Sentencia Nº 7470 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2023

• Año: 2023
• Número de sentencia: 7470
• Fecha: 15 Enero 2022
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de la Pampa (Argentina)

CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERÍA - CIRC. II - GENERAL PICO

En la ciudad de General Pico, provincia de La Pampa, a los veintidós días del mes de junio del año dos mil veintitrés, se reúne en ACUERDO la SALA B de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial para resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados "EL CHALILEO S.A c/ MARTÍNEZ, C.M. s/ DESALOJO" (expte. Nº 7470/23 r. CA), venidos del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial, L. y de Minería - Circ. IV.

El Dr. R.F.R., sorteado para emitir el primer voto, dijo:

Plataforma fáctica: La empresa EL CHALILEO S.A. CUIT 30-7977749/8 inicia acción de desalojo para que se le restituya el inmueble designado como Partida N° 531.006, N.C.: S.. XVIII, F.. B, Lote 22, Par. 1, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble en un 100% a nombre de la empresa EL CHALILEO S.A. como S.. XVIII Matrícula-100 A, N° de entrada 5448/2022 dado en arrendamiento, contra el Sr. C.M.M.D. Nº 14.743.507, con domicilio en calle M.M.N.3., de la localidad de Santa Isabel, provincia de La Pampa y/o todo tercer ocupante, si los hubiese, que se encuentren en el inmueble rural de su propiedad.

El contrato tiene fecha de inicio el 15/08/2018 y de cese el 15/08/2020 y luego fue celebrado un contrato de prórroga por 16 (dieciséis) meses, momento en el cual el arrendatario abandonaría el inmueble finalizado el período pactado, abonando la totalidad de los cánones locativos adeudados.

Sentencia de Primera Instancia: El juez dicta la sentencia cuestionada en las apelaciones vertidas por los recurrentes. El magistrado de grado realiza un pormenorizado relato de los hechos del expediente, a los cuales me remito por razones de brevedad.

El sentenciante afirma que los inmuebles rurales por los que ambas partes entienden haber celebrado el contrato de alquiler y su prórroga, y por los cuales han trabado la litis, son los dos identificados catastralmente como Partida N° 531.004 y Partida N° 531006. Aduce que ambas partes son contestes que el arriendo era por esas dos parcelas, ya que de otra forma no habría sido plasmado en el instrumento. Por todo ello y conforme su ubicación catastral, entiende que este arrendamiento rural se rige por la ley 13.246.

El juez aclara que el plazo mínimo es de tres años y también se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie, en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al indicado. Por estos motivos el magistrado observa que el contrato de arrendamiento inicial en su cláusula décima no cumple con el plazo mínimo de vigencia para los contratos de este tipo, por lo tanto siendo la cláusula nula se entiende que el contrato tiene una vigencia mínima de 3 años desde el 15/8/2018 al 15/08/2021 por tratarse de una norma de orden público.

En este orden de razonamiento el sentenciante manifiesta que el convenio de prórroga se firmó con fecha 6/05/2021, por lo tanto quedó suscripto durante la vigencia del contrato originario, debiendo tratarse como un convenio de prórroga y no de un contrato sucesivo. Por estos motivos, el plazo de prórroga comienza desde el cese del contrato originario el 15/08/2021 y culminará 16 meses después, o sea el 15/12/2022. Entonces, para el magistrado de grado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes y su prórroga concluye el 15 de diciembre de 2022.

Sobre la base de doctrina y jurisprudencia que cita, el juez entiende que el contrato original estaba vigente al momento de la suscripción de la prórroga, y que el acuerdo finaliza el 15 de diciembre de 2022. La carta documento tuvo entidad suficiente como para comunicar el requerimiento de la devolución de los inmuebles, a lo que se le agregó la demanda por desalojo con la misma virtualidad jurídica.

Ahora bien, en forma posterior analiza la oposición del demandado en cuanto a que manifiesta que pertenece a una comunidad R.E. y que tiene activa participación personal e institucional en la misma. El juez afirma que los testigos dieron cuenta de ello, además de no ser controvertidas o desconocidas las constancias documentales aportadas por la demandada en su responde. Asimismo las testimoniales lo ubican a C.M.M. en "El Quinto" a raíz o con motivo del contrato de arrendamiento. Expresa que los inmuebles rurales se encuentran en el Departamento Chalileo (La Pampa) con lo cual están comprendidos dentro de los límites territoriales demarcados por la normativa N° 2.222, y sus leyes modificatorias de prórrogas. Pero aclara que esa sola circunstancia no habilita la aplicación de la norma mencionada suspendiendo el proceso y cita jurisprudencia de esta Alzada.

El magistrado de grado entiende que el objetivo de esta ley Nº 2.222 es favorecer a ciertas personas vulnerables, hasta tanto se logre la protección integral de la propiedad. Y la situación del demandado C.M.M. de ninguna manera puede verse incluida dentro de los parámetros de dicha normativa provincial. Aduce que el accionado reconoció en "otro" la titularidad del campo, sin que haya cuestionado la escritura pública e informes dominiales, limitándose a plantearlo recién en el proceso de desalojo al contestar la demanda. Asimismo el juez de grado vuelve a citar un antecedente de esta Alzada.

El juez decide encausar el proceso para evitar un dispendio jurisdiccional y en función de doctrina que cita y sobre la base del art. 655 del C. Pr. afirma que la demanda de desalojo ha de prosperar, pero como desalojo anticipado, con vencimiento el 15 de diciembre de 2022.

Finalmente hace lugar al desalojo a partir del 15/12/22. En cuanto a las costas, decreta que cada parte deberá hacer frente a las mismas y a los honorarios del proceso, es decir, debe soportar las propias y la mitad de las comunes. El demandado no será eximido de su parte de las costas, por cuanto de los antecedentes del proceso resulta que ha dado motivo a la promoción del juicio.

Agravios del demandado:

Primer agravio: En primer término se agravia porque el sentenciante al realizar el tratamiento del pedido de suspensión, llega a la conclusión de que no existe vinculación ancestral entre los inmuebles, objeto del presente juicio, y el demandado. Afirma que no se puede hacer caso omiso de la historia pampeana aduciendo que no existe vinculación ancestral. Expresa que el requisito del vínculo ancestral no se encuentra contemplado en la letra de la ley y constituye un agravamiento pretoriano que violenta el reconocimiento de los derechos de los pueblos originarios y sus miembros otorgados por la Constitución Nacional y los Tratados Internacionales con Jerarquía Constitucional. Expone que el juez de grado despoja literalmente de sus tierras ancestrales al Sr. MARTÍNEZ quien integra la comunidad "EPUMER" y cumple con todos los requisitos establecidos por la ley 2.222 y sus prórrogas. Cita un antecedente del Superior Tribunal de Justicia.

Afirma el recurrente que su parte se encuentra comprendida en los extremos fácticos y jurídicos contemplados por la Ley, y el aquo ha hecho caso omiso a los mismos, aplicando erróneamente requisitos no pedidos por la legislación, y que se ha demostrado que el demandado cumple con creces.

Reitera en sus agravios que el campo de donde se lo quiere desalojar se encuentra dentro de los parámetros geográficos establecidos por la Ley 2.222 para su procedencia, en el Departamento de Chalileo, Provincia de La Pampa. La ley 2.222 solo estipula la simple ocupación de las tierras, no exige en su texto que la ocupación sea tradicional por parte del Sr. C.M.M..- - - -

Aduce que el razonamiento de juez de grado en autos -en cuanto a que el demandado reconoce la propiedad en el actor- resulta ser totalmente erróneo, ya que el artículo 1 de la ley 2.222 y sus prórrogas habilitan a solicitar la suspensión de los desalojos a los tenedores, según el art. 1910 del CCyC.. Por lo cual concluye el recurrente en que su parte alquile el inmueble no impide que tenga vinculación ancestral con el mismo.

Entiende que la sentencia es carente de motivación ya que se ha arribado a una decisión exigiendo requisitos no impuestos por la ley y sin valorar la prueba producida en autos, prescindiendo así de la ley 2.222, como también de la normativa constitucional y convencional que la sustenta. Cita jurisprudencia en ese sentido.

Segundo Agravio: Aquí se queja el recurrente de lo decidido por el sentenciante cuando este último sostiene transformar la demanda de desalojo en un desalojo anticipado. Argumenta que esta decisión le ha ocasionado que no ha podido defenderse ni producir prueba alguna, quedando completamente desamparado, al tomar el juez una decisión imprevista, completamente unilateral y a todas luces parcial.

El apelante advierte que el razonamiento antes citado viola el principio de congruencia toda vez que excede lo peticionado por la parte actora, ya que nunca manifestó la voluntad de obtener un desalojo anticipado, y su conducta previa durante el litigio siempre estuvo orientada a la obtención de una sentencia de desalojo por vencimiento del contrato. Cita abundante jurisprudencia y doctrina. Plantea Cuestión Federal, y peticiona se declare nulo el fallo de Primera Instancia en el sentido expuesto en su escrito recursivo, con costas.- - -

La parte actora contesta de manera fundada cada uno de los agravios vertidos por la demandada, solicitando el rechazo de los mismos, con costas.- - -

Argumentación:

Antes de abordar cada uno de los agravios de los recursos presentados debo señalar que tal como pacíficamente lo viene afirmando esta alzada: "... los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquéllas que son conducentes y poseen relevancia para decidir el caso (cfr. CSJN, Fallos: 258:304,...