Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 10 de Junio de 2019, expediente CIV 094960/2012/CA001
| Fecha de Resolución | 10 de Junio de 2019 |
| Emisor | Camara Civil - Sala J |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
EXPTE. N° 94960/2012, “T.P.D. c/ GARAY
4220 CONSTRUCCIONES SRL Y OTRO s/ESCRITURACION”
Buenos Aires a los 10 días del mes de Junio de 2019, reunidas las Señoras Jueces de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de pronunciarse en los autos caratulados: “T.P.D. c/ GARAY 4220
CONSTRUCCIONES SRL Y OTRO s/ESCRITURACION”
La Dra. G.M.S.:
1.1.- Contra la sentencia de primera instancia obrante a fs.
584/597 se alzan las partes y expresan los agravios de fs. 626/628
(G.C., fs. 630/633 (actora) y fs. 634/637 vta.
(T. de A., contestándose en el mismo orden a fs. 639/641,
fs. 643/649 más la de fs. 650/659, y fs. 660/662 vta.
1.2.- Seguiré tal orden para sintetizar lo que constituye objeto de estricto cuestionamiento.
La Constructora limita su queja a la admisibilidad de los reclamos formulados en concepto de cláusula penal y de multa civil.
El accionante, por su parte, se queja del rechazo de sus requerimientos en materia de pérdida de chance y daño moral, y además ataca la suma fijada por cláusula penal por estimarla escasa.
Por último, T. de A. rechaza el encuadre aplicado en cuanto al fondo del asunto, luego ataca la procedencia del daño punitivo y estima exorbitante su justiprecio, sosteniendo que no se meritó que ya fue sancionada en sede administrativa. Finalmente razona que eventualmente la multa le resultaría aplicable únicamente a la empresa constructora.
2.1.- Con carácter previo a todo análisis, cabe señalar por lo pronto que el Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por ley Fecha de firma: 10/06/2019
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26.994, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad”
de la ley.
Es menester interpretar coherentemente lo establecido por su art. 7° sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así
como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
2.2.- En el sub examine resulta de aplicación el último párrafo del citado artículo 7°, que expresamente dispone que Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución,
con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.
De cualquier manera, y en concordancia con la doctrina sentada por la C.S.J.N. in re “Ontiveros, S.M. c/ Prevención ART” al aplicar el Código de V. en un proceso por daños por “razones de derecho transitorio”, decidió no obstante que la interpretación de tal cuerpo de normas debe realizarse “con una armonía plena y total con el régimen estatuido por el nuevo Código Civil y Comercial” (Fallos 240:1038, del día 10/8/2017).
Según R.P., ello resulta plausible debido a que existe una clara continuidad entre las soluciones que permitía el código anterior —interpretadas dinámicamente a la luz de la doctrina y jurisprudencia más reciente— y las que ahora consagra, en algunos casos de manera más explícita y receptiva de ese proceso evolutivo, el nuevo CCyCom. (aut. cit., “El derecho a la reparación integral desde la perspectiva constitucional”, L.L. 23/8/2017).
3.1.- Del boleto suscripto el día 20/4/2.010 se desprenden los términos de la relación obligacional anudada, siendo su objeto la compraventa de un “departamento a construirse” en el complejo Fecha de firma: 10/06/2019
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habitacional de la calle Colombres 1333 de esta Ciudad Autónoma,
instrumento del que surge el derrotero dinámico de su ejecución prestacional, en tanto se confieren derechos y se imponen obligaciones recíprocas a los contratantes.
Su contenido evidencia los rasgos específicos que caracterizan al negocio económico jurídico, y junto con el análisis de otros relevantes documentos suscriptos con posterioridad, allanará el camino para la determinación del encuadre legal aplicable y la solución según las diferentes quejas formuladas.
3.2.- Entre otros aspectos relevantes, en el boleto se especificó
la superficie de la unidad funcional (43,21 m2) (3°), su precio (U$D
50.000), la forma de su pago, y se dejó constancia allí mismo de la cancelación de una importante suma (U$D 38.100), que representa el 76,2% del monto total, disponiéndose que el saldo pendiente (U$D
11.900) se pagaría al momento de la escritura (4°).
La entrega de la unidad se dispuso para el día 28/5/2010, plazo que respondía a “circunstancias 100% normales”, y que puede prorrogarse por razones de diverso orden que encuadren en fuerza mayor o caso fortuito, como una prórroga adicional de hasta 90 días corridos “para contemplar los eventuales supuestos no explicitados anteriormente. Se deja expresamente aclarado que las Unidades se consideran terminadas en su interior, pudiendo, los espacios comunes,
ser terminados con posterioridad a la entrega de Unidades” (sic) (N°
7).
Se acordó la facultad a favor de la vendedora para fijar el día definitivo de escritura una vez obtenido el plano final de obra por parte de la Municipalidad y de otros organismos, estableciéndose que “dichas circunstancias no representarán incumplimiento por parte de la sociedad vendedora” (sic) (N° 10).
La entrega de la unidad funcional se produjo el 11 de Junio de 2010 y se documentó a través del instrumento agregado a fs. 88/89. Se Fecha de firma: 10/06/2019
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dejó constancia que la unidad se encontraba completamente terminada “dentro de los límites de la misma, no contemplando los espacios comunes, ya que los mismos serán concluidos con posterioridad”:
como se advierte, no se formuló especificación alguna sobre el cumplimiento de tales obligaciones, omitiéndose cualquier tipo de información en su derredor.
Ahora bien, más adelante el actor intimó a la Constructora para que designara escribano a los fines del otorgamiento de la escritura, y también exigió que finalizara la construcción de espacios comunes más indemnización por los daños sufridos, pues –entre otras cuestiones– informó contar con un potencial comprador del departamento (ver fs. 131).
Como respuesta a dicha oportuna y categórica exigencia, pues la juzgo razonable en virtud del tiempo transcurrido (casi dos años después), la empresa además de negar encontrarse en estado de mora,
se limitó a señalar que las obras pendientes se encontraban “en vías de ejecución” (ver fs. 188)…
En tal contexto, P.T. acude en procura del auxilio jurisdiccional.
3.3.- Ahora bien, en torno a la queja de T. de A. sobre el encuadre normativo aplicable, corresponde su rechazo.
Se limita a sostener que su actividad no resulta encuadrable en el régimen de derecho del consumidor, pues como brinda “servicios profesionales inmobiliarios”, se rige por las disposiciones de la ley N°
2.340 de CABA y la ley N° 20.266 a nivel nacional. Este posicionamiento ha sido base para que opusiera oportunamente excepción de falta de legitimación pasiva, por “no formar parte de la relación jurídica objeto de litigio” (sic).
La empresa apelante intervino en la operación comercial, pues brindó asesoramiento profesional al accionante para materializar un importante negocio, canal que resultó fecundo pues a través de su Fecha de firma: 10/06/2019
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intermediación conducida eficazmente, T. firmó boleto con la otra demandada de autos, “G. 4220 Construcciones SRL”, según pieza agregada 84/86 vta.
Aquí cabe citar el tenor de sendas publicidades efectuadas (ver fs. 104/114) en cuyo estudio me detengo.
Respecto a la ley nacional que lleva el número 20.266 y que data del año 1973, regula las condiciones habilitantes para el ejercicio de la actividad de martillero, mientras que más aquí en el tiempo, la ley N° 2.340 denominada “Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios” (año 2007), con claro propósito ordenatorio de tal mercado, contempla expresamente sus especificidades.
Según el art. 1° de esta última, El ejercicio del corretaje...
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