Sentencia Nº C-165053/2020 de Superior Tribunal de Justicia, 29-12-2023

• Fecha: 29 Diciembre 2023
• Número de expediente: C-165053/2020
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial -Sala I-Vocalía 1
• Tipo de documento: Sentencias

En la Ciudad de San Salvador de Jujuy, Provincia de Jujuy, a los veintinueve días del mes de noviembre de dos mil quince, las señoras Vocales de la Sala Primera de la Cámara en lo Civil y Comercial, doctores ELBA RITA CABEZAS, J.A.L.I. y E.J.A.C., vieron el EXPTE. N° C- 165.053/20, caratulado: “ORDINARIO POR DAÑOS Y PERJUICIOS: GRANEROS DAMIANA ELISA c/ NAVARRO, C.N.” (dos cuerpos)” y su c: G.D.E. c/ NAVARRO, C.N., de los que:

La Dra. ELBA R. CABEZAS, dijo:

1.- La demanda.

En este caso se presenta la Dra. P.J.R. en su carácter de apoderada de la actora, señora D.E.G. a mérito del instrumento público obrante a fs. 02/03 de autos, promoviendo acción por daños y perjuicios en contra de la S.C.N.N., de quien pretenden el resarcimiento de los daños y perjuicios que se denuncian padecidos como consecuencia de la ocupación indebida del inmueble sito en calle Y.N. 593 esq. Hermanos Lemoines de las 370 Viviendas de Alto Comedero, Segunda etapa, Sector A de esta ciudad.

Según los hechos que relata en el escrito de demanda, ella es propietaria del inmueble en cuestión, que adquirió por medio del Instituto de Viviendas y Urbanismo de Jujuy, habiendo cancelado el pago y estando en condiciones de escriturar. Teniendo su residencia en la Ciudad de Tucumán, decidió alquilar la vivienda para obtener una renta de la misma. Como el inmueble requería reparaciones y arreglos, luego de la firma de acta (31 de enero de 2019), le entregó la llave de la casa a la demandada para que ella se hiciera cargo de los arreglos, que estarían a su cargo. Pese a lo acordado, la actora debió reintegrarle a la demandada abultadas sumas de dinero por las refacciones.

En el Acta se había acordado que, luego de las refacciones se firmaría un contrato de locación entre ambas partes, lo que no se pudo efectivizar, aun cuando la actora realizó las gestiones para concretarlo, habiéndose negado a hacerlo la demandada, quien permaneció ocupando indebidamente el inmueble. Para solucionar dicha situación la actora recurrió al Depto. de Mediación, donde se las convocó a dos audiencias sin resultado positivo, debiendo iniciar un proceso de desalojo que tramitó como Expte. Nº 141185/19, en el cual se dictó sentencia de desalojo en fecha 16 de junio de 2020 ordenando a la demandada la entrega del inmueble, el que ocupó indebidamente por un plazo de 17 meses, sin haber pagado canon locativo, impuestos, tasas ni contribuciones. Asimismo, relata que al retirarse de la casa, la demandada destruyo la misma, generándole más gastos a la actora.

En razón de esas circunstancias, pide se condene por los daños y perjuicios irrogados por la retención indebida del inmueble, y en el cap. IV analiza los elementos de la responsabilidad civil a la luz de los hechos señalados.

En el cap. V detalla el daño patrimonial provocado por la pérdida de valor como por el lucro cesante. Presenta planilla de liquidación y hace reserva de ampliar el reclamo para cuando se haga la constatación de los mismos.

En el siguiente capítulo ofrece prueba y pide se haga lugar a su demanda, con costas.

A fs. 85/86 amplia demanda para incluir elementos faltantes y honorarios del arquitecto verificador y presenta nueva planilla actualizada.

2. Contestación de demanda

Corrido el respectivo traslado de la demanda, se presenta a fs. 116/123 el Dr. Calisaya y contesta demanda, invocando personería de urgencia, que es ratificada a fs. 126.

Opone como defensa la excepción de incumplimiento contractual fundada en lo dispuesto en el art. 1031 del CCCN. Fundamenta la excepción en el incumplimiento de la actora al acuerdo contractual que ella unilateralmente dejó sin efecto, ya que no habría reembolsado la totalidad de los gastos erogados por la demandada.

Luego procede en subsidio a contestar demanda, formulando detalladas negativas y relatando su versión de los hechos, expresando que a comienzos de 2019, por medio de su hermana se enteró de que la Sra. N. necesitaba una casera para su casa que se encontraba abandonada. Se contactaron y en 31 de enero de 2019 firmaron convenio por el cual la actora le entregaba las llaves de la casa, acordando formalizar en un futuro un contrato de locación. Dejaron constancia de que la casa requería arreglos y que los mismos estarían a cargo de la Sra. N., quien recibiría de la Sra. Graneros el reembolso de gastos contra entrega de comprobantes.

Firmada el acta, la Sra. N. recibió la llave del inmueble que carecía de ventana, puerta, alambrado perimetral, con el piso en mal estado. Inicia los arreglos con la condición de que dicha tarea sea considerada cuando el inmueble fuera habitable, para el pago del alquiler. Los gastos de reparación eran abultados y los reintegros, según su relato, fueron parciales.

Manifiesta que la actora se había comprometido a fijar un canon locativo simbólico una vez que la casa fuera habitable, pero que una vez hechas las refacciones, cambio su parecer y sin más contemplaciones le requirió el reintegro del inmueble y promovió juicio de desalojo. Además, relata que la denunció penalmente por usurpación, habiéndola intimado la policía a dejar la casa. Ante esta situación, no llegaron a acuerdo en mediación y finalmente su abogado entregó la llave de la casa en el Juzgado de Primera instancia, ante la negativa de la abogada de la Sra. G.. Por último, aclara que la casa la dejó en buenas condiciones, con los arreglos efectuados.

En el capítulo VI analiza el acuerdo firmado por las partes, luego impugna los daños y perjuicios pretendidos (cap. VII) y la planilla de liquidación presentada (cap. VIII). En el cap. IX fundamenta la preclusión y congruencia procesal, en el cap. X formula reserva de accionar por daños y perjuicios, en el siguiente capítulo ofrece prueba y culmina formulando petitorio.

3.- Sobre el trámite posterior.

En fecha 06 de abril de 2021 (fs. 127/130) contesta traslado la Dra. Ríos en los términos del art. 301 C.P.C. a cuyo tenor me remito, en el cual niega y desconoce todos y cada uno de los fundamentos articulados por la demandada.

Previa convocatoria, con fecha 17 de junio de 2021 (fs. 133) se lleva a cabo la audiencia de conciliación, prevista por el código de rito, en la que las partes no arriban a un acuerdo. En la misma fecha se dispone la apertura a prueba de estos autos (fs. 134).

Con fecha 19 de agosto de 2021 (fs. 159) se dispone la integración del Tribunal, que fue notificada a las partes a fs. 142.

Luego de resuelta la observación del auto de apertura a prueba por resolución de fs. 144, se produce la prueba ofrecida, a saber: Se agregan como prueba el Expediente N° C-141.185/2019 caratulado: DESALOJO: G.D.E. c/ NAVARRO, C.N.” (fs. 164 vta), informe de Hierronort (fs. 165), informe de Agua potable de Jujuy S.E. (fs. 166/168), informe de Balut (fs. 169/170), informe de Andesmar Transportes (fs. 171/175), informe del A.. Á.J.L. (fs. 195), informe del Banco Macro (fs. 196), informe de Ejesa (fs. 198/199), informe de El Tribuno Editora S.A. (fs. 200) e informe de Gasnor (fs. 201/ 204).

Habiéndose fijado fecha para la realización de la Audiencia de vista de causa para el día 04 de abril de 2023 (fs. 214), los letrados representantes de las partes, en oportunidad de realizarse la audiencia, manifestaron que desisten de la prueba pendiente de producirse, solicitando que se clausure el período probatorio, se tengan por producidos los alegatos y se llamen autos para sentencia. Quedando la causa en estado de ser resuelta (ver acta en SIGJ de fecha 04/04/2023).

4.- Derecho aplicable.

Habiendo entrado en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, desde el 1 de agosto del año 2015 -art. 7, ley 26.994, conf. art. 1 ley 27077, cabe aclarar la normativa aplicable al presente caso. Tal disquisición deberá disiparse desde lo dispuesto por el art. 7 de la ley ahora en vigor, el que señala que “A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.” (A.K. de C. en su obra “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, Editorial Rubinzal-Culzoni Editores, págs. 59 a 61).

El caso de autos, atañe a un hecho acontecido y consumado durante la vigencia del Código Civil y Comercial (firma del acta entre las partes en fecha 19 de enero de 2019), por lo que resulta de aplicación inmediata dicha normativa a las consecuencias que se produjeron a partir de su entrada en vigencia

5.- Sobre el fondo de la cuestión.

En el caso de autos cabe dar por cierto que la propietaria del inmueble sito en calle Y.N. 593 esq. Hermanos Lemoines de las 370 Viviendas de Alto Comedero, Segunda etapa, Sector A de esta ciudad es la actora, y que se firmó un acta entre las partes respecto a ese inmueble en fecha 31 de enero de 2019. Esto es reconocido por ambas partes. Ahora bien, respecto al contenido y alcance de esa acta surgen las divergencias de las partes. Mientras la actora se presenta persiguiendo una indemnización por los daños provocados por la demandada al impedirle el uso de su vivienda durante un lapso de 17 meses, aduciendo que permaneció allí de manera ilegítima, la Sra. N. aduce que su permanencia fue en el marco de un “precontrato” que las comprometía a firmar a posterior un contrato de locación, y que al no haber cumplido la actora su parte (esto es el pago íntegro de las reparaciones efectuadas por ella) su permanencia estaba justificada.

5.1- Sobre la defensa de no cumplimiento del contrato.

La demandada ha planteado como defensa inicial que, existiendo un contrato entre las partes, este no fue cumplido por la actora, por lo...