Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 3 de Junio de 2020, expediente CIV 094202/2008/CA001

Fecha de Resolución 3 de Junio de 2020
EmisorCamara Civil - Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

ACUERDO. En Buenos Aires, a los días del mes de junio del año dos mil veinte, hallándose reunidas las señoras jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dras.

M.I.B. y G.A.I., a fin de pronunciarse en los autos “Sosa, G.S.c., D.G. y otro s/ daños y perjuicios”, expediente n°94.202/2008, la Dra.

  1. dijo:

  1. La sentencia de mérito dictada en la presente causa que obra a fs. 1227/1234, rechazó la demanda incoada por G.S.S. contra D.G.L. y A.M.F., imponiéndole las costas a la actora.

    Contra ello se alzó la perdidosa, quien expresó

    agravios a fs. 1286/1297.

    Corrido traslado, el codemandado L. lo respondió a fs. 1302/1303.

    En sus quejas, la accionante intentó reafirmar el valor presuncional de la incontestación de demanda y rebeldía de la codemandada FERNANDEZ (cfr. art. 356 inc. 1 del CPCCN), lo que,

    sostuvo, no pudo colocarla en mejor situación que la de la accionante,

    que produjo numerosa prueba. En este sentido, destacó la conducta procesal de los demandados, calificando de reticente su accionar.

    Consideró que el primer sentenciante omitió

    analizar todas las probanzas ofrecidas.

    Negó que el recibo de reserva y anexo N° 40407

    carecieran de los elementos puntualizados por el a quo. Así, afirmó

    que la persona a quien se dirige la oferta y el oferente están individualizados si se correlacionan los documentos con la nota de ”Pronto despacho” presentada por el codemandado ante la Dirección de Catastro del GCBA donde se especifican los datos de la oferta y los términos de su aceptación. En relación a ello, adujo que el expte.

    Fecha de firma: 03/06/2020

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    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

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    administrativo donde consta la presentación reviste el carácter de instrumento público y no fue redargüido de falso por el demandado.

    Se explayó en relación a otras constancias probatorias, tales como el testimonio del escribano G.C. y de los testigos I. y G.; y lo que a su entender se desprendería del intercambio epistolar (CD y mails).

    Afirmó que el recibo de reserva sólo debía contener la firma de FERNÁNDEZ en su carácter de corredora inmobiliaria y no la de las partes.

    Finalmente, enumeró los daños reclamados y se quejó de la imposición de las costas.

    Al responder L. volvió a negar los hechos expuestos por la apelante. Alegó que por encontrarse sin firma los instrumentos acompañados por la actora resulta claro que no se formalizó oferta ni aceptación expresa alguna. La insistencia de la apelante en relación al consentimiento tácito resultante de una nota de pronto despacho obrante en un expediente administrativo, que fue expresamente desconocida y negada en su autenticidad por el demandado, quien ofreció prueba pericial caligráfica para demostrar que no era de su puño y letra, resultando de dos pericias caligráficas probado que no fue suscripta por el demandado, torna inatendible la queja de la accionante. Consideró que corresponde confirmar la sentencia de primera instancia con expresa imposición de costas.

  2. La actora se presentó en los presentes autos alegando que con fecha 12 de noviembre de 2007 efectuó una reserva “ad referéndum” por la compra de un inmueble ubicado en la avenida D.Á.5., piso 6º, departamento E, UF Nº49, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de propiedad del codemandado L., ofertando la suma de U$S58.000 como precio de compra del inmueble. La reserva se habría efectuado “ad referéndum” de la Fecha de firma: 03/06/2020

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    aceptación por el propietario L. y de la obtención de un crédito hipotecario en trámite ante el Banco Ciudad de la compradora.

    En ese acto dijo haber entregado a la codemandada FERNÁNDEZ, titular de la inmobiliaria F&S Bienes Raíces, en concepto de reserva “ad referéndum” de la propietaria, la suma de U$S1.000.

    Adujo que la reserva fue “confirmada” por el propietario L. el 12 de diciembre de 2007; quedando así

    perfeccionado el contrato de compraventa, por lo que debía escriturarse la propiedad a su nombre.

    Según su relato, las tratativas se extendieron hasta abril de 2008, sin que se llegara a la firma del boleto ni la escrituración del departamento, al decir de la actora por incumplimiento de la parte vendedora que habría dilatado la operación buscando mejores postores para la venta. Finalmente, la esposa del vendedor le habría comunicado el 25 de abril de 2008 -por vía de email- que tenían por desistida la operación y se encontraban en tratativas con nuevos compradores. Ello así, al entender configurado un incumplimiento contractual de la contraparte, pretende el resarcimiento de los daños y perjuicios que enumera.

    A fs.286 bis se decretó, en los términos del artículo 59 del Código Procesal, la rebeldía de la codemandada A.M.F., quien habría actuado como corredora inmobiliaria en la ocasión, comisión que fue desconocida por L..

  3. LEY APLICABLE

    No se encuentra discutido que por imposición de las normas sobre derecho transitorio (art. 7 CCyC), resulta aplicable en la especie el código civil sustituido en tanto la relación contractual que dio lugar a la acción ocurrió con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, actualmente vigente.

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  4. RESPONSABILIDAD DEL

    CODEMANDADO L.:

    La reserva constituye un contrato innominado mediante el cual el reservante da una suma de dinero al propietario de un inmueble, quien se obliga a no venderlo a terceros durante el tiempo pactado (cfr. L., Tratado de los contratos,Tº I, pág.

    293; M., El Boleto de compraventa inmobiliaria, 2ª ed., pág.

    210/211, Ed. P.; G., “Las cláusulas de reserva y otras cuestiones” , E.D. 124,285; Cam.Civ.SanIsidro, S.I.“. c/

    Cuevas”, LLBA 2007 (noviembre), 1186).

    El comprador al abonar la reserva del inmueble salvaguarda por un período de tiempo determinado la prioridad sobre la propiedad frente a terceros posibles compradores.

    Así, el negocio resulta sujeto a una condición,

    ratificación o “ad referéndum”, y continuará su camino conclusivo dependiendo de la ratificación o no del vendedor (cfr. A., “Las ofertas de compra presentadas a los corredores y sus garantías (reservas)”, L.L. 1994-E, 1133). Para garantizar la seriedad de su ofrecimiento, el comprador entrega al corredor inmobiliario una suma de dinero que funcionará a cuenta del precio -o como seña- en caso de aceptarse la oferta (cfr. S.C., “La reserva de compra inmobiliaria”, L.L. 2000-B, 117).

    Sólo si la oferta efectuada por el comprador es aceptada y se suscribe el boleto de compraventa, la operación inmobiliaria ha concluido eficazmente: para el corredor inmobiliario,

    importará la percepción de su comisión; para las partes, la concreción de la compraventa. En el supuesto de negativa del vendedor, procede la devolución de la reserva al interesado.

    Sin embargo, numerosas divergencias pueden surgir si -como en el caso- el destinatario de la oferta no se pronuncia expresamente (cfr. L.G. de W., “Escrituración: desde Fecha de firma: 03/06/2020

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    la intermediación inmobiliaria hasta la condena a escriturar,

    Procesos Judiciales”, 1° ed. La Ley, p. 114).

    Contrariamente al relato de la actora, en la especie,

    los documentos denominados “Recibo (provisorio) de reserva de venta ad referéndum, Reserva N° 40.407” y “Anexo de reserva N°40.407” no cuentan ni con la firma de la actora reservante/oferente,

    ni del demandado L., pretendido vendedor/aceptante -que además no se encuentra individualizado sino como propietario de la unidad- (fs. 886/887).

    Sólo se encuentra...

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