La subrogación locativa

• Autor: Dr. Enrique Luis Abatti - Dr. Ival Rocca (h)

1. El texto legal, la norma en cuestión y su efecto regular y permanente. El art. 9° de la ley 23.091, que rige en Argentina desde el 16 de octubre de 1984, admite la existencia de “continuadores del locatario”, estableciendo que “en caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las mismas condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo, ostensible trato familiar” (1).

2. Virtual cambio de titularidad contractual por disposición inédita. La ley 23.091, es un estatuto permanente de las locaciones urbanas, en forma conjunta con la ley defacto 21.342 y con el Código Civil, siendo trascendente, que reconozca el derecho de continuación dentro de los plazos contractuales, porque por primera vez, esta figura de la continuación, pasa a tener “carta de ciudadanía”, para los contratos normales.

3. Orígenes de la subrogación locativa en las leyes de emergencia. La “continuación locativa”, es una creación de las leyes de emergencia sobre alquileres, instituida para resolver casos de necesidad, en favor de familiares convivientes del inquilino, y hasta de cónyuges separados u hogares disueltos, de manera que los amparados, pudieran seguir usando del inmueble habitacional, por todo el tiempo que durara la prórroga legal y el congelamiento de los alquileres. La hemos designado, como “subrogación locativa” que significa “pasar a ocupar dentro de la locación, la condición del inquilino” (2)

4. Alcances del instituto en la locación promocionada yen los arriendos de lujo. La continuación, es posible, tanto en las locaciones ordinarias, como en las locaciones promocionadas por la ley 23.091. Cabe en las locaciones definitivas, tanto como en las locaciones transitorias, siempre que el destino sea habitacional. Si hay una locación, en parte para vivienda y en parte para otro destino (v.gr., ejercicio profesional o garaje con contrato separado), de todas maneras, la continuación debe respetarse, si el continuador ocupa comodidades habitacionales. En la locación turística, de descanso, de vacaciones, de veraneo, hay continuadores legales, y el propietario tendrá que admitir un nuevo inquilino, le guste, o no (3).

   En las locaciones promocionadas, la posibilidad de continuación, se ejercita dentro de la vivienda común o económica, en los términos de la Resolución 368-SEVU. Pero la ley, no limita las situaciones, no las restringe al supuesto de locaciones sin muebles (4)

   Una lujosa vivienda situada en el corazón del mejor barrio residencial, amoblada con los más finos muebles, engalanada por el mejor decorador, conteniendo las mejores pinturas y los más finos e irreemplazables accesorios, puede ser objeto de un traspaso, encubierto en una continuación y pasar de las manos de un locatario solvente, a un continuador, de solvencia dudosa o inexistente.

5. Diplomáticos. Las locaciones para personal diplomático —tradicionalmente excluidas de los regímenes especiales de alquileres— en esta oportunidad, según la ley 23.091, sólo se salvan del plazo legal, pero están comprendidas en todas las demás disposiciones. De manera, que sería posible, que una locación de mansión, originariamente locada a un diplomático, resulte, a la postre, continuada por convivientes del mismo, que no hayan estado para nada, en la mira del propietario, que entregó el inmueble en locación (5).

6. La intervención del contrato y el ejercicio de la libertad contractual. Como hemos de ver, el art. 9º, interfiere en el ejercicio de la libertad contractual, e importa una disposición discriminatoria en perjuicio de los locadores, que viola la garantía vigente del art. 6 de la ley defacto 21.342 (que a su vez obliga al Estado a “no alterar las condiciones pactadas entre locadores y locatarios” y a “no aplicar medidas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes”) (6)

7. Alteración de los principios del derecho sucesorio. Además, sin decirlo expresamente, el art. 9º de la ley 23.091, viene a conmover el sistema sucesorio del Código Civil y arrasa en cierta forma, con los derechos de los herederos, trastrocando los cimientos del derecho sucesorio, basado en el vínculo familiar y en el presumible esfuerzo común. Dice el art. 1496 del Código Civil que “los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario; pero según el art. 9º de la ley 23.091, hay un escamoteo de esos derechos, a los herederos del inquilino, si éste fallece, y, continuadores, pasan por la convivencia y el trato, a reemplazar al locatario, en el disfrute del inmueble locado.

8. La continuación en las transferencias; cesión y sublocación. Como en algunos contratos está permitida la cesión total o parcial de la locación o la sublocación, y las relaciones entre el locador y el cesionario o sublocatario se rigen por las reglas de la locación, el art. 9º, de continuación, se aplica a los continuadores de cesionarios y de sublocatarios de la locación.

9. La continuación sucesiva: “Continuador de continuador”. Además, el continuador, por obra de la ley, pasa en determinado momento a la condición de locatario, y, llegado ese caso, podría, a su vez, tener continuadores, sin que la ley limite los derechos al respecto, de manera, que podría haber “continuadores de continuadores” y así sucesiva e indefinidamente.

   La cuestión de los “continuadores de continuadores” se ha resuelto, negando la posibilidad de que pueda excederse de la simple “continuación del locatario de origen”, aduciéndose que la ley no permite “continuar al continuador, sino al locatario” (CNPaz, Cap. III, 29/4/69, en LL, 138,927); sin embargo, a poco que se profundice el argumento, se advertirá que, además de quedar fundamentado en una mera exegética, no cabe para otras leyes que contuvieran distinta redacción a la 16.739 —analizada en el fallo citado— y, además, la negativa de la facultad de “continuar a un continuador”, lleva al imperativo, de decidir negativamente, ante la continuación de un sublocatario o de un cesionario locativo, tema imposible de resolver, con los escasos argumentos del único fallo que puede hallarse sobre el tema (7).

10. La continuación en la conversión del huésped en locatario. La locación de pieza amoblada presenta algunas similitudes con el hospedaje, tanto es así que algunos autores estiman que en el hospedaje centra siempre una locación urbana (8); por nuestra parte, hemos señalado discriminativamente —rubro por rubro— las diferencias. Como figura intermedia, coexiste el alojamiento de personas, con o sin comida, con carácter temporal transitorio o casi permanente, en las casas familiares de pensión, por ejemplo, el caso de los estudiantes en las ciudades universitarias, como Córdoba y La Plata (9),

    El art. 27 de la ley 23.091, reconoce al huésped presunto de hotel, la facultad de convertirse en locatario, por defectos de la autorización de funcionamiento del establecimiento, revocación de permiso o resolución administrativa o judicial, que produzca como resultado esa conversión. Un huésped, convertido o no en locatario, puede tener convivientes; y la conclusión —entonces— es que el art. 9º de la ley 23.091, conserva su fuerza para que, un huésped convertido en inquilino que fallezca o abandone la locación, pueda resultar continuado por los que, habiendo convivido hayan recibido el ostensible trato familiar, que la ley exige (art. 9º cit.) (10).

    Como el huésped, que pasa a la condición de inquilino, goza de todos los derechos de éste, como el beneficio de continuación accede a la locación y como se carece de norma limitativa, resulta inexcusable concluir, en que la conversión de huésped en locatario, es también campo propicio para el ejercicio del derecho de continuación, y que el “huésped convertido” será reemplazado por los convivientes, en el caso de fallecimiento o abandono.

11. Extensión de la órbita de la continuación por deberes legales del continuador: cónyuge e hijos menores. Teniendo en cuenta que es obligación legal del padre, “dar habitación a sus hijos” y de la mujer seguir a su marido, adonde quiera que éste fije su domicilio, nadie podría negar a una persona —a su vez padre y/o esposo— que de conveniente pasa a continuador y que como continuador reemplaza al locatario, agregar a su ocupación la de sus hijos o...