Sentencia Nº 322 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 19-10-2022

• Número de sentencia: 322
• Fecha: 19 Octubre 2022
• Materia: LEON ABADO MARIA CARIDAD Vs. ESCAÑO DE CHRESTIA GRACIELA ESTELA SUSANA S/ RESOLUCION DE CONTRATO / INCUMPLIMIENTO

PODER JUDICIAL DE TUCUMÁN CENTRO JUDICIAL CAPITAL Excma. Cámara en Documentos y Locaciones - Sala III ACTUACIONES N°: 2813/16 AUTOS: “LEÓN ABADO MARIA CARIDAD c/ ESCAÑO DE C.G.E.S. s/ RESOLUCIÓN DE CONTRATO / INCUMPLIMIENTO”. E.. Nº 2813/16. SALA

IIIa.- Sentencia Nro. 322 En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a los 19 días del mes de octubre del año 2022, se reúnen los Sres. Vocales de la Excma. Cámara Civil en Documentos y Locaciones Sala IIIa, D.. L.J.C. y R.M.M., para considerar y resolver el recurso de apelación deducido por la parte actora contra la sentencia de fecha 17 de mayo de 2022. Practicado el sorteo de ley y establecido el orden de votación se procedió a la misma con el siguiente resultado: Dr. L.J.C. y Dr. R.M.M.. El Sr. Vocal Dr. L.J.C. dijo:

I.- Viene a conocimiento y resolución del Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, concedido libremente el día 30/05/22, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Civil en Documentos y Locaciones de la IIa Nom. de fecha 17/05/22, que resolvió hacer lugar parcialmente a la demanda promovida en autos por la actora María Caridad León Abado en contra de la demandada Graciela Estela Escaño de Chrestia, condenar a la accionada al pago de la suma de $408.000 en concepto de pérdida de chance con más los intereses fijados e imponer las costas en la proporción del 60% a cargo de la parte demandada y el 40% restante a cargo de la actora. En fecha 29/06/22 la parte recurrente presentó el memorial de agravios y el día 01/07/22 se ordenó correr el traslado de ley (cfr. cédula del 01/07/22). El traslado fue contestado por la parte demandada el día 29/07/22. Firme el decreto de fecha 01/08/22, el recurso ha quedado en condiciones de ser resuelto.

II.- Del examen del caso planteado surge que la actora María Caridad León Abado, con patrocinio letrado, inició la presente demanda en contra de la demandada G.E.S.E. de Chrestia por la suma de $1.576.788 o lo que más o menos se estime conforme las pruebas ofrecidas. El monto reclamado se compone con la suma de $26.786 en concepto de daño emergente, $1.200.002 en concepto de lucro cesante, $200.000 en concepto de pérdida de chance y $150.000 en concepto de daño moral (cfr. ff.47/58). La acción entablada tiene como fundamento el incumplimiento contractual y los daños y perjuicios ocasionados por la resolución unilateral por parte de la accionada del contrato de locación comercial celebrado entre las partes el día 04/09/15 respecto del inmueble ubicado en calle Catamarca Nº667 de esta Ciudad destinado a una farmacia. Corrido el traslado de ley, la demandada G.E.S.E. de Chrestia, mediante apoderado letrado, contestó demanda, solicitó se rechace en su totalidad con expresa imposición de costas a la actora y expuso su verdad de los hechos al que nos remitimos por orden a la brevedad (ff.87/99). A f. 109 la parte actora desconoció la prueba documental acompañada por la demandada y por providencia de fecha 21/04/17 se tuvo presente para definitiva. Por decreto de fecha día 31/05/17 se abrió la causa a pruebas (f.115) y finalizado el término probatorio se agregaron los medios probatorios ofrecidos y producidos por las partes. Conforme da cuenta el informe actuarial de fecha 27/12/18 la parte actora presentó diez cuadernillos (se comprueba que se numeraron once cuadernos pero se omitió el número siete) y la parte accionada presentó doce cuadernillos (f.399). Puestos los autos para alegar, se agregaron los alegatos de la partes (agregados a ff. 404/405 y 406/416) y los autos pasaron a dictar sentencia. La sentencia de primera instancia dictada el día 17/05/22, como anticipamos, resolvió hacer lugar parcialmente a la demanda promovida en autos por la actora María Caridad León Abado en contra de la demandada Graciela Estela Escaño de Chrestia, condenar a la accionada al pago de la suma de $408.000 en concepto de pérdida de chance con más los intereses fijados e imponer las costas en la proporción del 60% a cargo de la parte demandada y el 40% restante a cargo de la actora. De los considerandos del fallo apelado surge que la sentenciante tuvo por acreditado que las partes celebraron un contrato de locación en fecha 04/09/15 respecto del inmueble sito en calle Catamarca Nº667 de esta ciudad por el plazo de veinticuatro meses con vencimiento el día 04/09/17 con el destino comercial de una farmacia conforme lo términos del instrumento acompañado en copia a f.27, y que la resolución del contrato se produjo el día 28/03/16 cuando la accionada tomó posesión del local comercial dado en alquiler y manifestó ante la escribana pública su intención de cambiar la cerradura de ingreso del establecimiento. La Jueza de grado indicó que la actora alega que la demandada incumplió su deber de buena fe y sus obligaciones legales al alquilar nuevamente el inmueble que ya se encontraba dado en locación, y que la demandada invoca como causales para la resolución dispuesta unilateralmente por su parte: la falta de cumplimiento del fin convenido en el contrato, el abandono del local por parte de la locataria y la falta de pago del canon locativo. En este contexto, los argumentos del pronunciamiento se circunscribieron a dilucidar la existencia o no de incumplimiento contractual y en determinar a quien debe atribuirse conforme las pruebas producidas por las partes que consideró atendibles, pertinentes y conducentes a la resolución del caso. La sentenciante puntualizó que pese a que la accionada recuperó la posesión del local no lo comunicó fehacientemente a la actora y señaló que no se demostró en autos que la demandada haya intimado u otorgado plazo alguno a la actora para que cumpla con sus obligaciones. Así, la sentenciante indicó que recién mediante la misiva de fecha 30/05/16 (f.46) la accionada le comunicó a la actora que la resolución contractual se produjo exclusivamente por su culpa y encuadró su conducta en los términos del inc. c del art. 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). Seguidamente, la Jueza a quo señaló que la normativa mencionada exige el incumplimiento en el pago de dos períodos consecutivos y que a la fecha de la toma de posesión sólo se encontraba vencido e impago el mes de marzo de 2016, por lo que no estaban dadas las condiciones para hacer efectiva la resolución prevista en el inc. c. mencionado. A ello, la sentenciante agregó que no fue controvertido en autos que la actora abonó en forma puntual el canon locativo hasta el mes de febrero del año 2016 conforme las copias de los recibos acompañados en autos. Asimismo, la Jueza de grado advirtió que a fines de marzo de 2016 la demandada había dispuesto unilateralmente la resolución de la locación celebrada, que en el mes de abril de 2016 alquiló el local a otra persona donde comenzó a funcionar una panadería y que intimó el pago del canon correspondiente a abril/16 a la actora cuando no correspondía dado que había resuelto unilateralmente el contrato el día 28/03/16. En este contexto, la sentenciante sostuvo que yerra la demandada al justificar la resolución unilateral del contrato por la causal de falta de pago locativo. Además, la Jueza a quo señaló que compulsadas las actuaciones administrativas acompañadas en autos constató que la actora inició los trámites necesarios para cumplir con el destino comercial convenido en la cláusula sexta del contrato locativo y que no le asiste razón a la accionada al sostener que la actora no dio cumplimiento con el fin acordado en el contrato, por lo que consideró que la demandada no puede fundar la resolución del contrato que la unía con la actora con este supuesto. En particular, la sentenciante consideró que la actora recién obtuvo la habilitación para el funcionamiento de una farmacia en el local alquilado el día 26/01/16, que las farmacias para funcionar deben previamente ser habilitadas por el SIPROSA y que se encuentran sujetas a su fiscalización y control, por lo que no pueden comenzar sus actividades sin la autorización debida. La Jueza a quo tuvo por probado que en el lapso transcurrido desde la celebración del contrato de locación en septiembre de 2015 hasta fines de enero de 2016, fecha de otorgamiento de la habilitación, el local no estaba autorizado para funcionar ante la ausencia de habilitación para tal fin. Asimismo, la sentenciante precisó que el hecho de que el local comercial estaba vacío al momento de confeccionarse el acta Nº076/16 por parte del Departamento de Fiscalización Sanitaria del Ministerio de Salud Pública de fecha 22/03/16 tampoco constituye un presupuesto para tener por configurada la causal para resolver el contrato. Por ello, la sentenciante resolvió que esta causal invocada tampoco se configura en la especie. Por otra parte, la sentenciante precisó que al abocarse en el análisis de la causal de abandono del inmueble esbozada por la accionada comprobó que la actividad desplegada y los trámites efectuados por la actora no evidencian la intención de abandonar el inmueble o dar por resuelto el contrato, sino todo lo contrario. En especial, señaló que si bien se desprende del acta de constatación notarial obrante en autos que la demandada tomó posesión del local comercial y manifestó su decisión de cambiar la cerradura con el fin de resguardar su patrimonio con fundamento en que el local se encontraba con la puerta entreabierta, con vidrios rotos, sucios y papeles en el suelo, cuando las inspectoras del Departamento de Fiscalización Farmacéutica y Tecnología Médica del Ministerio de Salud Pública inspeccionaron el local el día 22/03/16 no indicaron que el inmueble se encontrara abandonado o con la puerta entreabierta. En definitiva, la sentenciante sostuvo que las causales de resolución del contrato locativo invocadas por la demandada consistentes la falta de pago del canon locativo, falta de cumplimiento del fin convenido en el contrato y abandono del local por parte de la locataria resultan improcedentes, por lo que concluyó que en el caso no concurren los...