Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 25 de Noviembre de 2021, expediente CIV 028379/2016
| Fecha de Resolución | 25 de Noviembre de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
S., F.F. C/ Emprendimientos Inmobiliarios (Eminsa S.A.) S/Cumplimiento de Contrato
. E.. N° 28379/2016.
J.. N° 53
En Buenos Aires, a días del mes de noviembre del año 2021, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la S. “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo C.il de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos:“S., F.F. C/
Emprendimientos Inmobiliarios (Eminsa S.A.) S/Cumplimiento de Contrato”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. C.M.K. dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 245/52),
que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada, expresa agravios la actora, cuyo traslado fue contestado por la otra parte.
Sostiene la apelante que es incongruente que en su momento se haya diferido el tratamiento de la excepción para el momento del dictado de la sentencia, por no ser manifiesta, y que ahora se la resuelva de forma tan sencilla. Agrega que la accionada fue la vendedora, que reconoció el boleto de compraventa suscripto, que al contestar el traslado de la excepción aclaró que la demandada en su carácter de fiduciaria, y que se ha incurrido en un exceso ritual manifiesto.
El actor inició este litigio contra la firma Emprendimientos Inmobiliarios EMINSA SA, por la suma que resulte de la aplicación de la cláusula penal fijada en el contrato, más costas. Señaló que con fecha 24/9/2010, suscribió con la firma Emprendimientos Inmobiliarios EMINSA
S.A. -representada por su presidente Sr. A.D.M.- un contrato de compraventa, denominado Boleto de compraventa 46 Plaza. En dicho acuerdo, EMINSA le vendió una unidad destinada exclusivamente a vivienda, designada provisoriamente como E.L., 1, Planta Baja,
Departamento F, con su espacio guardacoche correspondiente destinado a cochera que integran el emprendimiento inmobiliario a construirse denominado “46 PLAZA”.
Fecha de firma: 25/11/2021
Alta en sistema: 29/11/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
La demandada se comprometió a entregar la posesión de la unidad vendida en la fecha en la que debía abonarse la última cuota del precio, que fue pactada para el día 4 de septiembre de 2012, fecha ésta que podría prorrogarse por 180 días, es decir, hasta el 3 de marzo de 2013.
Los plazos no fueron cumplidos, lo que dio pie a este juicio en el que se reclama un resarcimiento. De acuerdo al peritaje presentado el 24 de noviembre de 2017, a esa fecha la unidad prometida no estaba en condiciones de ser entregada.
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Defensa de falta de legitimación La demandada, al oponer la excepción de falta de legitimación pasiva, sostuvo que le vendió el referido inmueble al actor,
actuando en carácter de fiduciaria del F. 46 Plaza. Estimó su culminación y habitabilidad para fin de año 2016, principios del 2017.
Coincido con la a quo en que el presente caso debe regirse por las normas del antiguo Código C.il.
Ahora bien, la juez de primera instancia consideró que la demanda estaba mal enderezada. Consideró que el actor tiene vínculo contractual con el F. 46 Plaza y sólo contra EMINSA,, en su carácter de fiduciaria, quién administra los intereses del F.. Esto es, no tiene vínculo con Eminsa SA, fuera de su papel de fiduciaria.
Si bien al final del punto 1.5 sostuvo “que la falta de legitimación pasiva opuesta es improcedente” (ver fs. 250), más adelante resolvió lo contrario.
En efecto, sostuvo que “la presente acción se entabló contra la vendedora “Emprendimientos Inmobiliarios (EMINSA) S.A.”, sin haber aclarado en forma alguna, el carácter en que la empresa mencionada había participado de la operación de venta”, pues el fiduciario “es el único legitimado pasivo y tiene obligación de responder a las acciones que se inicien en relación a los bienes fideicomitidos”.
Concluyó que “que el único carácter en que debió promoverse la acción contra la empresa demandada, era como fiduciaria del fideicomiso 46 Plaza y sólo en ese carácter se comprometió en relación a los términos Fecha de firma: 25/11/2021
Alta en sistema: 29/11/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
del contrato, razón por la cual, habré de admitir la defensa intentada por la excepcionante y hacer lugar a la falta de legitimación pasiva”.
No está en discusión que ambas partes suscribieron con fecha 24/9/2010, un boleto de compraventa, en virtud del cual se le prometía en venta al accionante el inmueble designado como E.L. 1, Planta Baja, Departamento F, con espacio guardacoches que integra el emprendimiento inmobiliario denominado “46 PLAZA”.
Dicho boleto fue firmado por A.D.M., en representación de Emprendimientos Inmobiliarios (EMINSA) SA,
vendedora, “en su calidad de fiduciaria del F. 46 Plaza” (ver fs.
79).
No hay duda de que la vendedora fue EMINSA S.A., quien actuó como fiduciaria.
De acuerdo a la copia que obra a fs. 38, EMINSA fue constituida por escritura pública otorgada el 23 de mayo de 2008.
Comparecieron en dicho acto D.F., y A.D.. Este último fue quien suscribió el boleto de compraventa en nombre de dicha sociedad anónima.
El actor promovió esta demanda contra Emprendimientos Inmobiliarios (EMINSA) SA, CUIT 30-71059493-3, con domicilio en la calle Paraguay 1606, piso 4, CABA (ver fs. 15). Este domicilio fue el constituido por la vendedora en el contrato. Lo mismo advierto en cuanto al CUIT.
Visito la página “cuitonline”, y encuentro que con ese número figura la sociedad mencionada, cuyas actividades son “SERVICIOS INMOBILIARIOS REALIZADOS A CAMBIO DE UNA
RETRIBUCIÓN O POR CONTRATA N.C.P. (INCLUYE COMPRA,
VENTA, ALQUILER, REMATE, TASACIÓN, ADMINISTRACIÓN DE
BIENES, ETC., REALIZADOS A CAMBIO DE UNA RETRIBUCIÓN O
POR CONTRATA, Y LA ACTIVIDAD DE ADMINISTRADORES,
MARTILIEROS, REMATADORES, COMISIONISTAS, ETC.)
Fecha de firma: 25/11/2021
Alta en sistema: 29/11/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
» SERVICIOS INMOBILIARIOS REALIZADOS A
CAMBIO DE UNA RETRIBUCIÓN O POR CONTRATAR SERVICIOS
INMOBILIARIOS
REPARACIÓN DE EDIFICIOS RESIDENCIALES (INCLUYE LA
CONSTRUCCIÓN, REFORMA Y REPARACIÓN DE VIVIENDAS
UNIFAMILIARES Y MULTIFAMILIARES; BUNGALOES, CABAÑAS,
CASAS DE CAMPO, DEPARTAMENTOS, ALBERGUES PARA
ANCIANOS, NIÑOS, ESTUDIANTES, ETC.)
» CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS Y SUS PARTES »
CONSTRUCCIÓN” (ver https://www.cuitonline.com/detalle/30710594933/emprendimientos-
inmobiliarios-(eminsa)-s.a.html).
También encuentro bajo el CUIT: 30-71148510-0, a F. 46 Plaza (https://www.cuitonline.com/detalle/30711485100/fideicomiso-46-
plaza.html). Es que la AFIP obliga a los fideicomisos a tener un número de CUIT diferente, pero lo cierto es que un fideicomiso no es una persona,
sino una denominación...
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