Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 11 de Julio de 2017, expediente COM 050279/2009/CA002

• Fecha de Resolución: 11 de Julio de 2017
• Emisor: Camara Comercial - Sala F

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los once días del mes de julio de dos mil diecisiete, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos “SIMAGUI S.A. CONTRA RICDAN S.R.L. Y OTROS SOBRE ORDINARIO”, Expte. Com. 50279/09 en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 286 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden:

Vocalías N° 17, N° 18 y N° 16.

La Dra. A.N.T. interviene en su carácter de subrogante de la vocalía N°17 que se encuentra a la fecha vacante.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 3501/36?

La D.A.N.T. dice:

I.A. de la causa.

a. S.S.A., en su carácter de fiduciaria del Fideicomiso Complejo Uriburu (en adelante, “FCU”) inició demanda contra Ricdan S.R.L. en su carácter de fiduciaria del F.E.U. (en adelante, “FEU”) a fin de que se la condene a cumplir con el “convenio de rescisión de contrato de locación de garaje y administración provisoria temporal directa hasta nuevo alquiler o venta a un tercero” (en adelante, “contrato de explotación temporal” o, indistintamente, “convenio de explotación transitoria”, “convenio”, o “contrato”) del 03.10.08.

Concretamente, y como consecuencia del cumplimiento del contrato que invocó, requirió se condene a Ricdan S.R.L.: i) a rendir cuentas de la explotación del garaje sito en Pte. J.E.U. 1262 (en adelante, “U. 1262”), ii) a entregar los fondos recaudados por la explotación exclusiva y que le corresponden, iii) a efectuar la compensación de los montos recolectados, y iv) a que se cumpla y se efectivice la prohibición de Fecha de firma: 11/07/2017 Alta en sistema: 12/07/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #22896614#183389593#20170710134502077 Poder Judicial de la Nación R.A.V. (en adelante, “R.”) y de V. delV.A. (en adelante, “V.”) de inmiscuirse en la administración prevista en el contrato de explotación temporal del 03.10.08 y de los fideicomisos.

Asimismo, solicitó: i) de acuerdo al art. 509 del Cciv., se fije un plazo para que se integre el capital necesario a fin de terminar la obra conforme lo previsto en el convenio de explotación transitoria, y ii) se establezca el término de culminación de la explotación temporaria a cargo de ambos fideicomisos, instante a partir del cual se torna exigible la obligación de locar el fondo de comercio a terceros y el plazo para ingresar el monto para la terminación de la obra.

Si bien inició demanda contra D.A.V. (en adelante, “D.”), posteriormente desistió de la acción contra aquél (v.fs. 1125), lo USO OFICIAL cual se tuvo presente a fs. 1127.

Refirió a los antecedentes que motivaron la suscripción del contrato de explotación temporal del 03.10.08 objeto aquí de debate.

Así, dijo que en 1999, los hoy fiduciantes del FCU –por una parte - y V. y R. –por la otra-, adquirieron cada uno la propiedad del 50 %

del inmueble sito en Uriburu 1262. Relató que a fin de explotarlo comercialmente como garaje constituyeron la sociedad Pte. J.E.U. 1262 S.R.L. (en adelante, “U. S.R.L.”) cuya administración era ejercida por R. y el producido de la renta distribuído por mitades a ambos grupos de condóminos.

Adujo que en el 2004 comenzaron a construir sobre el terreno un edificio sujeto a propiedad horizontal. La inversión se solventó –prosiguió-

con fondos propios de ambas partes.

Explicó que, luego de iniciada la obra y en su parte “fina”, V. y R. se quedaron sin remesas. Manifestó que tal situación la fue Fecha de firma: 11/07/2017 Alta en sistema: 12/07/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #22896614#183389593#20170710134502077 Poder Judicial de la Nación paralizando, tensionó las relaciones entre los condóminos, dificultó la convivencia y la continuación de la administración común.

Dijo que en ese escenario, sumado a la falta de rendición de cuentas y de explicaciones sobre la explotación del garaje, decidieron a través del convenio del 28.06.05 adjudicar las unidades (departamentos y cocheras) del edificio en construcción a cada uno de los condominios.

Relató que, tras la adjudicación y con la intención de continuar con la obra, resolvieron constituir -con los bienes objeto del condominio- dos fideicomisos de administración a fin de realizar lo necesario para culminarla.

Expuso que fue así que se formó FCU, donde A.G.V., S.F.V. y C.M.V., asumieron el rol de fiduciantes-beneficiarios y S. S.A. el de fiduciaria. Aclaró que con el USO OFICIAL restante 50% se constituyó FEU, donde V. y R. asumieron el rol de fiduciantes-beneficiarias y Ricdan S.R.L. el de fiduciaria. Alegó que sus cláusulas son claras respecto de la obligación de los integrantes de aportar los fondos necesarios para terminar la obra y que, como consecuencia de los problemas suscitados por la explotación del garaje, se incluyó que para el supuesto de acordarse alquilar todas las cocheras como un único fondo de comercio, solo se autorizaría la explotación a un tercero que no tuviera interés concurrente con ninguno de los titulares del dominio de cualquier proporción del inmueble.

Retomó su relato y explicó que durante y hasta la construcción de la estructura del edificio que realizó C.S.A., cerraron el garaje. Manifestó

que tras ello se reabrió y suscribieron un contrato de explotación temporal con U.S.R.L.D. que su única finalidad fue conseguir la habilitación del garaje, ponerlo en funcionamiento y con ese valor llave agregado, alquilarlo a terceros para destinar los fondos obtenidos a finalizar la obra.

Fecha de firma: 11/07/2017 Alta en sistema: 12/07/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #22896614#183389593#20170710134502077 Poder Judicial de la Nación Mencionó que tuvieron interesados, que acercó propuestas de financiación y ventas; y, sin embargo, los fiduciantes del FEU se negaron y no aportaron los fondos necesarios para continuar.

Fue así que –adujo- ambos fideicomisos suscribieron el 03.10.08 el convenio de explotación transitoria objeto de debate en el cual acordaron de forma excepcional y temporaria explotar el garaje con la exclusiva finalidad de que Ricdan S.R.L. se hiciera de los fondos necesarios para seguir la construcción. Ello pues S.S.A. poseía el dinero del aporte y lo había también garantizado a través de su presidente, A.R.V. (en adelante, “A.”).

Expuso que en ese contrato decidieron –previa rescisión del vínculo que existía con U. S.R.L.- que: i) ambos fideicomisos explotarían el USO OFICIAL garaje por un plazo máximo de 9 meses, ii) en ese lapso, Ricdan S.R.L. se comprometía a obtener los fondos necesarios para cumplir con su aporte, y iii) vencido el plazo de vigencia del convenio debían alquilar el garaje a un tercero ajeno.

Explicó que a pesar de la finalidad y el término de uso transitorio previsto en la cláusula 4° puntos A y B; R.S.R.L. se niega a cumplir y continúa manejando el negocio como si fuera de su exclusiva propiedad.

En un nuevo acápite, refirió a los incumplimientos que imputó a la defendida, a saber: i) inexistencia de gestión crediticia, ii) no concreción de venta de unidades, iii) violación de la cláusula de exclusión, y iv) abuso de la administración.

En relación al primero, señaló que era necesario que la accionada tomara créditos de particulares o entidades financieras para Fecha de firma: 11/07/2017 Alta en sistema: 12/07/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #22896614#183389593#20170710134502077 Poder Judicial de la Nación terminar la construcción; ello no obstante, ninguna gestión realizó en tal sentido. Dijo que su conducta demuestra la nula voluntad de aportar fondos.

Aludió luego a la falta de venta de las unidades. Sostuvo que era otra alternativa de financiación, incluso contemplada en la cláusula 4 del convenio de explotación transitoria. Alegó que vinculó a la defendida con interesados mas nada se concretó pues pretendía un precio por metro cuadrado superior al del mercado.

Tras estos incumplimientos, dijo que sin ventas de las unidades y sin créditos, la obra se dilatará “sine die” con el consiguiente perjuicio que le acarrea.

Sobre la violación a la exclusión, recordó que conforme cláusula 2° de los contratos de fideicomiso, la explotación del garaje como fondo de USO OFICIAL comercio único estaba vedada a los fiduciantes y a personas vinculadas con ellos. Dijo que V. y R. incumplen esta prohibición pues llevan adelante la explotación, se inmiscuyen en la administración, retiran directamente el dinero, no rinden cuentas, dan ordenes al personal, abonan los sueldos, llevan la contabilidad, retiran los libros, etc.

En relación al abuso en la administración, expuso que conforme al convenio de explotación temporaria FCU tenía a su cargo la locación de horas y estadías transitorias y FEU la locación mensual de las cocheras; en ambos supuestos, por el plazo máximo de 9 meses. Explicó que al ser mayor el resultado de la locación de cocheras mensuales fijaron un mecanismo para compensar diferencias, el que preveía: i) la mutua rendición mensual de cuentas de cada explotación, y ii) la facturación recíproca del 50% de lo recaudado por cada uno.

Hizo saber que Ricdan S.R.L. nunca rindió cuentas ni compensó

diferencias y solo arbitrariamente hizo mínimas entregas de fondos sin que Fecha de firma: 11/07/2017 Alta en sistema: 12/07/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #22896614#183389593#20170710134502077 Poder Judicial de la Nación pudiera controlar las cuentas. Así, dijo que solo recibió: i) en...