Sentencia Nº 22049 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2022

• Número de sentencia: 22049
• Fecha: 16 Mayo 2022
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de la Pampa (Argentina)
• Estatus: Publicado

CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERÍA

En la ciudad de SANTA ROSA, capital de la Provincia de La Pampa, a los dieciseis (16) días del mes de mayo del año 2022, se reúne en ACUERDO la SALA 1 de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería para resolver los recursos de apelación interpuestos en la causa: "SANTA JULIANA, J.R.c., G.E. Y OTROS s/ORDINARIO" (Expte. Nº 105624) - Nº 22049 r.C.A.- originaria del Juzgado de Primera Instancia en lo Laboral Nº 2 (causa residual del juzgado civil nº seis) de la Ira. Circunscripción Judicial y de acuerdo al orden de votación sorteado (arts. 254 y 257 CPCC): 1º) jueza M.E.A., 2º) jueza L.B. TORRES y 3º) jueza F.B.B. (cfe. art. 51 ley 2574), dicen:

La jueza ALVAREZ:

I.- La sentencia en recurso

Viene apelada la sentencia dictada por el juez C.D.S. de fecha 13.4.2021 (act. n° 827160) , mediante la cual rechazó la demanda promovida (el 29.20.2014) por J.R.S.J. contra G.E.O., R.E.R., A.D., R.D. y G.E.D. y en virtud de la cual pretendía que se declare la nulidad de la compraventa concertada entre aquellos (el primero en calidad de adquirente y los restantes como herederos de F.G.D., titular registral) respecto de los inmuebles Partidas nº 626.301 y 624.447(matrícula II- 29155 y II-29154) e instrumentada en escritura pública n° 239 (de fecha 19/112011 y autorizada por la escribana S.G. IGLESIA) .

A ese fin, el actor invocó que dichos inmuebles habían sido previamente adquiridos por el de su titular dominial F.G.D. (cfe. escritura pública Nº 436 de fecha 9/9/1986 y autorizada por el escribano J.C.R. y aquellos, al disponer su venta, lo hicieron en contravención de la prohibición contenida en el art. 1329 del Código Civil, de lo cual deriva que esos contratos son nulos.

Ese pedimento fue desestimado por el juez y en cuanto a las costas "atento a la existencia de doctrina y jurisprudencia contradictoria en la materia, y a que el actor pudo considerarse con derecho a demandar como lo hizo" las impuso en el orden causado (art. 62 -segundo párrafo- CPCC).

Reguló honorarios de los abogados como el perito tasador intervinientes (en el 15% a favor del patrocinante del co-demandado OHACO, el 10% favor del patrocinante del actor SANTA JULIANA y en un 3% a favor del I.. EVANGELISTA), todos porcentuales a calcularse sobre el valor del contrato cuya nulidad se pretendía.

II.- Las apelaciones: su tratamiento

Lo así decidido viene recurrido por el actor J.R.S.J. (act.908179) como por el codemandado G.E.O. (act. 1024294) y, si bien su abogado patrocinante, M.A., también dedujo apelación (por su propio derecho), luego la desistió (act. 1069314).

II.- a) Del actor

P. su crítica desde tres aristas (act. 908179); en la primera aduce que el juez omitió resolver la cuestión central propuesta a decisión -la nulidad contractual por venta de cosa ajena-; luego, expresa que al preferir al que adquiere en base a la inscripción de un registro inmobiliario -declarativo y en base a inscripciones inexactas fundadas en títulos nulos- frente a quien realmente adquirió el dominio del inmueble del propietario -con escritura pública precedente aunque no inscripta- y respecto del cual se le hizo tradición, no solo introduce conceptos erróneos sino que le asigna al Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) una función constitutiva que legalmente no tiene; y, finalmente, sostiene que en igual desajuste incurre cuando considera que la única publicidad es la registral, sin atender a la posesoria.

II.- b) Del codemandado

Se agravió (act. 1024294) de la imposición de las costas por su orden -pide que sean a cargo del actor- y de la regulación de honorarios al perito -cuestiona la base regulatoria como también el porcentual asignado, por resultar excesivo-.

III.- Su tratamiento

S. es que la materia de agravios nos viene dada en la medida de las impugnaciones que titularizan las partes; las que, en este caso, son las referenciadas (arts. 257 y 258 del CPCC), motivo por el cual aquellas cuestiones que no vienen impugnadas ni son objeto de replanteo (art. 244 del CPCC) exceden el examen que ahora nos incumbe.

Bajo tales premisas, corresponde darle abordaje, en principio, a la cuestión sustancial dirimida -el rechazo de la nulidad por venta de cosa ajena- que propone el actor S.J. como su principal reproche y, a resultas de ello, los demás agravios como los que titulariza el co-demandado OHACO -las costas y honorarios periciales-.

III.- a) En ese orden, el actor, al desarrollar su impugnación -según adelanté- esgrime que el juez omitió analizar la nulidad de los contratos celebrados entre los sucesores del titular registral (F.G.D. y el codemandado OHACO y que, ese negocio, como postuló, tuvo por objeto inmuebles que son de su propiedad por haberle sido vendidos previamente por su titular dominial, mediante escritura pública nº 436, de fecha 9.9.1986 (otorgada por ante el escribano R.).

En base a ello sostuvo que los sucesores de DORSO no podían transmitir a un tercero, en el caso OHACO (previa solicitud de segundo testimonio y tracto abreviado) algo que ya no pertenecía al causante; ni existe buena fe del adquirente porque tomó conocimiento de aquella realidad extra registral a partir de lo informado por la escribana interviniente (S.I.) quien, en la audiencia notarial, les hizo saber la existencia de la carta documento que su parte le remitiera, haciéndole saber de esa venta anterior como de los derechos que titularizaba respecto de aquellos bienes.

En ese orden, esgrime que por tratarse de un sistema de registración inmobiliario declarativo y no convalidante, los intervinientes de aquel acto notarial no podían prevalerse de la falta de inscripción de su título en el R.P.I., dado que se trata de un supuesto de publicidad extra registral que, según dice, corta de raíz la buena fe del adquirente.

Expresa entonces que el juez, al señalar que debe preferirse a quien adquiere de un Registro Inmobiliario frente a quien realmente adquirió el dominio de los inmuebles de su propietario y mediante una escritura pública precedente, no obstante que no esté inscripta, incurrió en un error conceptual, dado que lo así dicho significaría asignar al RPI una función constitutiva que por ley no tiene.

También resulta incorrecto -dice- que el juez sostenga que la única publicidad es la registral cuando, en el sistema argentino, siempre existió la publicidad posesoria y ello se condice con lo actualmente normado por el art. 1893 CCyC.

Finalmente, señala que el derecho real de dominio es perpetuo y no se extingue por el no uso; sostiene que él adquirió su derecho real de dominio con título y modo; sostiene que así surge de la escritura pública respectiva como de la testimonial del agrimensor Pellizari (fs. 449) quien, por orden de su parte, efectuó la mensura de aquellos terrenos, lo que resultó corroborado por el informe la Municipalidad de Toay (fs. 482/484) que da cuenta de la incorporación de ese plano de mensura.

Agrega que OHACO, en su declaración, dijo que nunca recibió posesión alguna de DORSO y que éste nunca estuvo en posesión de los terrenos.

P. entonces, en base a tales agravios, que se revoque la sentencia y se admita la nulidad pretendida.

III.- b) Su decisión

Expuesta así la crítica, a fin de ponderar si, al decidir, el juez desenfocó la cuestión -como postula el apelante- o, por el contrario, aquel desajuste que se invoca no existió -como postula su contraparte- es preciso cotejar en qué términos antecedentes se anudó el litigio dirimido y sujeto ahora a revisión (arts. 257 y 258 CPCC).

III.- b) 1. En principio, se observa que al demandar, el actor invocó que la compraventa instrumentada por los herederos de DORSO y OHACO debe ser declarada nula porque "nadie puede transmitir un derecho que no posee (arts. 3270 y 1329 y cc. del Cód. Civil) y nadie puede vender una cosa ajena" (cfe. surge del objeto expresado a fs. 19/31).

Esgrimió allí que adquirió el dominio de esos inmuebles según consta en al escritura pública aportada (nº 436, de fecha 9.9.1986 autorizada por el E.R.) y, según refiere, a comienzos del mes de noviembre de 2011 se anoticia que pretendían venderse en la Escribanía de S. IGLESIA por lo cual, efectuó una consulta en el RPI, de lo cual surgió que aquella no había sido inscripta, desconociendo los motivos (fs. 18/19).

Adujo que entonces remitió las cartas documento "a la Escribana, al Colegio de Escribanos y al Registro de la Propiedad Inmueble", circunstancia a partir de la cual "se cortó cualquier posibilidad de buena fe de todas las partes intervinientes" ; postulación esta que el juez, al sentenciar, desestimó.

Por su parte, el demandado OHACO, al responder esa demanda, primeramente dedujo la prescripción de la acción de nulidad, para luego, desconocer la escritura pública aportada por el actor como la demás documental (cartas documentos referidas) y, en definitiva, negó que SANTA JULIANA hubiera adquirido el dominio de los inmuebles porque, aun cuando se tuviera por cierto aquel título, a ese fin, debía también acreditar el modo (fs. 57/65).

También adujo que su parte concretó la operación inmobiliaria con los Sucesores de DORSO y AGÜERA un año antes de la firma de la escritura pública nº 239 cuya nulidad se pretende, oportunidad en la que abonó el precio y se le hizo entrega de la posesión y, por tanto, adquirió el derecho de dominio de los inmuebles partidas nº 626.301 y 624.447 "en base a una escritura pública realizada por una escribana en ejercicio de sus funciones y en cumplimiento de los recaudos legales y previo control de la titularidad registral".

Señaló que el actor nunca tuvo el derecho de dominio que en forma tardía reclama porque no ha detentado la posesión del inmueble, dado que desde que aquel alega tener la propiedad (1986) y hasta que advierte la falta de inscripción (2011) "... no intentó acto alguno que desconociera la titularidad y posesión de DORSO Y AGÜERA pese a que existieron movimientos públicos, tales como la construcción de una...