JUZG. N°73
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de mayo de 2019, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer los recursos interpuestos en los autos “TOCHI, ALEJANDRA Y OTRO C/
COUNTRY CLUB LOS ALAMOS S.A. S/ CONSIGNACION”,
respecto de la sentencia corriente a fs.
755/758, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: S.. Jueces de Cámara Dres.
Trípoli, Converset y D.S..
Sobre la cuestión propuesta el Dr.
Trípoli dijo:
-
A fs. 58 A.T. y F.J.T. promovieron demanda contra Country Club Los Alamos Sociedad Anónima, a fin de que se declare válido el pago que por consignación efectúan – posteriormente ampliado - y que se la condene a la devolución de pesos setenta y ocho mil quinientos veintidós con cuarenta y cuatro centavos ($78.522,44.-), en concepto de expensas mal liquidadas, con más sus intereses y costas.
Relataron que, conforme surge de la escritura de compraventa obrante (ver fs.
Fecha de firma: 24/05/2019
Alta en sistema: 29/07/2019
Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
52/55), adquirieron el día 19 de julio de 2013
una finca construida en dos lotes en el Country Club “Los Alamos”, el cual es administrado por la sociedad aquí demandada.
Destacaron que conforme surge de dicho instrumento ambos lotes se encuentran unidos en uno solo y que en ningún momento se los notificó de la existencia de reglamentos internos u otras normas que debieran aceptar.
Agregaron que una vez suscripta la escritura, la sociedad demandada invocó el Estatuto Social reformado en el año 2001 y reclamó un derecho de ingreso equivalentes a 15
cuotas de reintegro de gastos fijados para socios por la adquisición de un solo lote y no de dos.
Explicaron que al no estar el country demandado sujeto al régimen de propiedad horizontal, pues adoptó la forma de una sociedad anónima en la que son socios los propietarios de los lotes, los gastos de conservación de los espacios comunes no se denominan expensas, sino “reintegro de gastos comunes”.
Dijeron que el día 9 de abril de 2001
se aprobó el Reglamento Interno del country, el que fue protocolizado el día 27 de abril de 2001.
Los actores remarcaron que tal instrumento prevé que el monto de los gastos comunes se determina dividiendo el total de las erogaciones necesarias para solventar el Fecha de firma: 24/05/2019
Alta en sistema: 29/07/2019
Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
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funcionamiento del club por el número de accionistas titulares, por lo que en dicho cálculo no incide el número de lotes que el accionista pueda poseer o la cantidad de acciones de las que es titular. Sólo importa la cantidad de accionistas.
Así, indicaron que la demandada de forma inexplicable ha sostenido hasta la actualidad que son titulares de dos acciones por ser dueños de dos lotes y por tal motivo deben pagar el doble de expensas.
Adujeron que la sociedad demandada evidenció una clara contradicción al cobrarles por “derecho de ingreso a la sociedad” una suma por un solo lote y no por dos, por lo que mal puede invocar con posterioridad que se paguen dos expensas.
Dijeron que en las circunstancias relatadas y a fin de evitar pagar intereses abonaron las expensas liquidadas por la sociedad demandada y al mismo tiempo le exigieron la entrega del reglamento interno del country.
Finalmente, indicaron que una vez recibida la copia del reglamento interno solicitaron a la demandada la readecuación de la liquidación de gastos conforme el texto del reglamento.
Al obtener una respuesta negativa,
iniciaron las presentes actuaciones.
Fecha de firma: 24/05/2019
Alta en sistema: 29/07/2019
Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
A fs. 265 la sociedad demandada contestó la demandada incoada en su contra solicitando su rechazo con costas.
Negó los argumentos expuestos en el escrito de demanda por los actores.
Relató que cuando el concepto de country club era aún una novedad en la Argentina, un grupo de profesionales y amigos,
decidieron emprender un proyecto común a fin de contar con un lugar de encuentro y esparcimiento colectivo y familiar. Es así que en el año 1968 optaron por constituir una sociedad anónima, al no existir normativa que regulara a este tipo de organizaciones.
Más tarde en el año 1997, se modificó
el estatuto social mediante escritura N.. 91,
convirtiéndose en una sociedad anónima sin fines de lucro y se definió la emisión de 66
acciones escriturales, nominativas, ordinarias y no endosables de $1.000, cada una con derecho a un voto e inescindiblemente vinculada con un lote de terreno circundante al de la sociedad y limitándose la transferibilidad de las acciones, a la transferencia del dominio del lote, al que se encuentra inescindiblemente vinculada.
Explicó que al encontrarse el country club constituido por 66 los lotes de idéntico tamaño (250m2) y como a cada lote le fue asignado una acción, los gastos comunes se dividen por 66 que es la cantidad de acciones y lotes privados.
Fecha de firma: 24/05/2019
Alta en sistema: 29/07/2019
Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
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Resaltó que algunos de estos gastos comunes tienen directa relación con el terreno propio de cada lote, como por ejemplo la provisión de agua potable o el impuesto municipal.
Dijo que el criterio aplicado por la demandada para el prorrateo de los gastos comunes entre las unidades/acciones, es congruente con su objeto y funcionamiento, y coincide con el estipulado para este tipo de organizaciones por la doctrina, lo que quedó
confirmado por el artículo 2075 del nuevo Código Civil y Comercial.
Remarcó que los actores tenían conocimiento del reglamento interno desde antes de comprar su inmueble y del sistema de prorrateo de los gastos según la participación porcentual en el total o cantidad de lotes.
Además, indicó que durante todo el tiempo que pagaron las expensas nunca cuestionaron ni hicieron reserva alguna.
Con relación a la cuota de ingreso,
explicó que según surge del recibo por ellos acompañados a fs. 39 se les cobró la cuota por los dos lotes, pero para facilitar su venta se le cobró por el valor de uno sólo (15 cuotas de expensas) y no por el de dos como lo establece el reglamento interno.
Por último, sostuvo que el hecho que los lotes N°50 y N°51 hayan sido unificados escrituralmente en un único lote, por un propietario anterior, en nada afecta la Fecha de firma: 24/05/2019
Alta en sistema: 29/07/2019
Firmado por: O.L.D.S., Juez de Cámara Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
cantidad de acciones que poseen los actores, ni el porcentual de ese lote unificado respecto al total de los gastos comunes.
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En la sentencia de primera instancia el Sr. Juez luego de analizar las pruebas producidas rechazó el pago por consignación y el cobro de sumas de dinero pretendidos por los actores, con costas.
El magistrado consideró que, en virtud de los artículos 2046 y 2081 del Código Civil y Comercial (art. 8 de la ley 13.512), el reintegro de los gastos comunes debía realizarse entre los copropietarios de manera proporcional a la cantidad de lotes (metros cuadrados) que cada uno tenga.
Explicó que dicha decisión se veía reforzada con la interpretación del reglamento interno, la cual no debía limitarse a las palabras –como lo sostienen los actores–, sino que debía primar la buena fe y el sentido que el uso general otorga a las mismas, para lo cual corresponde tomar la totalidad de las cláusulas previstas en aquél atendiendo a la intención común de las partes, a fin de realizarse una interpretación integradora (art.
1198 del Código Civil).
Reforzó su postura al señalar que con posterioridad (31 de mayo de 2017) la sociedad demandada convocó una Asamblea General Extraordinaria de Accionistas a fin de reformar el artículo tercero A del estatuto y aclarar en relación al reglamento interno...
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