Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 3 de Noviembre de 2016, expediente CIV 052814/2012/CA001

Fecha de Resolución 3 de Noviembre de 2016
EmisorCamara Civil - Sala H

Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H Taub Fabricio Ezequiel Y Otro C/ Bandelj Irma Angela S/Daños Y Perjuicios. E.. N° 52814/2012. J.. N° 104.

En Buenos Aires, a 3 días del mes de noviembre del año 2016, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: T.F.E. Y Otro C/

Bandelj I.A.S.ños Y Perjuicios, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. C.M.K. dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia a fs. 908/918, que condenó a la demandada I.A.B. a abonar a los actores F.E.T. y G.E. la suma de u$s 55.200 y $

40.000, interponen recursos de apelación la a actora y la demandada quienes por las razones expuestas en sus presentaciones de fs. 948/966 y 968/974, respectivamente, intentan obtener la modificación de lo decidido, corrido el pertinente traslado las partes contestaron a fs. 976/981 y 983/990.

Se agravia la actora de que se hayan desestimado los rubros comisión inmobiliaria, gastos por refacciones, gastos por futura mudanza, gastos de honorarios, lucro cesante y pérdida de chance, por el monto fijado respecto de la penalidad resarcitoria y el daño moral y por la tasa de interés fijada.

Por su parte la demandada se queja de que se haya omitido la compensación de las deudas en concepto de cláusula penal, que no se haya tenido en consideración la suma de u$s 1.230 que recibió el actor en concepto de cláusula penal moratoria y del cálculo efectuado respecto de la cláusula penal resarcitoria. También reprocha la fijación de intereses a las sumas concedidas, el otorgamiento de un monto por daño moral, la imposición de costas y por último la omisión de fijar un plazo para la restitución del inmueble.

Fecha de firma: 03/11/2016 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #13455074#165665638#20161103132954500 En la especie, no se encuentra controvertido que las partes suscribieron el día 11 de febrero de 2011 un boleto de compraventa respecto de la unidad funcional N° 16 del inmueble ubicado en la calle D.C. 3543/45, y que con posterioridad, el día 2 de noviembre de 2011, se pactó una prórroga para cumplir la obligación de escriturar por un plazo de 90 días.

Tampoco está controvertida la resolución acordada entre las partes, ni la obligación de la demandada de responder por la extinción del vínculo.

Lo que se encuentra debatido es la extensión del resarcimiento, en virtud de la pluralidad de rubros que han formado parte de la pretensión.

Sentado ello, corresponde previamente fijar el encuadre jurídico que habrá de regir esta litis.

En ese orden de ideas, toda vez que ésta nació como consecuencia de un incumplimiento contractual, y que como tal, no es un efecto ni una consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, entiendo que debe aplicarse la ley que regía al momento en que se produjo este hecho, es decir, el incumplimiento (conf. H., P.D., El derecho transitorio en materia contractual, L. on line, AR/DOC/2137/2015).

Desde esta perspectiva, considero que resulta de aplicación al caso lo dispuesto la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo dispuesto en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente, sin perjuicio de señalar, claro está, que a idéntica solución se arribaría aplicando las normas pertinentes de este último cuerpo legal.

  1. En primer término la actora reprocha que se haya rechazado el reembolso de la comisión inmobiliaria que dice haber abonado. Refiere que el pago estaría demostrado con la reserva acompañada.

    El magistrado de la instancia de grado desestimó esta partida por entender que no se encontraba probada.

    Fecha de firma: 03/11/2016 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #13455074#165665638#20161103132954500 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H A fs. 769 obra agregado un documento identificado como “Reserva de compra venta”, en el que se detallan los pormenores de la operación objeto de autos, y que fuera reconocido en su autenticidad por la testigo P. de L. a fs. 548.

    Ahora bien, dicho documento no resulta suficiente para tener por acreditado el pago de la comisión.

    Esto es así, pues si bien de dicho instrumento surge la obligación de pago por honorarios de intermediación por la suma de u$s 3.200, a favor de la inmobiliaria, nada dice respecto de su cumplimiento, el que no puede presumirse.

    En virtud de ello, propongo al acuerdo confirmar el fallo recurrido en lo que hace a este agravio.

  2. También la parte actora se queja del rechazo de los gastos reclamados en concepto de refacciones.

    Resulta relevante para este punto trazar la directriz que emana del juego armónico de los artículos 2427, 2430 y 2441 del Código Civil.

    En ese sentido los gastos que deberán ser reembolsados al actor son, únicamente, aquellos que sean útiles, no hayan sido efectuados para la conservación de la cosa y además se encuentren debidamente acreditados.

    Esto es así pues los gastos de conservación de acuerdo al art. 2430 del Cód. Civil, se tienen por compensados con el uso que hizo el actor del inmueble desde la toma de posesión.

    Asimismo, los gastos suntuarios están excluidos del resarcimiento, y el poseedor puede retirarlos si no causa perjuicio a la cosa.

    Contemplando dichos parámetros, entiendo que los gastos identificados en la demanda como “Revoque y reparación de medianera”, “Colocación de brea en la terraza”, “Pintura en el departamento”, “Colocación de artefactos de baño”, “Colocación de azulejos rotos”, “Colocación de apliques de luz”, “Destape de cañerías”, “Desinfección de Fecha de firma: 03/11/2016 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #13455074#165665638#20161103132954500 tanque de agua” y “Cerrajería”, son gastos de conservación por lo que no corresponde su reintegro.

    Por otra parte, los identificados como “Elevación de medianera”, “Colocación de barandas internas”, “Puertas protectoras para chicos” y “Cambio de puerta de entrada”, resultan gastos útiles y han redundado en un mayor valor del bien, por lo que deberán ser reembolsados. En ese marco entiendo que debe devolverse la suma de $ 8.750, de acuerdo a las constancias de las pruebas arrimadas a la causa.

    Los identificados como “Colocación de parrilla”, “Colocación de aire acondicionado” y “Cerramiento para termotanque”, si bien no resultan necesarios y han sido...

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