Los títulos notariales y la posesión

Autor:Gabriel B. Ventura
Cargo del Autor:Profesor titular de Derecho Notarial y Práctica Notarial.
Páginas:37-62
RESUMEN

I. Introducción. II. Título y modo. III. El título notarial como causa y su relación con la posesión. IV. La titularidad del derecho real. V. La tradición y su relación con la actividad notarial. VI. La tradición de inmuebles. VII. La tradición escrituraria. VIII. Interpretación racional del art. 2378. IX. La cláusula traditoria. X. La tradición por indicación. XI. El requisito de la tradición... (ver resumen completo)

 
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LOS TÍTULOS NOTARIALES Y LA POSESIÓN
Por Gabriel B. Ventura*
Sumario: I. Introducción. II. Título y modo. III. El título
notarial como causa y su relación con la posesión. IV. La
titularidad del derecho real. V. La tradición y su relación
con la actividad notarial. VI. La tradición de inmuebles.
VII. La tradición escrituraria. VIII. Interpretación racio-
nal del art. 2378. IX. La cláusula traditoria. X. La tradición
por indicación. XI. El requisito de la tradición vacua. XII.
Escrituras sin tradición declarada. XIII. Supuesto en el que
el transmitente continúa ocupando la cosa. XIV. Títulos
notariales en contra de actuales poseedores. XV. La trans-
misión de inmuebles ocupados por terceros contradictores.
XVI. La evicción. XVII. El usucapiente frente a los nuevos
titulares cartulares o registrales de derechos: 1. El
usucapiente frente al adquirente; 2. El acreedor hipoteca-
rio frente a un adquirente por usucapión. XVIII. Los actos
posesorios. XIX. Las actas posesorias.
I. Introducción
Un importantísimo papel es el que desempeña el notario en el tráfi-
co jurídico de los derechos reales, sobre todo en relación a los bienes
* Profesor titular de Derecho Notarial y Práctica Notarial.
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inmuebles. Recordemos que Vélez Sársfield, en el art. 1184, inc. 1, del
Código Civil, expresamente impone la forma “escritura pública” para
todos aquellos contratos que transmitan o constituyan derechos reales
sobre bienes inmuebles. Es así como el notario pasa a ser un protago-
nista fundamental, un “partícipe necesario” en todo lo relativo al tráfico
inmobiliario; ello a tal punto que podemos afirmar que, al menos en
Córdoba, el quehacer fundamental de este funcionario notarial corres-
ponde, aproximadamente en un setenta por ciento, a la instrumenta-
ción de adquisiciones, cancelaciones, modificaciones, etc., de derechos
reales sobre inmuebles.
Por ello la disciplina Derecho Notarial y Práctica Notarial se rela-
ciona íntimamente con las normas civiles que regulan todo lo atinente
a la constitución de los derechos reales; concretamente, todo lo relativo a
la teoría del título y el modo. Tanto la correcta instrumentación de ese
título a que alude la teoría para lograr el título suficiente a que hace
mención el art. 2602 del Código Civil, como la relación de la actividad
notarial con el cumplimiento correcto del modo, serán objeto de análisis
en este breve estudio.
II. Título y modo
Vélez Sársfield, en el momento de regular la constitución de los de-
rechos reales, adopta una posición especial, apartándose del modelo fran-
cés en que el solo consenso, en todos los contratos traslativos, entre
transmitente y adquirente operaba ya la transmisión del derecho real1.
1 El art. 1038 del Código Civil francés dice: “La obligación de entregar la cosa
queda perfeccionada por el solo consentimiento de las partes contratantes. Ella
transforma al acreedor en propietario y coloca la cosa a su riesgo, aunque toda-
vía la tradición no haya podido ser hecha [...]”. Correlativamente leemos en el
art. 1583, norma referente al contrato de compraventa: “La venta queda per-
feccionada entre las partes y la propiedad adquirida, por derecho, para el com-
prador y perdida para el vendedor desde que se ha convenido la cosa y el precio,
aunque la cosa no haya sido entregada ni el precio pagado”. En la permuta, el
art. 1703 establece: “La permuta opera por el solo consentimiento de la misma
manera que la venta”. En la donación, el art. 938 señala: “La donación debida-
mente aceptada quedará perfeccionada por el solo consentimiento de las partes;
y la propiedad de los objetos donados queda transferida sin necesidad de tradi-
ción”.

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