Sentencia Nº C-186905/2021 de Superior Tribunal de Justicia, 27-11-2023

• Fecha: 27 Noviembre 2023
• Número de expediente: C-186905/2021
• Emisor: Juzgado de Primera Instancia Nº 4-Secretaría 8
• Tipo de documento: Sentencias

SAN SALVADOR DE JUJUY, 27 DE NOVIEMBRE DE 2023.

ENCABEZAMIENTO[1]:

Expediente Nro. C-186.905/21 caratulado “DESALOJO: CARI CRUZ, L.J. c/ BAEZ, SELVA E.S.. -

ANTECEDENTES

Mediante demanda de hojas 3/20 se presenta el Dr. FEDERICO J. M., en nombre y representación de la Sra. L.J.C.C., promoviendo juicio de desalojo por finalización de contrato en contra de la Sra. SELVA E.S.B., DNI Nº 40.331.480, a fin de recuperar el inmueble situado en calle Rio Bamba Nº 291, B.C.A. de esta ciudad, el cual fue alquilado con fines comerciales. En cuanto a los hechos, señala que el 2 de julio de 2018 la promotora de autos suscribe el contrato de alquiler con la demandada para que el inmueble funcione como despensa y regalería, con vigencia hasta el 30 de julio de 2020. Destaca, que los primeros años la demandada dio cumplimiento con el contrato de manera normal y que el mismo se prorrogó a raíz de los DNU Nº 320/20, 766/20 y 66/21. Manifiesta que la accionada reportó ciertas irregularidades en la explotación del inmueble, vendiendo bebidas alcohólicas sin autorización, lo que dio lugar a multas y faltas. Agrega, que el 21 de abril de 2021 le remite carta documento Nº CD125654465AR por la falta de pago de los cánones locativos y las sumadas multas que pesaban sobre el inmueble. Al respecto, adiciona que dicha intimación es contestada por la inquilina mediante carta documento Nº CD990870886AR, en la cual supuestamente se resguarda falazmente en que los servicios se encontraban pagados y presuntas agresiones por parte de la accionante, reclamando además mejoras en el inmueble. Describe que esto devino en sumados intercambios epistolares. Basa su derecho en la culminación del contrato comercial y falta de pago. En lo que respecta a las pruebas ofrece prueba instrumental, documental y en caso de desconocimiento ofrece se libre oficio al Correo Argentino. F. petitorio.

A hojas 21 se lo tiene por presentado y por parte, corriéndose traslado de la demanda a la accionada.

El 9 de noviembre de 2021 se presenta la Sra. B. con el patrocinio letrado del Dr. H.G.F., solicitando franqueo y suspensión de plazos, haciéndole lugar a esto último atento encontrarse a despacho los obrados conforme informe actuarial del 9 de noviembre de 2021.

A hojas 31 vlta. obra cedula de notificación diligenciada el 8 de noviembre de 2021, y a hojas 33 el mandamiento de constatación del cual surge que se encontraba presente la demandada quien dice ser locataria del inmueble, no existiendo otros sublocatario u ocupantes.

A hojas 34/36 obra ratificación de gestiones y contestación de la demanda, de la cual surge que opone excepción de facultad de retención basada en el art. 1226 del CCyCN. Al respecto señala que la Sra. E.M.C.C., copropietaria del inmueble objeto de la acción, le confirió comodato respecto del local por el lapso de un año, a partir del mes de septiembre de 2021. En cuanto a la facultad de retención, destaca que el código en el artículo antes mencionado lo faculta a retener el inmueble hasta tanto el locador le restituya las mejoras o gastos realizados, citando a su vez el art. 2587 del CCyCN. Al respecto, cita doctrina y hace especial hincapié que de las constancias del expte. Nº C-181.807/21 caratulado “CAUTELAR INNOVATIVA: SELVA E.S.B.C.L.J.C.C., surge con claridad la falta de pago de las mejoras introducidas al inmueble, como así también la privación ilegítima por parte de la locadora del inmueble, lo cual conllevó grandes pérdidas que fueron reclamadas mediante el expediente de daños y perjuicios pertinente. Ofrece prueba informativa, testimonial e instrumental. F. petitorio solicitando el rechazo de la acción.

En el proveído del 25 de noviembre del 2021 se tiene por contestada la demanda y se corre traslado a la actora.

A hojas 37/48 la actora contesta el traslado ofreciendo caución real y solicitando el desalojo anticipado de la demanda con expresa habilitación de días y horas inhábiles. En cuanto a los hechos nuevos, destaca que la accionada afirma de manera maliciosa tener un contrato de comodato firmado con su madre que también es hermana de la promotora de autos. Agrega en cuanto a esto, que su hermana, Sra. E.M.C.C., resulta ser condómina del inmueble objeto de la acción. Sobre esto último amplia explicitando que originariamente eran cuatro condóminos: 1) B.D.C.C.; 2) E.M.C.C.; 3) L.M.C.C. y 4) L.J.C.C.; comprando la actora con posterioridad la parte atinente a B.D.C.C.. Agrega, que el condominio detentado por los tres hermanos quedó plasmado en un plano de obras particulares de la Municipalidad Capital. Sostiene que su hermana alquila su parte a una verdulería, motivo por el cual no puede colocar en comodato el local comercial que le corresponde a su parte. Arguye que la acción de desalojo es lapidaria y que ante el incumplimiento del contrato y su vencimiento no resiste otra solución más que el lanzamiento. Ofrece prueba documental e informativa. F. petitorio.

A hojas 49/49 vlta. se resuelve no hacer lugar al desalojo anticipado requerido y se tiene por contestado en tiempo y forma el traslado conferido.

La actora insiste a hojas 54/56 sobre el pedido de desalojo anticipado, lo cual se rechaza con fundamentos a hojas 57 pasando los autos a despacho a fin de resolver la apertura a prueba.

A hojas 62 se abre la causa a prueba.

A hojas 77/87 el Dr. M. acompaña emisión de antecedentes expedido por el Juzgado de Faltas Municipal y el estado de la cuenta corriente expedido por EJESA, del cual surge el estado de deuda de servicios. Asimismo, solicita la clausura del periodo probatorio, poniendo de manifiesto el estado de deterioro del inmueble se su mandante.

A hojas 88/110 obra oficio contestado por la Municipalidad de San Salvador de Jujuy en torno al expediente administrativo de habilitación comercial de la verdulería ubicada en calle Río Bamba Nº 291.

A hojas 111 se dispone expedir nueva constatación a fin de determinar el estado de conservación en el que se encuentra el inmueble, librándose otro oficio a hijas 118 atento existir un error en la identificación del inmueble.

A hojas 115 la accionada se presenta con el patrocinio letrado del Dr. JOSE ORLANDO HUANCO, revocando el mandato al Dr. H.G.F..

A hojas 121/123 el Dr. Huanco se presenta con carta poder de su representada y acredita mediante carta documento la notificación de la revocación del mandato al Dr. F.. Asimismo, se opone al cierre del período probatorio solicitando se libre los oficios pertinentes y se tomen las testimoniales ofrecidas por su parte.

El 24 de mayo del 2022, se lo tiene por presentado y por revocado el mandato y se fija fecha de audiencia testimonial.

A hojas 191 obra constatación de la cual surge que la demandada junto a su esposo, Sr. V.H.F., ocupan el inmueble Río Bamba Nº 291 en carácter de préstamo por su madre.

A hojas 210 obra acta de declaración testimonial, la cual no fue llevada a cabo por el vínculo de la testigo con las partes.

El 22 de agosto de 2022 el representante de la actora pide el cierre del período probatorio a lo cual no se le hace lugar por faltar la remisión del expte. Nro. C-182917/2021, “DAÑOS Y PERJUICIOS: S.E.E.B. C/ LESLIE CARI CRUZ”.

Mediante escrito digital Nº 343868 la demandada adjunta el oficio diligenciado y contestado por la Dirección Provincial de Inmuebles.

El 31 de octubre de 2022 el Dr. M. denuncia filtraciones de agua en el inmueble objeto de la litis, autorizándolo mediante proveído del 1 de noviembre de ese año su reparación.

El 14 de noviembre, el Dr. Huanco manifiesta que la filtración fue solucionada por su mandante y acompaña fotografías al respecto. El 16 de noviembre se corre vista a la actora la cual no la contesta, requiriendo el 15 de diciembre de ese año el dictado de sentencia.

El 10 de abril del 2023 se reitera el oficio a la Cámara Civil y Comercial a fin de que remita el expediente. de daños y perjuicios antes mencionado, reiterándose nuevamente el 3 de julio del 2023, agregándose por cuerda el 7 de julio del corriente.

El 10 de julio pasado se cierra el...