Sentencia Nº 5034/12 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2013

• Año: 2013
• Fecha: 14 Febrero 2013
• Número de sentencia: 5034/12
• Estatus: Publicado
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de la Pampa (Argentina)

[CCGP]ETCHEVERRY, H. O.-14.02.2013 CONTRATO DE LOCACIÓN – Vencimiento del plazo: continuación, prórroga o renovación del contrato de locación [] 1 Con relación a la subsistencia de los contratos de locación urbana una vez vencido el plazo convenido originariamente, pueden darse distintas situaciones que conviene diferenciar: 1. si el locatario permanece en el uso y goce de la cosa, sin que las partes convengan nada al respecto, hay una mera continuación de la locación, regida por el art. 1622, Cód. Civil, que permite al locador pedir la devolución en cualquier momento; 2. la prórroga de la locación consiste en la extensión del plazo original, y puede ser consecuencia del ejercicio de la facultad concedida en el contrato a alguna de las partes, o de la voluntad de ambas a la finalización del plazo o aun antes; 3. la renovación, que a veces puede ser difícil de diferenciar de la simple prórroga, equivale a la celebración de un nuevo contrato. "Renovar" un contrato es hacer uno nuevo, como renovar un pasaporte o una licencia para conducir es obtener un nuevo documento que reemplace al anterior, que perdió vigencia. A veces los términos "prórroga" o "renovación" se emplean como equivalentes o sinónimos, pero parece más adecuado, cuando se está hablando de contratos de locación, utilizar el primero para el caso en que la modificación del convenio se limite a su duración, mientras que la segunda expresión tiene un sentido más amplio y comprende los supuestos en que se altere otro de los elementos del contrato, como por ejemplo el precio CONTRATO DE LOCACIÓN – Contratos verbales: tienen validez cuando tuvieron principio de ejecución [] 2. De acuerdo al art. 1 de la ley 23.091, los contratos de locaciones urbanas, "así como también sus modificaciones y prórrogas", deben formalizarse por escrito. Cuando no se lo concreta de este modo pero el contrato tuvo principio de ejecución, "se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley". Los contratos verbales tienen, por lo tanto, validez, cuando tuvieron principio de ejecución (B., "Tratado de Derecho Civil", T. I, Nº 612, p. 518, ed. La Ley 2008). CONTRATO DE LOCACIÓN – Plazo máximo: no se puede pactar en el contrato un plazo mayor de diez años, pero las partes pueden a su vencimiento celebrar otro contrato o renovar el anterior. [] 3. B. explica que "nada se opone, claro está, a que al vencimiento del contrato las partes suscriban uno nuevo por otro plazo no mayor de diez años" (ob. cit., T. I, Nº 646, p. 544). "Una vez vencido el plazo legal las partes pueden celebrar un nuevo contrato sobre la misma cosa y con idénticas cláusulas, ya que no pesa sobre éste razón alguna de orden público o de licitud que lo impida" ("Código Civil Comentado y Anotado", Cifuentes-Sagarna, T. II, p. 343, ed. La Ley 2005, con numerosas citas doctrinarias). [...] la prohibición legal se refiere "a la cláusula acordada en el contrato originario, puesto que, en verdad, nada impide que al fin de la locación se acuerde un nuevo contrato entre las mismas partes, que de tal suerte no viene a ser continuación del primero" (Código Civil Anotado", Llambías-Alterini, T. III-B, p. 151/152, ed. A.P. 1985).- Lo que no se puede, entonces, es pactar en el contrato un plazo mayor de diez años, ni incluir opciones que permitan a alguna de las partes excederlo por su sola voluntad, pero la ley no impide que, una vez vencido el contrato original, las partes celebren otro o renueven el anterior, de manera que el inquilino llegue a permanecer en el inmueble durante más de diez años, como sucede en numerosos casos.- CONTRATO DE LOCACIÓN – Plazo mínimo: no se aplica en caso de prórrogas o renovaciones de contratos de locación. [] 4. [La Cámara de apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería de General Pico adhirió a la corriente mayoritaria de la doctrina y jurisprudencia que sostienen que el plazo mínimo de locación de tres años que establece el art. 1 de la ley 23.091] ... se aplica únicamente al primer contrato de locación celebrado entre las partes, no en caso de prórrogas o renovaciones. [...] Resulta más convincente la corriente mayoritaria, pues el fin perseguido por el legislador -asegurar durante un tiempo determinado la estabilidad del locatario- ya fue logrado a través del plazo mínimo establecido, que cuantifica de ese modo el interés social. Entender que, en caso de prórroga o renovación, ellas deben convenirse por el mismo plazo mínimo, puede resultar incluso perjudicial para el inquilino, pues es factible que el locador, dispuesto a prorrogar o renovar el contrato durante un plazo más breve, para facilitarle a aquél la búsqueda de otro inmueble, no quiera sujetarse por segunda vez al plazo mínimo, con la consiguiente frustración de la prórroga o renovación.- [...] De todos modos, no hay ningún impedimento para que las partes, al finalizar el...