Sentencia Nº 5683/15 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2017

Fecha de Resolución: 1 de Enero de 2017
 
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En la ciudad de General Pico, provincia de La Pampa, a los ocho días del mes de mayo del año dos mil diecisiete, se reúne en ACUERDO la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial para resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados "SUCESORES DE J.J.M. C/ FRAIRE, Ángel Sebastián S/ DAÑOS Y PERJUICIOS" (expte. Nº 5683/15 r.C.A.), venidos del Juzgado Civil de Primera Instancia N° 2 de esta Circunscripción.-

El Dr. A.P.B., sorteado para emitir el primer voto, dijo


I: Antecedentes del caso: a) El Sr. J.M.J. (locador) mediante contrato escrito, alquiló un predio rural al Sr. Á.S.F. (locatario). El contrato de arrendamiento rural se pactó por un plazo inicial de cinco (5) años, con opción a tres (3) años más, venciendo el 31/12/1999 y/o el 01/12/2002, en caso que se haya hecho uso de la opción de alargar el plazo


Según la versión del propietario, vencido el contrato de arrendamiento el 01/12/2002, el locatario F. no restituyó el inmueble, lo que provocó que promoviera las actuaciones caratuladas: "J., J.M.c.F.Á.S. s/ Desalojo por vencimiento de contrato", Expte. N° 26.509/06, que tramitaron por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial, L. y Minería N° DOS con asiento en esta ciudad, manteniéndose en el predio el Sr. F. hasta el día 3 de abril de 2007, fecha en que fue desalojado


La circunstancia apuntada motivó que J.M.J. en fecha 01/06/2007 promoviese demanda por daños y perjuicios y por reclamo de pago de multa contractual, contra Á.S.F., por la suma de $ 223.235,51 con más intereses, afirmando que el accionado retuvo el campo en forma indebida desde el 01/12/2002 hasta el 03/04/2007. En primer lugar exigió la multa contemplada y acordada en la cláusula 11° del contrato y por la cual corresponde pagar al locador el 5% diario del precio del arrendamiento, por cada día de mora en la entrega del predio rural: $ 6.250,30. Reclamó: a. en concepto de daños y perjuicios los siguientes rubros: 1. valor locativo por ocupación indebida del campo desde el 01/12/2002 hasta el 03/04/2007, en base a un alquiler de 80 Kg por hectárea y por año; 2. el pago de $ 27.598,48, con más intereses que estimó en la suma de $ 10.422,56. Total reclamado en concepto de valor locativo $ 38.021,04 (ver demanda fs. 14/14 vta.); b. mejoras destruidas: afirmó en su demanda que el accionado debía indemnizar "la destrucción casi total de las mejoras y la infestación de plagas y malezas en el predio". 1. Reparación de alambrados perimetrales e internos: partiendo de un costo total de $ 80.580,00 reclamó el pago de su 50%, es decir de $ 40.290,00 en virtud que en el contrato se expresó que se encontraban en regular estado; 2. manga con yugo de 6 metros: $ 6.500,00; 3. un cargador de 4 metros: $ 3.800,00; 4. ocho cuerpos para bebidas: $ 1.280,00 ($ 160,00 por cuerpo); 5. un tanque australiano de 10 chapas: $ 21.020; 6. diez tranqueras de lienzo: $ 3.265,00; y 7. cuarenta postes esquineros $ 3.192,00; c. campo infectado con plagas y malezas: control de gramón con glifosato y laboreo mecánico con rastra doble acción: $ 49.808,00. En subsidio y para el supuesto que no se admita la demanda por daños y perjuicios dejó planteada la acción de enriquecimiento sin causa (ver demanda fs. 12/18)


b) Á.S.F. contestó la demanda a fs. 203/215. Admitió que alquiló el campo al actor el 1/12/1994, pero con una superficie real de 171 has, y que el contrato de alquiler se limitó a 153 has, en razón de que el Sr. B. nunca dejó de utilizar 27 has del predio. Dijo que como precio se pactaron 40 kg de novillo por hectárea y por año. Refirió que a mediados del año 1997 el campo comenzó a inundarse a causa de grandes precipitaciones, quedando una gran parte del mismo totalmente anegado e improductivo y como consecuencia de ello se pactó en reducir el precio del arrendamiento a las hectáreas realmente utilizadas; la inundación empeoró en los años 2000 y 2001 quedando trabajables sólo 10 hectáreas. Refirió que en esa situación se llegó a finales de 2002 y que a pedido del propio J., dado que era su único medio de vida, se inició otra relación contractual. Dijo que el nuevo acuerdo por el arrendamiento no se plasmó por escrito pero se respetaron los lineamientos generales del primero, con la diferencia que los pagos serían mensuales; expresó que continuó con la explotación de solo 10 has que no estaban inundadas, y que siempre fue haciendo adelantos del precio del alquiler. Recién a mediados del año 2005 vuelven a ser laborables las 153 has, y como siempre contaba con saldo a su favor dijo que siguió haciendo pagos mensuales hasta el mes de febrero de 2006, quedando un saldo a su favor de $ 1.858,00 conforme planilla de cálculo ya referida (n° 11). Manifestó que en marzo de 2006 el actor le solicitó un adelanto de $ 1.100, dinero que posteriomente se negó a recibir, procediendo a dejar un cheque en la Escribanía Perla a disposición de J.. En definitiva y por los distintos argumentos que expuso, aseguró que existió un contrato verbal desde el 1/12/2002, relación contractual que, según su criterio, se encuentra claramente probada, debiéndose descartar que haya ocupado la tierra indebidamente


c) En la sentencia de fs. 695/712 dictada el 27 de abril de 2012, el juez de grado admitió parcialmente la demanda por la suma de $ 88.986,95 con más intereses. Las costas del proceso, por la parte que prosperó la demanda las impuso a la parte demandada; y por la parte en que fue rechazada ($ 129.248,56 con más intereses) las impuso a la parte actora.- - -

Apeló la parte actora (fs. 721). Conforme surge de la partida de defunción agregada a fs. 739 el actor J.M.J. falleció el 12/5/2012. También se acreditó que tiempo atrás, el 5/3/2009, había fallecido L.E.L., esposa del actor (fs. 740), compareciendo al proceso sus hijos E.B.J. y J.S.J. (fs. 747/751 y fs. 755/756). Expresaron agravios a fs. 762/766, los que no fueron contestados por el accionado (fs. 783)


II. El recurso de la parte actora:


1. Primer A.: se queja el apelante porque reclamó el pago de los alquileres devengados y no pagados a partir del 1/12/2002 hasta el 3/4/2007, y la sentencia sólo admitió tal pretensión por los alquileres devengados a partir 28/2/2006, -fecha en que se inició la acción de desalojo- hasta el día en que se concretó el desalojo, esto es hasta el 3/4/2007. Refiere que el a quo en la sentencia sostuvo que durante el lapso que va desde el 1/12/2002 hasta el 28/2/2006 existió una continuidad de la locación, en los términos del art. 1622 del Cód. Civil y a partir de ello dedujo que los alquileres de ese período debieron reclamarse por vía ejecutiva, y como así no se hizo rechazó el cobro del mismo por ese tiempo. Afirma que el juez incurrió en error por dos razones: 1°) el art. 1622 del Cód. Civil establece que una vez vencido el plazo contractual, si el locador no reclama la devolución del inmueble, se presume "la continuación de la locación concluida, bajo los mismo términos". Ello quiere decir, entre otras cosas, que se debe pagar el mismo precio, asistiéndole el derecho a cobrar el precio originalmente pactado, pero no a aumentarlo. Entre otras cosas, dice el apelante que, al menos el precio de los 40 kg de novillo por hectárea y por año que estaban pactados deben ser pagados, atendiendo que F. siguió explotando el campo y J. no reclamó su devolución; y 2°) en segundo lugar dice que, los contratos son ley para las partes (art. 1997, Cód. Civil), y en tal sentido recuerda que en la cláusula 3° y 11° del contrato se acordó la mora automática para el caso en que el predio no se restituya en el plazo pactado, por lo que los daños deben ser resarcidos desde el día en que venció el contrato, esto es a partir del 1/12/2002, debiéndose pagar el precio de la locación acordado a partir de dicha fecha. En definitiva solicita que se ordene pagar "... 80 kg por hectárea y por año desde que venció el contrato hasta que se entregó efectivamente el campo a su dueño, o bien se ordena pagar los alquileres pactados, conforme a la continuidad de la locación..." (sic fs. 763).


1.2. Surge de la demanda de fs. 12/18 que el actor promovió demanda por daños perjuicios, y uno de los hechos en que fundó su demanda de daños fue la retención indebida del predio rural en la que habría incurrido el arrendatario a partir del 1/12/2012 -fecha de terminación del contrato- hasta el 3/4/2007, fecha en que fue desalojado. "... Como indemnización por este uso indebido se reclama el valor locativo del inmueble, durante el lapso...

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