Sentencia Nº 73 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 14-03-2024

• Número de sentencia: 73
• Fecha: 14 Marzo 2024
• Materia: FARIAS JAIME JOAQUIN Vs. PIEVE AUTOMOTORES S.A. S/ COBRO DE ALQUILERES / ARRIENDO (ORDINARIO)

PODER JUDICIAL DE TUCUMÁN CENTRO JUDICIAL CAPITAL Excma. Cámara en Documentos y Locaciones - Sala I ACTUACIONES N°: 9486/15 AUTOS: F.J.J. c/ PIEVE AUTOMOTORES S.A. s/ COBRO DE ALQUILERES / ARRIENDO (ORDINARIO). Expte.: 9486/15 S.M. de Tucumán, 14 de marzo de 2024. SENTENCIA N° 73

Y VISTO:
En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a los 14 días del mes de marzo de 2024 se reúnen los Sres. Vocales de la Excma. Cámara Civil en Documentos y Locaciones, S.I., para considerar y resolver los recursos de apelación concedidos mediante providencia del 06 de abril del 2021 a la parte actora, J.J.F., y a la parte demandada, P.A.S., en contra de la sentencia de fecha 20 de julio del 2020. Establecido el orden de votación, dijo la Sra. Vocal preopinante, Dra. M.G.F.F.:

I.- SENTENCIA RECURRIDA Que la sentencia de fecha 20 de julio del 2020 resolvió: "I.- Hacer lugar en los términos y con los alcances que surgen de esta resolución al planteo de pago parcial efectuado por el demandado P.A.S. en mérito a lo expuesto.

II.- Hacer lugar parcialmente a la demanda de cobro de pesos deducida en estos autos por J.J.F. en contra de P.A.S., en mérito a lo considerado. En consecuencia, condeno al demandado a hacer efectivo en el perentorio término de diez días de quedar firme la presente, el pago de la suma de Un millón ciento diecisiete mil ciento seis pesos con 29/100 ($1.117.106,29), en concepto de capital, compuesto de a) Doscientos setenta y cuatro mil ciento seis con 29/100 ($274.106,29) por períodos locativos vencidos, intereses, IVA y cláusula penal devengados hasta el 13/04/2016, b) Diecisiete mil pesos ($17.000) correspondiente a la multa diaria devengada entre el 14/04/2016 y el 30/04/2016 inclusive y c) Ochocientos veintiséis mil ($826.000) en concepto de canon locativo con multa incluida por los meses de mayo a octubre de 2016, sumas éstas últimas a la que habrá de adicionarse el IVA respectivo y los intereses a la tasa indicada y calculados de la forma pactada. Los intereses se calcularán desde la fecha de la mora de cada una de las partidas, conforme se indica en la presente, hasta la de su efectivo pago a la tasa pactada contractualmente (12% anual).II.- Costas, 65% al demandado y en un 35% a la actora, conforme se considera.

III.- Reservar pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad”.

II.- ANTECEDENTES

II.I.- DEMANDA La demanda se relaciona con un contrato de locación comercial celebrado entre el Sr. J.J.F. y P.A.S. por un plazo de 36 meses, a partir del 01 de febrero de 2012 hasta el 31 de enero de 2015, con un canon establecido de $ 40.000 del 1/2 al 31/7 del 2012. Y de $55.000 del 1/8 al 31/1 del 2015 .Ello más IVA e intereses punitorios y cláusula penal -cláusula 11° del contrato, Fs. 30-. El actor inicia demanda en contra de P.A.S. reclamando: “a) Cobro de alquileres correspondientes a los períodos locativos (facturados de mayo/15, junio/15, julio/15, agosto/15, septiembre/15, octubre/15 y noviembre/15, reclamando la suma de $127.050 por cada período (IVA 21% incluido), más los intereses punitorios del 12% anual, que habrán de calcularse en su oportunidad, desde que cada uno de los períodos resultan debidos hasta la de su efectivo pago; b) Cobro de indemnizaciones por pérdidas e intereses derivados de la retención indebida del inmueble referido infra por los períodos diciembre/15 ($163.558), enero/16 ($163.558) y febrero/16 ($163.558) (valores en plaza IVA incluido), con más las que corresponda determinar por los períodos posteriores, mientras subsista la indebida ocupación hasta la efectiva entrega del inmueble, con más sus intereses que deberán calcularse conforme tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina desde la fecha de la mora hasta la de su efectivo pago. A tales efectos… se reserva el derecho de ampliar demanda hasta el dictado de la sentencia…. solicitando una vez dictada la sentencia, la aplicación de lo previsto en el art.524 de configurarse el supuesto allí previsto… Subtotal: $490.000 c) El cobro de la suma de $118.000 con más el interés punitorio convenido del 12% anual, en concepto de multa diaria de pesos un mil por cada día de mora en la entrega del inmueble prevista en cláusula undécima del instrumento locativo, computada desde el vencimiento del plazo por el que la accionada fuera intimada a la restitución del inmueble (01.11.15) a la fecha 26.02.16… Subtotal: $118.000 Total reclamado (provisorio): $1.497.350 (Pesos un millón cuatrocientos noventa y siete mil trescientos cincuenta)”. Hace reserva de ampliar la demanda. d) ampliación de demanda: con fecha 03 de octubre de 2016 (fs.121) la parte actora amplía la demanda a tenor de lo normado por el art.282 del CPCCT, reclamando el pago de indemnizaciones por pérdidas e intereses derivados de la retención indebida del inmueble por los perídos de marzo a septiembre de 2016 (incluido) por la suma que resulte de la prueba pericial a producirse, más los intereses correspondientes a tasa activa. Hace reserva de ampliar la demanda. e) ampliación de demanda: con fecha 17 de noviembre de 2016 (fs.126) la parte actora amplía nuevamente la demanda reclamando el pago de indemnizaciones por pérdidas e intereses derivados de la retención indebida del inmueble por los veinticinco días correspndientes a octubre de 2016 por la suma que resulte de la prueba pericial a producirse, con más intereses correspondientes. El actor afirma que a partir de mayo de 2015 acordaron $105.000 más IVA, habiéndose frustrado la concertación de un nuevo contrato. Destaca que la locataria depositó la suma de $759.072 en la cuenta corriente de su parte en el Banco del Tucumán con una imputación arbitraria que su parte rechazó mediante CD del 21 de diciembre de 2015 y que con fecha 05 de febrero de 2016 la demandada efectúa un nuevo depósito, que su parte también rechazó.

II.II.- CONTESTACIÓN DE DEMANDA Con fecha 18 de abril de 2016 (fs.98 a 109) la sociedad demandada contesta la demanda, negando especialmente lo referido a la reformulación del precio locativo y afirmando que la locación continuó luego de su vencimiento, en idénticos términos que los concertados originalmente; que luego de diversas tratativas acordaron el precio a partir de septiembre y afirma que ha abonado todos los cánones locativos. Con fecha 23 de febrero de 2017 (fs.142/143) solicita suspensión de términos por falta de traslado de las ampliaciones de demanda Subsidiariamente impugna los montos propuestos por la parte actora a los que califica como antojadizos. Afirma que los períodos de marzo y de abril de 2016 se encuentran cancelados, -según ya lo expresó al contestar la demanda -, mediante trransferencias bancarias. Que luego no pudo realizar los pagos subsiguientes por la intención de la parte actora de duplicar la deuda. Con fecha 19 de septiembre de 2017 (fs.161/162) la parte actora contesta a la excepción de pago opuesta solicitando su rechazo. Lo hace en estos términos: “… las transferencias bancarias efectuadas por la accionada el 29.316 y el 1º3.416 (por las sumas de $120.822) - a l igual que las restantes que acompaña de fecha anterior a los períodos reclamados (04.12.15; 27.4.15; 05.02.16; 18.3.15)-, han sido rechazadas... en todos y cada uno de los casos y puestas a disposición del depositante, según consta en Cartas Documentos de fecha 22.4.16 (nº683143434)- agregada a los autos el 13.6.16 como instrumento de fecha posterior-, y en Cartas Documento de fecha 21.12.15 y 17.02.16 (… agregada en fecha 07.3.16) por tratarse de depósitos no autorizados de sumas de dinero, de actos inconsultos, unilaterales y arbitrarios de la demandada, sin entidad ni valor de pago por inobservancia de los principios legales de integridad (sumas inferiores a las adeudadas), falta de puntualidad del pago, falta de imputación e imputación ilegítima, conforme fundamentos expresados en escrito introductorio de demanda que se dan por reproducidos en el marco del presente responde”. El subrayado nos pertenece

II.III.- ESQUEMA PROBATORIO: Pruebas: I) De la parte actora: seis cuadernos de prueba. N°1 – Instrumental: fs. 282 N°2 – Reconocimiento de firma: fs. 540 - Prueba producida a fs. 563 N°3 – Reconocimiento de firma: fs. 572 – Prueba producida a fs. 578 N°4 – Informativa: fs. 580 – Prueba producida a fs. 589/601 N°5 – Pericia Contable: fs. 603 – Prueba producida a fs. 660/661 La demandada solicita aclaraciones de la pericia contable: fs. 665 Aclaraciones formuladas por el perito: fs. 668 Impugnación del demandado del dictamen pericial: fs. 672/673 Responde el perito impugnación: fs. 677 N°6 – Pericial Tasador: fs. 679 – Prueba producida a fs. 696/697 Memoria Descriptiva: fs. 705/707 Impugnación dictamen pericial por la parte demandada: fs. 713/714 Contesta traslado la actora: fs. 718/719 Informe Actuarial sobre pruebas: fs. 721 (la parte demandada no presentó pruebas)

III.- ENCUADRE LEGAL Cabe considerar en forma preliminar que el Código Civil de Vélez resulta de aplicación atento a que el contrato de locación que une a las partes data del 11 de abril de 2012 con vigencia de 36 meses desde el 01 de febrero de 2012 hasta el 31 de enero de 2015 (fs.26 a 31). Art.1556 in fine del Código Civil: “El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta d convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación”. Art.1621 del Código Civil: “Fuera de estos casos el locatario tendrá derecho para separar las mejoras, con tal que separándolas restituya la cosa en el estado a que se obligó, o en el estado en que la recibió”. Art. 1622 del Código Civil: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida...