Sentencia nº D-36139/2021 de Juzgados de 1º Instacia en lo Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy, 8 de Septiembre de 2023

• Fecha de Resolución: 8 de Septiembre de 2023

S.P. de Jujuy, 8 de septiembre de 2023

AUTOS Y VISTOS: Los del presente expediente Nº D-036139/2021 caratulado: “DESALOJO: A.C.H. c/ E.G.A., de trámite por ante este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nº 8, Secretaría nº 16.

RESULTA:

Que, a fs. 117/122 se presenta la Dra. C.S.M., en nombre y representación del Sr. A.C.H., D.N.I. Nº 7.286.735, quien concurre en representación de su hijo A.C.H. – D.N.I. Nº 23.566.467-, promoviendo Proceso de Desalojo por falta de pago, y vencimiento de contrato, en contra de la Sra. E.G.A., DNI 17.561.402. Dicha acción se promueve respecto del inmueble sito en calle A.4., de esta ciudad e individualizado como Matrícula Nº D-16481, Circ. 1, S.. 1, M.. 5, Parcela 8-a-2, Padrón D-3796, Local comercial denominado Peluquería Garfield, de ésta ciudad de San Pedro de Jujuy.

En su planteo de los hechos narra que, de acuerdo a Escritura Pública Nº 12 de fecha 13/2/2.003, el Sr. M.B. vende dicho inmueble al Sr. A.C.H.. La propiedad consta de dos locales comerciales, de los cuales el primer propietario alquila uno de ellos al Sr. A.J., quien lo explota en el rubro “bicicletería”, y el otro a la Sra. G.A. para su uso comercial en el rubro de “peluquería”.

Al efectuarse la compraventa de la propiedad a nombre del Sr. C.H. (h) los contratos de alquiler celebrados se respetan y fueron continuados por el nuevo propietario, cobrando los montos locativos todos los meses.

Producido el deceso del Sr. B. en el año 2012 la Sra. A. comenzó a pagar los alquileres en el domicilio del nuevo propietario, y posteriormente se estableció un sistema de cobranzas mediante una gestora Sra. A.I.M., quien concurría a los locales y extendía dichas constancias, entregando lo recaudado al propietario.

Que, el locatario Sr. J. intentó instrumentar un nuevo contrato de locación, no prestando su consentimiento para ello la Sra. A., dando evasivas para concretarlo, no obstante seguir pagando las cuotas mensuales hasta el mes de febrero de 2020 en el que la mencionada dejó de hacerlo alegando una difícil situación económica.

Por dicho motivo el propietario remite diversas misivas –carta documento-, la primera de ellas de fecha 23/7/2020, la cual fuera devuelta sin recepción. La segunda de fecha de fecha 01/12/2020, la cual es contestada por la Sra. A. mediante misiva de fecha 1/12/2020, negando deuda alguna como también inexistencia de contrato locativo con el Sr. Herrera (h). Desconoce obligación de restituir el inmueble de calle A.4., alegando que desde el año 1.990 posee animus domini el mismo, existiendo una compraventa realizada con el anterior titular Sr. M.B., habiendo abonado el precio de la misma, sin que el vendedor hubiera realizado la escritura traslativa de dominio.

En fecha 19/1/2021 la actora contesta dichas afirmaciones alegando que la demandada jamás ejerció acto posesorio alguno, ya que su residencia habitual se encuentra en el inmueble Padrón D-18176, Manzana 578, Lote 22, ubicado en calle R.N.1.d.B.B., de ésta ciudad, negando acto jurídico de compraventa sobre el inmueble alquilado. En fecha 20-02-2021 la demandada contesta dicha misiva negando su carácter de inquilina con el Sr. Herrera (h).

Relata la actora que desde el año 1.990 hasta el año 2.000 el inmueble – objeto de la litis- se encuentra divido en dos locales, los que siempre estuvieron ocupados con actividades del Sr. M.B. y sus dos hijos.

Que, en el año 2.001 el Sr. M.B. alquila el local contiguo – A. 408- al Sr. A.J. para negocio de bicicletas, el cual continúa hasta la actualidad. En la misma fecha se celebraría contrato de alquiler con la Sra. A. respecto al inmueble sito en Alberdi 410.

Dice que el alquiler mensual correspondiente al año 2.002 era de pesos seis mil ($6.000), adeudando a la fecha los meses de Febrero a Diciembre del año 2020 y Enero a Abril 2021.

Niega la existencia de una supuesta posesión animus domini por parte de la Sra. A., ofrece pruebas, cita derecho y pide se corra traslado a la demanda.

A fs. 142/145 se presenta la Sra. E.G.A. con el patrocinio letrado del Dr. A.F.F. oponiendo excepción previa de Falta de Personería en el actor y en subsidio contesta demanda.

En lo medular plantea negativas generales, y solicita se rechace la demanda interpuesta con fundamento en la ausencia de requisitos para su admisibilidad en cuanto a la vía elegida, considerando que el procedimiento del juicio de desalojo no sería apropiado para este supuesto al no reunir los requisitos del art. 388 1º párrafo del C.P.C.

Plantea que desde el año 1.997 la demandada vive en el local sito en calle A.4., de esta ciudad, el cual fuera adquirido mediante compra al anterior propietario: Sr. M.B., habiendo abonado la suma de pesos quince mil ($15.000) pactado como precio de la transacción, sin que se hubiese realizado la escritura traslativa de dominio debido al fallecimiento del vendedor.

Afirma que siempre ha mantenido la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble hasta el año 2020, momento en que el Sr. A.C.H. reclamara su restitución, producida en fecha 23/7/2020 mediante Carta-Documento en la que alega un supuesto vínculo locativo.

Mantiene su convicción de ser poseedora del mismo, y que de su parte no existe obligación alguna de restituir. Que el actor no puede probar la existencia de su obligación de restituir. Que, no existe un contrato locativo preexistente con el anterior propietario ni con el actual, ni puede demostrar tampoco los pagos en concepto de alquiler alegados.

Todos ellos motivos, por los que entiende que deviene en improcedente la acción de desalojo.

Indica que las formalidades implementadas respecto a la locación en cuanto a la existencia de instrumento escrito no se dan en el caso de autos, lo cual sería una exigencia del legislador para dar seguridad jurídica a las partes y eventuales terceros que puedan ser afectados. A su criterio la acción de desalojo tentada es improcedente, debiendo el actor – en el caso – haber recurrido a la vía de la acción reivindicatoria.

Impugna pruebas de la actora, tacha testigos, ofrece pruebas de su parte, y pide se rechace la demanda tentada.

A fs. 152/154 la parte actora contesta la excepción de falta de personería del Sr. A.C.H. (p), alegando que en el mandato de fs. 2 surge claramente las facultades representativas del actor. Consecuentemente contesta el traslado efectuado en virtud del 301 y ofrece las pruebas que considera pertinentes, escrito al cual me remito brevitatis causae.

A fs. 158/158 vta. el Dr. F.F. adjunta copia juramentada de poder General para Juicios otorgado a su favor . A fs. 160 se celebra Audiencia del art. 11 del C.P.C. acto en el que las partes no logran llegar a un avenimiento.

A fs. 166/167 de autos se dicta resolución de fecha 29/11/2021 rechazando la excepción de falta de personería, en base a las consideraciones allí expuestas.

A fs. 183 se provee auto de apertura a prueba. A fs. 187/188 el Dr. F. observa dicho proveído, lo que se resuelve en interlocutoria de fs. 195/196.

Desde fs. 198 a 289 se realizan las pruebas ordenadas en autos. A fs. 283 se produce conversión a expediente híbrido, con trámite mixto. Mediante presentación Nº 396999 el Dr. F.F. solicita revocatoria respecto a decreto de fecha 21/09/2022, el cual es denegado mediante proveido de fecha 26/09/2022.-

Con presentaciones digitales Nº 710886 y 731133 los Dres. C.S.M. y A.F.F. adjuntan alegatos.

Con presentación digital Nº 652228 la Sra. Perito Asistente Social Sra. M.B.F.B. adjunta Pericia. En presentación digital Nº 676924 contesta observaciones. Mediante proveído de fecha 5/6/2023 pasan los presentes autos a fin de dictar sentencia, el cual a la fecha se encuentra firme y consentido y, en consecuencia, esta causa se encuentra en estado de ser resuelta.-

CONSIDERANDO:

Que, “el proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones de posesión”. Del concepto enunciado se infiere, “que la pretensión de desalojo no solo es admisible cuando media una relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el caso que, sin existir vinculación contractual alguna, el demandado es un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión” (Cfr. Palacio, “Derecho Procesal Civil” T. VII pg. 78 Ed. A.P. 1984).-

Que el art. 388 del C.P.C., establece que la acción de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o “cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible”. De la norma surge que los requisitos de procedencia de la acción de desalojo son: a) Que el actor sea titular de un derecho personal a exigir la restitución de la cosa, b) la obligación de restituir debe resultar de la demanda en forma nítida, actual, real y concreta; y c) por último, que el demandado sea deudor de la obligación de restituir.-

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