Sentencia Definitiva de SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA, 17 de Junio de 2009, expediente C 91597

PresidenteSoria-de Lázzari-Kogan-Genoud-Hitters-Pettigiani-Negri
Fecha de Resolución17 de Junio de 2009
EmisorSUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA

Dictamen de la Procuración General:

La Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Bahía Blanca confirmó -por sus fundamentos- el pronunciamiento recaído en la instancia anterior, que hizo lugar a la acción de desalojo que la Sociedad Civil Barrio Ate III, IV, V, VI, VII incoara contra el señorO.M.P. , hoy sus sucesores -fs. 302/305 vta.-.

Contra dicha decisión se alza el Asesor de Incapaces, por la menorR.B.P. , mediante recursos extraordinarios de nulidad -fs. 310/316 vta.- y de inaplicabilidad de ley -fs. 317/324-.

RECURSO EXTRAORDINARIO DE NULIDAD:

Por su conducto se denuncia la violación del art. 168 de la Constitución provincial en tanto el fallo objetado omite el tratamiento de una cuestión esencial -oportunamente introducida al responder la demanda y reiterada en el memorial-; tal, la relativa a la existencia de pago que enervaría la resolución del contrato de compraventa de autos.

En mi opinión, el recurso no puede prosperar.

En efecto, teniendo en cuenta como fuera planteada en el libelo recursivo la cuestión que se dice preterida, carece de la nota de esencialidad que requiere la cláusula supra legal que se aduce infringida en tanto se sustenta en la falta de consideración del recibo obrante a fs. 61, que daría cuenta del pago alegado, tema cuya naturaleza probatoria, la torna ajena al carril de impugnación extraordinario traído (conf. S.C.B.A.; causa Ac. 84.115, sent. del 30-III-2005 y Ac. 84.618, sent. del 8-IX-2004; e.o.).

En tales condiciones, fácil resulta concluir que lo que en rigor de verdad pretende el impugnante es la revisión del acierto con que la cuestión ha sido tratada y dicho agravio, por conformar la eventual imputación de un error de juzgamiento sólo puede ser canalizado por la vía del recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (conf. S.C.B.A., causa Ac. 84.699, sent. int. del 26-II-2003 y Ac. 84.698, sent. int. del 11-IX-2002; e.o.).

Por ello, no observando comprometida la bondad formal del dispositivo en queja, aconsejo a V.E. el rechazo del presente recurso extraordinario.

RECURSO EXTRAORDINARIO DE INAPLICABILIDAD:

Básicamente sostiene el recurrente que la decisión de la Cámara de tener por operado el pacto comisorio expreso de manera extrajudicial y por autoridad de la acreedora lo fueextra petitaal no haber sido ello introducido por la parte actora.

Arguye que aquélla debió deducir en subsidio la pretensión resolutoria previendo el hipotético caso que el accionado -como efectivamente ocurrió- discutiera que el contrato fue indebidamente resuelto.

Afirma,ad eventum, que la operatividad del pacto comisorio ante el pago por parte del adquirente del 81,66% del precio es abusivo, a lo que agrega que conforme los recibos que cita y que no fueran desconocidos por la actora, existe cancelación total del precio que impide declarar la resolución del contrato por incumplimiento alguno con sustento en el art. 1204 del Código Civil.

Estimo que este recurso merece favorable acogida, por lo que habré de acompañar en la tarea desplegada al Sr. Representante del Ministerio Público.

Para así decir traigo a consideración la variada documental acompañada por la Sociedad actora, constituída por diversos contratos celebrados entre las partes, tales los que obran a fs. 5/6, fs. 7/9, fs. 10/13 y a fs. 34/52 vta.

Según se desprende de los mismos, la Sociedad Civil Barrio Ate tiene por objeto la compra de lotes y la construcción de viviendas para ser entregadas exclusivamente en propiedad a sus socios, quienes pueden acceder a las mismas, ya en condiciones de habitabilidad, por sorteo o licitación, haciéndose cargo del pago de 120 cuotas mensuales y consecutivas. Se prescribe contractualmente que la falta de pago de dos mensualidades da derecho a pedir el cumplimiento o bien, la resolución del contrato, en ambos casos con la posibilidad de obtener la restitución del bien. Se convino, además que el carácter de la ocupación es de mera tenencia reconociendo en la Sociedad la propiedad de la vivienda hasta el íntegro pago del precio convenido y su actualización.

De los términos de contratación antes referidos, surge claro, a mi ver, que independientemente de las modalidades empleadas para convenir la adquisición del bien, léase incorporación a la sociedad, preadjudicación, y comodato, estamos en presencia de un contrato de compraventa a plazo, en una particular modalidad, tal como lo señala la Alzada (v. fs. 303 vta./304).

Situados entonces en dicha materia, corresponde liminarmente ante la existencia de hechos no controvertidos, como lo es el pago de 98 cuotas de las 120 pactadas, si ello es un argumento serio de la posesión que esgrime la defensa del accionado a los fines de repeler la acción de desalojo que trae como sustento de la restitución del bien la mera tenencia precaria otorgada a través de los diversos instrumentos suscriptos por las partes antes mencionados.

Opino, como lo afirma el Asesor, que en el caso, el hecho del pago documentado y no desconocido por la parte actora del 81,66% del precio se erige en un argumento serio de la posesión que se dice ostentar; a lo que cabe agregar, como contrapartida, que la posesión diluye la posibilidad de restitución del bien al no surgir en forma nítida dicha obligación, deviniendo en consecuencia improcedente la acción de desalojo.

Ha dicho nuestro máximo Tribunal que “si bien es cierto que el juicio de desalojo no es la vía apta para dilucidar lo concerniente al derecho de propiedad, no lo es menos que para obstar su procedencia es menester que el accionado haya probado al menos ‘prima facie’la efectividad de la posesión que invoca, justificando así la seriedad de su pretensión” (conf. causas Ac. 75.700, sent. del 30-IV-2003 y Ac. 50.954, sent. del 16-VIII-1994).

Por otra parte, si bien es cierto que el estado de mora es un presupuesto de operatividad del pacto comisorio, no lo es menos que su ejercicio es abusivo cuando se ha pagado, como en el caso, parte importante del precio (conf. art. 1071 del Código Civil), pues por principio debe estarse por la preservación del contrato cumplido casi íntegramente de manera de no propiciar una solución contraria al orden de las cosas, todo lo cual armoniza con los principios de buena fe y lealtad que ampara el art. 1198 del Código Civil (in re “G. ”, S. Primera de la Cámara Primera de Mar del Plata). Es que, como también lo ha sostenido esa Suprema Corte, el incumplimiento contractual es una consecuencia no buscada ni querida por las partes y debe verse como una situación de excepción que altera la vida normal del contrato (conf. S.C.B.A.; causa Ac. 73.965, sent. del 21-III-2001), máxime si además, hubo omisa consideración del documento de fs. 61 por el cual se endilga mala fe en la imputación del primer pago, extremo que impediría también hacer lugar al desalojo.

Lo dicho es, a mi ver, suficiente para propiciar ante V.E. el acogimiento del recurso extraordinario traído.

Tal es mi dictamen.

La Plata, 21 de junio de 2005 -J.A. de Oliveira

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 17 de junio de 2009, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctoresS.,de L.,K.,G., P., N., Hitters, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 91.597, "Sociedad Civil Barrio A.T.E. III, IV, V, VI, VII contraP. ,O.M. . Desalojo".

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Bahía Blanca confirmó la sentencia de primera instancia que hizo lugar a la demanda de...

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