Sentencia Nº 21285 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2020

Fecha de Resolución:28 de Agosto de 2020
 
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En la ciudad de SANTA ROSA, capital de la Provincia de La Pampa, a los veintiocho (28) días del mes de agosto de 2020, se reúne en ACUERDO la SALA 1 de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería para resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: "PEREYRA ENRIQUE J. c/GONZALEZ EDGARDO DANIEL s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" Expte. Nº 124612 (21285 r.C.A.) venidos del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería Nº 3 de la Ira. Circunscripción Judicial y existiendo unanimidad (art. 257 CPCC) la SALA, dijo:

I.- De la resolución en recurso

Mediante sentencia de fecha 24/6/19 (fs. 191/198) el Juez de la anterior instancia hace lugar a la demanda?entablada por Enrique Javier PEREYRA contra Edgardo Daniel GONZALEZ -como fiduciario del Fideicomiso Inmobiliario Chaco Nº 253-, tiene por resueltos los contratos suscriptos (25/11/2014) y dispone la devolución -dentro del plazo de 10 días de quedar firme la planilla de liquidación- de la suma de $ 207.000,00, con?más intereses a tasa mix, imponiéndole las costas del juicio y regulando los honorarios de los letrados intervinientes.

I.a) Para arribar a esa decisión principia su análisis considerando los hechos fijados como no controvertidos en la audiencia preliminar -la firma de los instrumentos obrantes a fs. 14/23 y 25/26 y la suspensión del pago de cuotas por parte del actor- y aquellos que si lo fueron: "procedencia de la acción de resolución contractual, y consecuente devolución de las prestaciones entregadas por el actor al demandado" (fs. 193); esto es, que el día 25/11/2014 se suscribió un contrato titulado: "Reserva ad-referéndum para participación en emprendimiento fideicomiso inmobiliario Chaco 253" -con firma certificada ante escribano público- entre el actor y el demandado, así también otro de "Adhesión" (de fecha 09/10/2015, fs. 25/27) en el cual el?demandado -como fiduciario- cedió y transfirió al actor un crédito consistente en derechos y acciones -como beneficiario fiduciante clase B- de una cuota parte del edificio en cuestión, representado por la unidad funcional en el piso 6 sector letra B, estableciéndose el precio ($1.000.000) y remitiéndose, en cuanto a la forma de pago ($75.000 de entrega -constituyendo el mismo suficiente recibo- y los restantes $ 925.000 en 140 cuotas de $5.500 y el saldo de $155.000 al momento de la posesión), a la modalidad del contrato previamente suscripto.

Así, previo describir el marco fáctico y el plexo probatorio, estableció que las partes hubieron de vincularse mediante un contrato de fideicomiso bajo la tipología de "adhesión" -por lo que aplica el artículo 987 del CCyC-, y tiene "...por acreditado que la obra en construcción está autorizada por el ente municipal y que el contrato de fideicomiso está correctamente constituido, por cuando no solo que el actor suscribió el contrato de adhesión, sino que del plano de fs. 151 se desprende que el inmueble es propiedad de Fideicomiso Chaco 253; por lo que adelanto que no observo que existan impedimentos externos para que el demandado construya la obra edilicia a la que se obligó, donde una de sus unidades debía ser entregada al actor como beneficiario . …" (fs. 194 vta.).

En ese contexto analiza el primer hecho controvertido, esto es "la procedencia de la resolución contractual incoada por Pereyra", sustentada en el pacto comisorio implícito -previo desestimar el valor probatorio de la intimación (C.D.) del 24/9/15 por no guardar relación alguna con la cuestión debatida en autos- y, como contrapartida, a tenor del intercambio epistolar habido entre las partes -C.D. de fecha 18/5/17 el demandante intima a que en el plazo de 15 días dé comienzo a la construcción que debió iniciar en agosto/14 y que se hallaba autorizado a suspender el pago de las cuotas mensuales (art. 1031 CCyC); mora que es negada por el demandado (CD del 24/5/17) quien, a su vez, intima el pago de las cuotas adeudadas ($38.500) y cuyo silencio fue tomado como negativa a pagar, motivo por el cual da por rescindido, por su culpa, la reserva ad referendum para participación del fideicomiso-, interrogándose si ¿es procedente la resolución culpable invocada por González?, respuesta que, dice, se encuentra en lo expresamente convenido.

En efecto, evaluó así que la ejecución del edificio debía realizarse en un plazo que se fijó en 30 meses, a contar desde el 1/8/14, mas sin convenirse cláusula resolutoria expresa y que, si bien se pactaron las consecuencias de la mora en el pago, no se actuó de igual modo en lo referente al incumplimiento de la obligación asumida por el fiduciario -ejecutar la obra-, razón por la cual valora al contrato de adhesión suscripto como contrario a las previsiones del artículo 988 del CCyC.

Entiende, por consiguiente, que rige respecto del actor la cláusula resolutoria implícita -fue el que primero intimó- ya que la construcción del edificio constituyó, sin dudas, el objeto esencial del contrato; inejecución que tiene probada por cuanto del mandamiento de "Estado de ocupación" (fs. 105 de fecha 05/09/18), realizado 15 meses después, se desprende que se trata de un terreno baldío; motivo que lo lleva a tomar como fecha y notificación fehaciente de la voluntad actoral de rescindir el contrato, la de notificación de la demanda.

Determina también que aquella intimación (de fs. 12 de fecha 18/5/17) por el cual el actor ponía en conocimiento del demandado que suspendía el pago de las cuotas, encuentra sustento en el art. 1031 del CCyC -incumplimientos recíprocos de las partes-, para finalmente concluir que "...el demandado en su carácter de incumplidor de su prestación principal -en el marco del principio de buena fe-, ante la intimación del 18.05.2017, no podría hacer uso de la facultad pactada en un contrato de adhesión -cláusula sexta-, cuanto siquiera demostró que la falta de ejecución de la obra se debía a causales no imputables a su parte -caso fortuito o fuerza mayor-; por lo que la rescisión por causal culpable invocada en la misiva de fs. 14 carece de efecto jurídico alguno (fs. 196 vta./197).

Interpreta así que fue Pereyra el "...sujeto cumplidor en la relación adhesiva con la que se vinculó González como fiduciario del Fideicomiso...

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