Sentencia Nº 16969/11 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2013

Fecha de Resolución:21 de Octubre de 2013
 
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En la ciudad de SANTA ROSA, capital de la Provincia de La Pampa, a los 21 días del mes de octubre de 2013, se reúne en ACUERDO la SALA 3 de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería para resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: "IDRASTE, N.P. y Otro c/MORAN N.H. y Otros S/ Daños y Perjuicios" (Expte. Nº 16969/11 r.C.A.), venidos del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de la Ira. Circunscripción Judicial y existiendo unanimidad (art. 257 C.Pr.), la SALA, dijo Sentencia: No hizo lugar a la demanda promovida por N.P.I. y G.A., contra H.M., impuso las costas y reguló honorarios.- Para así decidir, la jueza a quo entendió que el documento que suscribiera la Sra. I. no constituía un pre contrato o promesa de venta, sino simplemente una reserva en virtud de la oferta de compra que ésta efectuara y cuyo negocio jurídico se iba a perfeccionar cuando el propietario del inmueble aceptara la oferta.- En cuanto a los daños que los accionantes dicen haber sufrido, la sentenciante consideró que no fueron acreditados que se hubieran producido por la no aceptación de la oferta de compra, como tampoco por el actuar negligente del demandado; considerando inoficioso el tratamiento de la excepción de falta de legitimación pasiva respecto al Sr. Alcalde, opuesta por el Sr. M..- Contra dicha resolución, apelan los actores (fs. 399), expresando agravios a fs. 405/417, los que son contestados por la demandada a fs. 425/432).- Recurso de los actores: Los recurrentes plantean cinco agravios, a saber: 1.- Que la a quo dejara entrever que durante el presente proceso, la actora sostuvo que el documento "reserva" constituía un "boleto provisorio o definitivo de compra", dichos que nunca fueron expresados por la parte demandante. Señala además, el recurrente, que el documento "reserva" tiene los caracteres descriptos en el art. 1148 del CC, pero formula dos observaciones: a) Que estamos ante un acuerdo de voluntades tendientes a crear derechos y generar obligaciones entre las partes que lo celebran. El acuerdo fue concluido entre los actores y la inmobiliaria, por lo que el consentimiento quedó perfeccionado. Se trata de la fase previa o contrato preliminar a la suscripción del boleto de compra venta donde ya interviene el vendedor; b) El incumplimiento por alguna de las partes genera el deber de responder por los perjuicios. En suma, manifiesta el apelante que el documento "reserva" constituye un convenio bilateral y que la frustración del negocio jurídico tuvo como causa el incumplimiento del deber de informar del Sr. M.. Era obligación de la inmobiliaria, manifiesta el recurrente, haber expresado con claridad que el inmueble a la venta se encontraba hipotecado. 2.- Se agravia de la afirmación de la jueza, al sustentar que el demandado no contaba con la autorización para vender el inmueble ni para aceptar dicha oferta de compra, al no surgir fehacientemente tales hechos, sólo de la declaración de los testigos M. y D.. 3.- Se quejan los apelantes, de que la a quo no haya valorado correctamente las pruebas arrimadas que acreditan que los actores jamás fueron informados de los vicios que padecía el título de propiedad del inmueble que pretendían adquirir. Es obligación fundamental de los intermediarios comerciales (o corredores inmobiliarios) la de conocer las características del instrumento que constituye el derecho de dominio sobre un bien afectado en venta (art. 36, inc. c de la Ley N° 20266, aplicable en la Provincia por el art. 78 Ley N° 861). 4.- Los recurrentes se agravian de que la magistrada sentenciante, considere que no se han acreditado los daños sufridos por la no aceptación de la oferta de compra. Así, el daño al interés negativo, debiendo reintegrarse los gastos efectuados -daño emergente- y la pérdida de la posibilidad de realización de otra operación más ventajosa. El daño emergente quedó probado con la factura de honorarios de la Escribana Perlo, la factura de la póliza de incendio, los 10 recibos de pago del alquiler de la vivienda que ocupaban los accionantes, recibos de...

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