Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 15 de Marzo de 2023, expediente CIV 027453/2019/CA001
| Fecha de Resolución | 15 de Marzo de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala M |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M
ACUERDO. En Buenos Aires, a los 15 días del mes de marzo del año dos mil veintitrés, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, D.. C.A.C.C., G.D.G.Z. y M.I.B. y a fin de pronunciarse en los autos “Sproviero, R.A.c.B., M.I. y otro s/ desalojo: intrusos”, expediente n° 27453/2019, el Dr.
C.C. dijo:
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En la sentencia dictada el 15/11/2021 se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por el Consorcio de Propietarios de E.A. 262/264 de esta ciudad y, en consecuencia, se rechazó la demanda promovida por R.A.S., con costas al vencido.
La decisión fue apelada por el actor, quien formuló sus agravios mediante el escrito del 1/8/2022, los que fueron replicados por el Consorcio el 20/8/2022.
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Aclaro, en forma previa a ingresar en el análisis de los agravios presentados, que los jueces no tienen el deber de analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, así como tampoco la totalidad de las pruebas producidas en los asuntos sometidos a su decisión, sino tan solo aquellas que sean conducentes y relevantes para poder brindar una solución a la cuestión planteada (art. 386 in fine Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), criterio que también ha sido sostenido por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en forma sistemática y reiterada hace ya varios años.1 Asimismo, tampoco están obligados los magistrados a brindar tratamiento a todas las cuestiones expuestas que no resulten ser decisivas para la resolución de la causa.
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Dicho esto, estimo oportuno efectuar un breve relato de los hechos que motivaron el presente proceso.
El actor promovió demanda de desalojo de la unidad funcional n°. 1,
planta baja, del inmueble sito en la calle E.A.2., fundado en la causal de intrusión, contra M.I.B.. Invocó su carácter de titular del 10,63% indiviso del inmueble, el que se encuentra en condominio con otros quince titulares.
Afirmó que en la oportunidad de celebrar la compraventa de su porción, el escribano interviniente solicitó un certificado de expensas al administrador del consorcio, quien contestó que, como ningún condómino abonaba los gastos y la unidad no tenía ocupantes, el consorcio había resuelto alquilarla a un copropietario. Adujo, además,
que el consorcio percibe el precio del alquiler. Sostuvo, en definitiva, que el inmueble no pertenece al consorcio, que le solicitó aclaraciones sobre quién había resuelto alquilarlo,
que pidió copia íntegra del acta de la asamblea celebrada a ese fin y que no obtuvo ninguna respuesta (fs. 49/59).
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V., entre otros: CSJN, 27/05/64; “D.B. c. S.A. Compañía Sansinena”, Fallos 258:304; íd, 28/07/65,
S.R.L. F.G. y Tacconi c. S.R.L. Madinco
, Fallos 262:222; íd, 06/12/68, “Prudencia Cía. Argentina de Seguros Grales. S.A. c/ Capitán y/o Propietario y/o Armador del B.R.. G., A. y otros”, Fallos 272:225.
Fecha de firma: 15/03/2023
Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO
La demandada M.I.B., notificada bajo responsabilidad de la parte actora con fecha 21/5/2019 (fs. 66), no se presentó en autos.
El 5/7/2019 se efectuó la constatación del inmueble. El oficial de justicia lo encontró en “estado de abandono”. En el acta, dejó constancia de que el encargado le había informado que el bien se encontraba actualmente deshabitado pero que había estado ocupado por una psicóloga, que lo había abandonado hacía dos meses (fs. 70).
Luego de que se declarara la cuestión como de puro derecho (fs. 72),
el Consorcio de Propietarios del Inmueble de la calle E.A.2., representado por su administrador, se presentó en estas actuaciones y pidió ser incorporado como tercero al proceso. Afirmó tener la tenencia legítima y la administración del bien desde hace 40
años, por decisión unánime de los consorcistas. Aseguró que el actor conocía esta situación por estar detallada en la liquidación de expensas y que la Sra. B. fue tenedora del bien por decisión unánime del consorcio.
Explicó que el consorcio se conformó en el año 1964, que el edificio posee 16 unidades funcionales: 15 viviendas y un local en planta baja con salida a la calle (unidad funcional n°1), del que cada titular de las otras quince unidades tenía un porcentaje.
Agregó que los condóminos del local, que eran los mismos consorcistas, resolvieron el destino del inmueble: que su administración estuviera a cargo del consorcio y que sus frutos fueran imputados a las expensas. Consideró que, en consecuencia, el proceso de desalojo no era la vía para resolver las cuestiones relativas a la administración del condominio.
Asimismo, informó la rescisión del contrato de locación celebrado con M.I.B. y que esta había restituido la tenencia del inmueble al consorcio en el mes de junio.
Por otra parte, opuso falta de legitimación activa y pasiva. La primera,
por entender que el actor carece de legitimación para iniciar el desalojo contra quien administra el bien en condominio o en contra de los restantes condóminos. En cuanto a la segunda, en realidad, el planteo se refiere a que la Sra. B. no resulta legitimada por no tener la tenencia del bien (fs. 239/249).
El magistrado de la anterior instancia admitió la intervención del consorcio como tercero en posición de parte demandada y difirió el tratamiento de las excepciones (fs. 268).
En la sentencia (fs. 431/440), el juez de grado, luego de hacer referencia a las normas que rigen la administración del condominio, destacó que el actor no había acreditado “la celebración (ni la convocatoria) de la asamblea de condóminos para decidir el posible uso y goce de la cosa común”. Citó luego doctrina en la que se afirma que si la finca está ocupada por uno de los condóminos, no pueden decidirse en el juicio de desalojo los problemas pendientes entre las partes. Trajo a colación que si los condóminos querían hacer cesar el uso y goce por parte de alguno de ellos, podían llamar a una reunión de condóminos y decidir por mayoría la desocupación del bien.
Afirmó que, en el caso, la tenencia le correspondía a un tercero por decisión de los propietarios que integran el consorcio. Postuló que, aun cuando no se había presentado en autos el acta del consorcio en la que se decidía sobre ese uso (por un extravío en el año 1985), la decisión se verificaba en las actas de asamblea presentadas, las liquidaciones de expensas y el testimonio Fecha de firma: 15/03/2023 de fs. 278 que, a lo largo del tiempo, ese uso Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M
había sido ejercido por parte del consorcio. Como consecuencia de ello, estimó que “…por la naturaleza del derecho, su atribución vía reglamento de propiedad y la decisión asamblearia que permitió la administración de la unidad del condominio, la cuestión exorbite de manera manifiesta esta vía sumarísima del desalojo”.
A mayor abundamiento, consideró que en la causal de intrusión, es al demandado a quien le corresponde acreditar un derecho que le permita permanecer en la cosa y que, en el caso, el administrador lo había hecho, ya que si bien no había un mandato por escrito, lo cierto es que de la documental acompañada, del testimonio de fs. 278 y de los autos “Poza”, surgía que el consorcio hacía varios años alquilaba y administraba el local, lo que permitía deducir la existencia de un mandato tácito ante la pasividad de los restantes condóminos. A lo expuesto, agregó que el actor no había acreditado que los restantes condóminos hubieran reclamado la restitución del bien. Por ello, concluyó, no podía reclamar de la demandada la entrega de la tenencia a su solo favor.
Insistió en que la pretensión del actor de que le fuera entregada la tenencia sin la consulta a los restantes condóminos y declarar que el consorcio no se encontraba facultado a actuar como lo hizo, excedía el acotado marco del juicio de desalojo, “el cual tiene por objeto la desocupación de inmuebles urbanos y rurales y, en razón de ello, su escaso ámbito probatorio, no nos permite determinar cuestiones consorciales”.
Expresó, por otra parte, que el actor tiene “la carga de demostrar la obligación de restituirle a él la tenencia por parte del demandado (art. 680 CCyC)”, y que “no advirtiéndose ilegitimidad manifiesta del carácter de legitimado del actor respecto del consorcio o la inquilina que rescindió el contrato, corresponde hacer lugar a la excepción de falta de legitimación activa” (sic). También aseguró, entre otros asuntos, que el hecho de “que los condóminos no sean los integrantes del consorcio” no afectaba la decisión porque “es un tema ajeno al presente proceso de desalojo”.
Finalmente, entendió que resultaba abstracto expedirse sobre la excepción de falta de legitimación pasiva. Aunque mencionó, de todos modos, que el actor no había probado que la tenencia del tercero fuera clandestina o fraudulenta.
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En un extenso memorial, el actor explica las razones por las cuales considera que el fallo de primera instancia, violatorio de su derecho de propiedad,
posee como fundamentos legales y probatorios simples suposiciones y conjeturas dogmáticas.
Destaca que la incomparecencia de M.B. al proceso, el hecho de haber realizado un abandono de la tenencia precaria del local, propician el reconocimiento de los hechos postulados en la demanda.
En lo sustancial, sostiene que el Consorcio no ha podido acreditar que es tenedor legítimo del bien, ya que no existe ningún acta de asamblea, mandato o autorización escrita que pruebe que los condóminos originales de la unidad funcional n°. 1
Fecha de firma: 15/03/2023
Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado...
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