Sentencia Nº 5707/15 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2017

• Año: 2017
• Número de sentencia: 5707/15
• Fecha: 13 Marzo 2017
• Estatus: Publicado
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de la Pampa (Argentina)

En la ciudad de General P., provincia de La Pampa, a los trece días del mes de marzo del año dos mil diecisiete, se reúne en ACUERDO la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial para resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados "FUENTES, R.D.C.R., M.N. y otro S/ COBRO DE PESOS" (expte. Nº 5707/15 r.C.A.), venidos del Juzgado Civil de Primera Instancia N° 1 de esta Circunscripción.


El Dr. R.F.R., sorteado para emitir el primer voto, dijo:


Plataforma Fáctica: El martillero público R.D.F. solicita un cobro ordinario de pesos contra los Sres. A.J.B. y M.N.R., por el importe de U$S 12.000,00 en concepto de comisión por la venta de un inmueble, y/o su equivalente en pesos al momento del efectivo pago (fs. 33). El actor es martillero público y corredor de comercio; y relata que el día 7 de mayo de 2.009 la demandada RÍOS suscribió una autorización a fin de que el actor comience a ofrecer su casa en venta, reconociendo la comisión del 3% prevista por la ley 861, aclarando que la propietaria autorizó la publicación de la venta en periódicos locales. También el co-demandado B. concurrió a la inmobiliaria a fin de que se le ofreciera un inmueble en venta, por lo cual se le ofrecieron varios inmuebles, entre ellos el de la Sra. RÍOS, por el cual B. se interesó muchísimo. Pasado el tiempo ambas partes se pusieron de acuerdo y realizaron el negocio sin intervención del martillero, ante ello éste envió cartas-documento para que se le abonara su comisión por haber intervenido en el negocio. Aclara que el inmueble se vendió mediante un boleto firmado en una escribanía el día 22 de diciembre de 2.009, por el monto de $ 220.000,00. El co-demandado B. si bien reconoce haber concurrido a la inmobiliaria del actor, dice que aquél le ofreció un inmueble de propiedad de un Sr. V., que le agradó. Posteriormente recibe una notificación para que se le abone la comisión al martillero cuando en realidad B. se anotició de la venta del inmueble por un periódico, y que nunca tuvo tratativas con FUENTES, sino directamente con la propietaria del inmueble. En cuanto a la co-demandada M.N.R. manifiesta que concurrió a varias inmobiliarias para vender su casa, entre ellas la del actor, y éste le hizo suscribir una autorización para publicar avisos a fin de obtener un mejor precio. Niega que ella tuviera intención de suscribir una autorización de venta, afirmando que el martillero nunca llevó a observar esa vivienda a un posible comprador. Señala que en el mes de diciembre de 2.009 recibió un llamado telefónico de una señora interesada en la adquisición de su inmueble porque lo vio en el periódico, y a partir de ahí se concretó la operación inmobiliaria en forma directa sin la intervención del martillero, reiterando que la autorización de venta fue suscripta aprovechándose de mala fe el actor de esa situación.


Sentencia del aquo: a fs. 448/453 el a-quo dicta la sentencia cuestionada en las apelaciones vertidas por los recurrentes. El magistrado de Primera Instancia realiza un pormenorizado relato de los hechos del expediente a fs. 448/451 vta., a los cuales me remito por razones de brevedad. El juez esgrime que el punto de discusión en primer término es la participación del actor para concretar la compraventa del inmueble de propiedad de la Sra. RÍOS, afirmando que corresponde a aquél acreditar tal extremo. Tiene por probado que el accionante es martillero público y corredor de comercio, que ambas partes concurrieron a la inmobiliaria FUENTES en busca de asesoramiento; agregando que la vendedora suscribió una autorización de venta del inmueble de calle 11 N° 331 oeste de esta ciudad, y por último que el actor efectuó la publicación de venta de ese inmueble en el diario "El Económico". Agrega que también quedó acreditado que los co-demandados B. y RÍOS efectivamente realizaron la transacción de compraventa por la casa de calle 11 N° 331 oeste. Señala el aquo que el testigo F.V. declaró que el actor junto con B. concurrieron a ver la casa de la Sra. RÍOS, lo sabe porque fue el mismo día que FUENTES los llevó a la casa del testigo. A su vez dice que B. reconoció que había consultado al actor para adquirir una propiedad, y que la Sra. RÍOS otorgó una autorización para gestionar la venta de la casa. En la misma época el martillero publicó en un medio que poseía dos casas para la venta una enfrente de la otra, la del Sr. VIARA y la de la Sra. RÍOS, por ello se cruzaron para ver las dos casas, circunstancia que el testigo presenció. El magistrado afirma que no encuentra motivos para dudar de ese testimonio y descree de las versiones dadas por los demandados; por ello concluye que el Sr. FUENTES ha intervenido realizando gestiones para acercar a las partes para la efectivización del negocio inmobiliario, que fue finalmente concretado. Remite al art. 78 de la ley provincial N° 861 y en subsidio a ley nacional 25.028 que regula el régimen legal de martilleros y corredores de comercio, de la cual cita los arts. 34 y 27 y, por ello deduce que le asiste razón al actor, siendo los demandados obligados al pago de la comisión respectiva. En cuanto al importe de la comisión se discute entre el actor y el demandado sobre el precio del inmueble, ya que uno lo sitúa en U$S 200.000,00 y el otro en la suma de $ 200.000,00; siendo esta suma la que figura en el boleto de compraventa respectivo. El aquo se remite al art. 90 inc. d) de la ley 861 que dispone que la comisión debe calcularse sobre el importe neto de la operación; por ello señala que la pericia efectuada en el año 2.011 fija un valor de la propiedad cercano los U$S 200.000,00 pero que no puede apartarse del instrumento privado con fecha cierta y que no ha sido conmovida su validez por los planteos del actor. Dice que la Sra. RÍOS estaba urgida por problemas económicos y que el valor del dólar estadounidense a fines de 2.009 era de U$S 1= 3,80 en promedio. Asevera que el actor no ha probado acabadamente que haya existido una sustitución del precio indicado en el boleto de compraventa reservado en Secretaría. Manifiesta que el valor de los inmuebles en dólares es irregular existiendo en un para de años una oscilación de entre el 25 a 30%, pero además, existe un documento suscripto por las partes que establece un valor cierto para el bien y la validez de ese instrumento no ha podido ser destruida por los planteos del accionante. Por otra parte el juez afirma que no puede tener por válida una filmación acompañada por el actor, ya que no se obtuvo la conformidad del co-demandado B., que esa supuesta declaración no contó con el debido control jurisdiccional, y que fue negada su veracidad sin haber efectuado prueba en subsidio, por ello concluye que el valor sobre por el cual debe fijarse la comisión es de $ 200.000,00, debiendo abonar de comisión conforme al art. 91 de la ley 861, el 3% para cada parte, es decir, la suma de $ 6.000,00 con más intereses a la tasa mix desde la fecha de compraventa, impone las costas a los demandados y regula honorarios.


Expresión de Agravios de la demandada M.N.R.: Como primer agravio se queja la recurrente que el aquo tuvo por acreditada la participación del actor como corredor de comercio en la operación de la venta del inmueble de su propiedad. Afirma que el juez no observó que la autorización de venta suscripta lo fue con fecha 7 de mayo de 2.009, y la venta se realizó el 22 de diciembre de 2.009, es decir, 8 meses después de la autorización. Argumenta que en la autorización no se fijó fecha de vencimiento de la misma, con lo cual no puede ser por tiempo indeterminado, por lo que como máximo, a criterio del recurrente, puede extenderse por tres meses. Por otra parte afirma que dicho documento fue sobreescrito, carece de elementos formales y contiene una serie de vicios que afectan su validez. Advierte que se acreditó que su parte publicaba la propiedad en venta en distintas revistas y diarios de la ciudad, por lo que debido a esas publicaciones fue se contactó con el co-demandado B. y su señora. Reitera que la operación inmobiliaria se concretó ocho (8) meses después que se suscribió la autorización. Esgrime que fue con mala intención que el actor no haya indicado una fecha de vencimiento de la autorización, lo que invalida al documento; critica al sentenciante porque con su criterio podría avalar una venta efectuada 10 o 20 años después de su autorización, constituyendo ello un abuso del derecho. Por otra parte observa la recurrente que el documento contiene tachaduras y enmiendas no salvadas; indica que donde se coloca el signo pesos ($) se agregó una U y una S para hacer figurar dólares (U$S), además dice que el valor se encuentra sobreescrito y enmendado, lo que contribuye para determinar su nulidad; además describe puntualmente las conclusiones a las que arribó el perito calígrafo, concluyendo que todas las enmiendas agregadas y supresiones carecen de valor; y por eso entiende que el documento utilizado por el aquo para acreditar la intervención del actor es inconsistente a criterio de la recurrente. Manifiesta que el actor no acreditó su participación en la negociación, ya que el testimonio de F.V. no es imparcial debido a que realizaba pasantías en la inmobiliaria del actor, además sin advertir por parte del aquo que se contradijo en su testimonio, señalando que es un testimonio parcial, dubitativo y contradictorio. Asimismo dice que el testimonio de la Sra. A.G.P. se contradice con los brindados por F.V.; ya que la primera no vio al matrimonio B. en la casa de RÍOS, agregando que no tenía ningún cartel indicador de la venta de dicho inmueble. Por su parte agrega la recurrente que el inmueble se ofrecía en venta por distintas vías, con lo cual la venta bien pudo ser hecha por fuera de la inmobiliaria FUENTES, afirmando que acredita que la venta se efectuaba en forma particular por los avisos publicados en el periódico "el económico" ; por todo ello considera que no está...